Affitto: quando l'inquilino può disdire prima della scadenza

recesso anticipato del conduttore, disdetta anticipata contratto locazione

Abbiamo visto in questo articolo che il locatore può comunicare la disdetta del contratto alla prima scadenza (quarto, sesto o nono anno a seconda che l'immobile sia destinato ad uso abitativo, commerciale o alberghiero) solo in presenza di specifici motivi previsti dalla legge e comunque con un preavviso di sei mesi.

Dopo la prima scadenza, invece, il locatore che decide di disdire il contratto non è tenuto ad indicare alcuna motivazione, ma deve pur sempre avvisare il conduttore tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

Il conduttore, invece, in quali casi può recedere dal contratto? Possiamo dire che il conduttore gode di una maggior tutela rispetto al locatore, dal momento che ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento se il contratto lo prevede espressamente o comunque se  ricorrono "gravi motivi", comunicando la sua volontà al locatore con lettera raccomandata e preavviso di sei mesi (art. 3 comma 6 della Legge 431/98). Può essere previsto un termine di preavviso maggiore o minore inserendo una specifica clausola all'interno del contratto.

I gravi motivi di recesso dal contratto di locazione

La legge non chiarisce cosa si intende esattamente per "gravi motivi", per cui in questi casi occorre far riferimento alla giurisprudenza. E' chiaro, comunque, che i "gravi motivi", applicabili sia alle locazione abitative che a quelle ad uso diverso, devono presentarsi come circostanze oggettive, ossia estranee alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenute nel corso del rapporto.

Per le locazioni ad uso abitativo tale ipotesi ad esempio ricorre quando il conduttore improvvisamente ed inaspettatamente è costretto a trasferirsi in altra città per motivi di lavoro non dipendenti da sue scelte personali. Oppure quando i locali - a seguito della nascita di figli - siano diventati insufficienti, con conseguente necessità di acquistare un altro immobile. Ma anche quando nell'appartamento si riscontra la presenza di muffa ed umidità sulle pareti che determina una diminuzione del confort abitativo nonché della sua salubrità ed igiene.

Per le locazioni ad uso non abitativo, possono costituire "gravi motivi" l'andamento della congiuntura economica che obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale rendendo particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, la mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona, l'esigenza - insorta dopo la costituzione del rapporto - di trasferire altrove l'attività cui l'immobile locato era stato adibito, ecc.

Con il recesso da parte del conduttore, il locatore ha diritto al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi alla data della comunicazione di recesso, dunque fino al rilascio dell'immobile, salva l'eventuale nuova locazione dell'immobile intervenuta nei sei mesi. Ai fini del pagamento del canone l'inquilino non può utilizzare la cauzione versata, che dovrà essere restituita solo nel momendo della risoluzione del contratto.

Fac-simile disdetta contratto affitto per gravi motivi

I "gravi motivi" di recesso devono essere specificati nella lettera di recesso e non in un momento successivo, ciò al fine di consentire al locatore di contestare tempestivamente i motivi del recesso. Questo il fac simile di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi che potete utilizzare.

Mancato rispetto del preavviso

Se il conduttore non rispetta il preavviso di 6 mesi previsto dal contratto o comunque dalla legge in caso di gravi motivi, il locatore può legittimamente pretendere:
- una somma pari a sei canoni mensili corrispondente al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile;
- una somma a titolo di risarcimento danni a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile, sempre che lo stesso immobile non sia stato locato a terzi o comunque utilizzato dal locatore.

Spese per il recesso anticipato

Il recesso anticipato dal contratto da parte del conduttore comporta il pagamento di una tassa pari a circa 67 euro in favore dell'Agenzia delle Entrate. L’importo va versato tramite il Modello F23 utilizzando il codice tributo 113 T. Normalmente la spesa si ripartisce equamente tra conduttore e locatore, ma si consiglia di fare sempre riferimento a quanto stabilito dal contratto di locazione.

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45490 - Redazione
09/05/2016 09:37
Antonella, la presenza di umidità e di muffa legata a difetti strutturali dell'immobile, costituisce un vizio grave dell'immobile, che lo rende di fatto non idoneo all'uso abitativo cui è destinato; in una simile situazione il conduttore può chiedere l'immediata risoluzione del contratto, ai sensi dell'articolo 1578 del codice civile.

45468 - antonella
06/05/2016 11:41
Buongiorno, ho affittato un alloggio e vorrei disdire senza neanche il preavviso dei 6 mesi, ci sono gravi problemi di muffa che il propritario non vuole risolvere, le pareti sono ormai ricoperte di muffa. Ogni hanno sono costretta a passare l'antimuffa e ridare il bianco, purtroppo questo problema si risolve solo per qualche mese poi ritorna tutto come prima. Questo mi sembra un problema grave per non rispettare il contratto Lei cosa ne pensa? Grazie. Un saluto

45101 - Redazione
12/04/2016 19:42
Andrea, per una risposta esauriente occorrerebbe verificare cosa prevede il contratto di locazione. Va detto comunque che in presenza di più conduttori, ciascuno di essi ha il diritto di recedere dal contratto previa comunicazione da recapitare al proprietario a mezzo lettera raccomandata con un preavviso di 6 mesi (recesso parziale). In questo caso il contratto di locazione conserva la sua efficacia e gli altri inquilini rimangono solidalmente obbligati verso il proprietario al pagamento dell’intero canone. E' chiaro che questa situazione potrebbe essere estremamente penalizzante per i suoi amici.

45096 - Andrea
12/04/2016 12:07
Salve! Mi trovo in una situazione nuova per me, ho un contratto d'affitto insieme ad altri 2 coinquilini ma per motivi personali devo trasferirmi in altra città. Ho cercato e trovato molti possibili subentranti ma i miei coinquilini vogliono alzare spropositatamente il prezzo della mia camera (così da abbassarsi di molto la loro quota) e non stiamo trovando nessuno che subentri a quel prezzo. Come posso tutelarmi in questa situazione? Ho diritto di recedere immediatamente se i miei coinquilini non accettano subentranti? Grazie!

44626 - Redazione
11/03/2016 15:31
Giuseppe, il suo inquilino è tenuto per legge a rispettare il preavviso di 6 mesi, dunque oltre a doverle le mensilità da Gennaio ad oggi, sarà tenuto a corrisponderle i canoni per i mesi che vanno da Marzo ad Agosto. Se si ostina a non pagare può inviargli una lettera di messa in mora e contestualmente trattanere la cauzione versata a suo tempo.

44621 - giuseppe
10/03/2016 20:03
Salve. Oggi il mio inquilino mi ha comunicato di lasciare l'immobile commerciale in affitto (alla fine di aprile), senza preavviso di 6 mesi. Posso pretendere i 6 mesi come danno? Da gennaio non mi paga; li posso scalare dalla cauzione?

44422 - Redazione
01/03/2016 11:39
Sonia, nella fattispecie non ricorrono i "gravi motivi" previsti dalla legge, dunque a meno che nel contratto non sia stata inserita un'apposita clausola di recesso convenzionale, per sua madre non c'è di fatto la possiabilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento (con preavviso di 6 mesi). Tuttavia qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno.

44414 - sonia
01/03/2016 09:54
Buon giorno mia madre dovrebbe dare disdetta del contratto di affitto in quanto ha trovato un'altra casa indipendente e spende decisamente meno di affitto come posso fare per fargli dare la disdetta del contratto di affitto? Premetto che io e mio marito abbiamo fatto da garanti nel caso lei non riuscisse a pagare l'affitto questo può comportare dei rischi per me e mio marito? Non so come fare a fare la lettera di disdetta del contratto di affitto. Mi può aiutare? Grazie attendo risposta.

43943 - Redazione
01/02/2016 09:48
Rina, il fatto che suo cognato abbiamo comunicato la disdetta anticipata per una giusta causa, non lo esime dal pagamento dell'affitto fino alla scadenza del sesto mese.

43941 - Rina
31/01/2016 21:50
Mio cognato invalido al 100% con un contratto di affitto in scadenza ottobre 2016 é stato ricoverato nel 2015 per sei mesi dopo un ictus é rientrato per un mese nella sua casa ma non potendo restare piu' da solo é stato inserito in graduatoria per il ricovero in una RSA. Tale graduatoria si prospettava lunga fino alla scadenza di ottobre quindi non abbiamo dato disdetta anticipata, però oggi 30 gennaio si é liberato un posto nella struttura adatta a lui e con la sua pensione dovrà pagare anche un affitto di 900€. La differenza nella struttura in base all'isee e dovra restituire l'accompagno per i mesi precedenti il ricovero all'inps, quindi questa é una giusta causa spero? Non bisogna pagare fino alla scadenza l'affitto anche se non abbiamo dato disdetta sei mesi prima

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