Affitto a canone concordato: contratto e vantaggi fiscali

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L’affitto a canone concordato è una tipologia di contratto estremamente conveniente sia per il proprietario dell’immobile, che può avvalersi di taluni vantaggi fiscali, sia per l’affittuario, che può giovare di prezzi più bassi e fissi rispetto ai contratti stipulati a canone libero. Beneficiandone entrambe le parti, inoltre, l’affitto a canone concordato si rivela anche un ottimo espediente per incrementare la stipula di contratti di locazione in regola. In questo articolo ne illustreremo le peculiarità e i vantaggi.

Cos’è il canone concordato

Si parla di affitto a canone concordato quando il contratto riporta un canone d’affitto il cui valore rispetta quanto stabilito dagli accordi territoriali (quindi diversi da città a città) stipulati tra le Associazioni di locatori e Associazioni di inquilini. È possibile concludere questa specifica tipologia di contratto solo in zone e città ad alta tensione abitativa, ove siano stati conclusi degli accordi che generino la determinazione del valore locativo degli immobili.

Il prezzo degli affitti a canone concordato è più basso rispetto ai normali prezzi di mercato, poiché si basa su una stima fatta in base a numerose variabili come l’area in cui è situato l’immobile, le sue dotazioni e quelle che si trovano nello spazio circostante, i servizi, le strutture commerciali, il verde e i servizi pubblici presenti in zona, i metri quadri, i valori minimi e massimi del canone espressi in euro per metro quadro.

Qualora si desideri concludere un contratto di questo tipo, Moduli.it mette a disposizione gratuitamente il fac simile di contratto a canone concordato.

Affitti a canone concordato: durata

La durata dei contratti di locazione a canone concordato è inferiore rispetto ai contratti a canone libero. Infatti, mentre i contratti “classici” durano 4 anni, al termine dei quali possono essere rinnovati per i successivi 4, i contratti a canone concordato hanno una durata di 3 anni, al termine dei quali può essere rinnovato tacitamente per successivi 2 anni.

La registrazione del contratto deve avvenire nei 30 giorni successivi alla firma dello stesso, utilizzando il modello RLI e indicando la tipologia contrattuale L2. Maggiori informazioni sulla registrazione del contratto di locazione sono reperibili in questo articolo.

Affitti a canone concordato: agevolazioni fiscali

Sui contratti di locazione a canone concordato il proprietario dell’immobile beneficia di vantaggi fiscali, sia che scelga la tassazione ordinaria, sia che prediliga la cedolare secca. Se si sceglie la tassazione ordinaria il locatore ha la possibilità di applicare le aliquote Irpef ad una base imponibile che si attesta al 66,50% del canone annuo ed ottenere una riduzione del 30% sull'imposta di registro, che scenderebbe, dunque, alla soglia dell’1,40% del canone annuo, contro il 2% dei contratti liberi.

Vantaggi interessanti anche per gli inquilini a basso reddito, i quali possono godere di importanti detrazioni sulla dichiarazione dei redditi. Se il reddito annuo non supera i 15.493,71 €, sarà possibile detrarre 498.80 €; mentre se il reddito supera la prima soglia, ma risulta comunque più basso di 30.987,41 € l’affittuario potrà detrarre 247.90 €.

Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato è previsto uno sconto pari al 25% sulle imposte IMU e TASI. Tale sconto, tuttavia, viene applicato nel caso in cui per l’immobile sia previsto l’uso abitativo.

Affitti a canone concordato: cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo, in alcuni casi estremamente vantaggiosa, che si applica sui contratti di locazione. Moduli.it ha già dedicato un articolo alla cedolare secca: “Cedolare secca sugli affitti: che cos'è, a chi conviene e come aderire”, nel quale viene illustrata la tipologia del contributo e la sua applicazione pratica.

Dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 la cedolare secca è ridotta al 10%, una diminuzione significativa che si traduce, per alcuni, in un vantaggio considerevole. Possono scegliere la cedolare secca al posto della normale tassazione tutti i soggetti privati (persone fisiche) che non svolgono attività imprenditoriale, una professione o un arte, i quali sono titolari del diritto di proprietà sull’immobile o di un diritto reale di godimento (uso, abitazione, usufrutto).

Come scegliere l’opzione della cedolare secca al momento della sottoscrizione di un nuovo contratto? Sull’argomento ti consigliamo di leggere: “La clausola per la cedolare secca nei nuovi contratti”.

Convenienza della cedolare secca

La cedolare secca è una scelta conveniente per coloro i quali abbiano fonti di reddito alternative alla locazione degli immobili, proprio perchè il reddito generato dalla locazione non viene sommato agli altri, di conseguenza è possibile beneficiare di basse aliquote Irpef.

Se invece il locatore ha solo redditi da locazione o comunque redditi molto bassi e beneficia di molte detrazioni (spese sanitarie, familiari a carico, ecc.), allora la scelta della cedolare secca potrebbe non rivelarsi la più azzeccata, visto che azzerando le imposte si rischia di perdere le detrazioni.

In definitiva si consiglia sempre di fare un raffronto tra cedolare secca e applicazione della tassazione Irpef ordinaria, provando a calcolare l’ammontare delle tasse da pagare nell'uno e nell'altro caso al fine di prendere la decisione più consona alla propria situazione. Se non si è in grado si può sempre chiedere l'assistenza di un Patronato o Caf.

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45525 - MARIA CONCETTA
10/05/2016
Quando gli avvocati non versano il contributo unificato, il funzionario giudiziario dopo averli invitati a regolare la situazione, cosa deve fare? O meglio c'è una circolare che dà disposizioni precise in merito?

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