Affitto: quando l'inquilino può disdire prima della scadenza

recesso anticipato del conduttore, disdetta anticipata contratto locazione

Abbiamo visto in questo articolo che il locatore può comunicare la disdetta del contratto alla prima scadenza (quarto, sesto o nono anno a seconda che l'immobile sia destinato ad uso abitativo, commerciale o alberghiero) solo in presenza di specifici motivi previsti dalla legge e comunque con un preavviso di sei mesi.

Dopo la prima scadenza, invece, il locatore che decide di disdire il contratto non è tenuto ad indicare alcuna motivazione, ma deve pur sempre avvisare il conduttore tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Il conduttore, invece, in quali casi può recedere dal contratto? Possiamo dire che il conduttore gode di una maggior tutela rispetto al locatore, dal momento che ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento se il contratto lo prevede espressamente o comunque se  ricorrono "gravi motivi", comunicando la sua volontà al locatore con lettera raccomandata e preavviso di sei mesi (art. 3 comma 6 della Legge 431/98). Può essere previsto un termine di preavviso maggiore o minore inserendo una specifica clausola all'interno del contratto.

I gravi motivi di recesso dal contratto di locazione

La legge non chiarisce cosa si intende esattamente per "gravi motivi", per cui in questi casi occorre far riferimento alla giurisprudenza. E' chiaro, comunque, che i "gravi motivi", applicabili sia alle locazione abitative che a quelle ad uso diverso, devono presentarsi come circostanze oggettive, ossia estranee alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenute nel corso del rapporto.

Per le locazioni ad uso abitativo tale ipotesi ad esempio ricorre quando il conduttore improvvisamente ed inaspettatamente è costretto a trasferirsi in altra città per motivi di lavoro non dipendenti da sue scelte personali. Oppure quando i locali - a seguito della nascita di figli - siano diventati insufficienti, con conseguente necessità di acquistare un altro immobile. Ma anche quando nell'appartamento si riscontra la presenza di muffa ed umidità sulle pareti che determina una diminuzione del confort abitativo nonché della sua salubrità ed igiene.

Per le locazioni ad uso non abitativo, possono costituire "gravi motivi" l'andamento della congiuntura economica che obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale rendendo particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, la mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona, l'esigenza - insorta dopo la costituzione del rapporto - di trasferire altrove l'attività cui l'immobile locato era stato adibito, ecc.

Con il recesso da parte del conduttore, il locatore ha diritto al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi alla data della comunicazione di recesso, dunque fino al rilascio dell'immobile, salva l'eventuale nuova locazione dell'immobile intervenuta nei sei mesi. Ai fini del pagamento del canone l'inquilino non può utilizzare la cauzione versata, che dovrà essere restituita solo nel momendo della risoluzione del contratto.

Fac-simile disdetta contratto affitto per gravi motivi

I "gravi motivi" di recesso devono essere specificati nella lettera di recesso e non in un momento successivo, ciò al fine di consentire al locatore di contestare tempestivamente i motivi del recesso. Questo il fac simile di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi che potete utilizzare.

Mancato rispetto del preavviso

Se il conduttore non rispetta il preavviso di 6 mesi previsto dal contratto o comunque dalla legge in caso di gravi motivi, il locatore può legittimamente pretendere:
- una somma pari a sei canoni mensili corrispondente al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile;
- una somma a titolo di risarcimento danni a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile, sempre che lo stesso immobile non sia stato locato a terzi o comunque utilizzato dal locatore.

Spese per il recesso anticipato

Il recesso anticipato dal contratto da parte del conduttore comporta il pagamento di una tassa pari a circa 67 euro in favore dell'Agenzia delle Entrate. L’importo va versato tramite il Modello F23 utilizzando il codice tributo 113 T. Normalmente la spesa si ripartisce equamente tra conduttore e locatore, ma si consiglia di fare sempre riferimento a quanto stabilito dal contratto di locazione.

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43943 - Redazione
01/02/2016 09:48
Rina, il fatto che suo cognato abbiamo comunicato la disdetta anticipata per una giusta causa, non lo esime dal pagamento dell'affitto fino alla scadenza del sesto mese.

43941 - Rina
31/01/2016 21:50
Mio cognato invalido al 100% con un contratto di affitto in scadenza ottobre 2016 é stato ricoverato nel 2015 per sei mesi dopo un ictus é rientrato per un mese nella sua casa ma non potendo restare piu' da solo é stato inserito in graduatoria per il ricovero in una RSA. Tale graduatoria si prospettava lunga fino alla scadenza di ottobre quindi non abbiamo dato disdetta anticipata, però oggi 30 gennaio si é liberato un posto nella struttura adatta a lui e con la sua pensione dovrà pagare anche un affitto di 900€. La differenza nella struttura in base all'isee e dovra restituire l'accompagno per i mesi precedenti il ricovero all'inps, quindi questa é una giusta causa spero? Non bisogna pagare fino alla scadenza l'affitto anche se non abbiamo dato disdetta sei mesi prima

43908 - Redazione
29/01/2016 12:10
Marta, a nostro avviso la situazione che ci espone potrebbe rientrare fra i "gravi motivi", ha provato a parlarne con il proprietario al fine di trovare una soluzione bonaria alla cosa?

43897 - Marta
28/01/2016 17:38
Buonasera, sono una studentessa universitaria. Ho firmato un contratto 3 più 2 ma dopo undici mesi che sono qui a mio fratello che soffre di schizofrenia, malformazione di chiari e siringomelia, gli è stata diagnosticata una sindrome di apnea notturna. Il fatto è che mia madre mi ha chiesto di ritornare a casa in quanto mio fratello ha bisogno di qualcuno che gli stia vicino. Posso rescindere il contratto. In esso c'è scritto che il conduttore può rescindere il contratto per gravi motivi. Possono essere considerati questi gravi motivi?

43860 - Redazione
27/01/2016 11:19
Giuseppe, la legge non stabilisce a priori cosa rientra e cosa no fra i "motivi gravi", quello che lei ci rappresenta francamente ci sembra un po' debole.

43841 - Giuseppe
25/01/2016 17:35
Salve, io e mia moglie abbiamo deciso di trasferirci presso il paese dove vivono i miei suoceri principalmente perchè mia suocera con invalidita' riconosciuta ha bisogno di assistenza da parte di mia moglie essendo lei l'unica figlia femmina. Può questo essere considerato un grave motivo per dare disdetta anticipata del mio contratto di affitto?

42784 - Redazione
26/11/2015 13:08
Serena, la differenza sta semplicemente nel fatto che il suo contratto lo prevede.

42752 - Serena
24/11/2015 10:42
Non capisco l'articolo. Il mio contratto di locazione prevede già che io debba dare disdetta almeno 6 mesi prima (anche senza gravi motivi) dove sta la novità? Serena

40727 - Redazione
27/07/2015 09:19
Vittorio, come sa per la legge devono ricorrere gravi motivi affinchè il conduttore possa disdire anticipatamente il contratto (con preavviso di 6 mesi), dove per "gravi motivi" devono intendersi quei fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che rendono oltremodo gravosa al coduttore la prosecuzione del contratto. La legge non fa una casistica dei "gravi motivi", ma la sua situazione a nostro avviso soddisfa i requisiti di cui sopra. Da parte sua il proprietario potrebbe legittimamente ritenere che la disdetta tragga origine più da una sua scelta personale che da una reale presenza di "gravi motivi", e per questo motivo potrebbe decidere di portarla in giudizio al fine di pretendere la prosecuzione del periodo restante.

40701 - Vittorio
25/07/2015 12:25
Rif. n. 40689 - Il fine di mia moglie, di vendere la casa (A) di sua proprietà, NON è quello di 'andare ad abitarla', ma di utilizzarne la pigione per il sostegno economico di sua figlia, di cui precedentemente si faceva carico il suo ex marito, da poco deceduto, e padre della ragazza. Il conseguente mancato introito dell'attuale affitto di quella casa (A), che finora ci consente di pagare il canone elevato della nostra residenza (B) in altra città, in coincidenza con la scadenza di quel contratto 3+2, unito alle difficoltà economiche conseguenti al blocco 2011/2012, con successiva mancata perequazione annuale della mia pensione, renderà necessaria la recessione dal nostro contratto di affitto (B), a datare da quella stessa data. Ritengo quindi che il recesso per motivi economici sia motivato. Sperando di essere stato chiaro, resto in attesa di commento. Grazie

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