Cedolare secca sugli affitti: cos'è, come funziona e a chi conviene

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La cedolare secca, che sta riscuotendo un crescente interesse nel settore degli affitti abitativi, è un regime facoltativo di tassazione sulle locazioni di determinati immobili, una sorta di "flat tax" che sostituisce Irpef, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. Il contribuente può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (nel caso di affitti pluriennali) negli anni successivi.

Poichè ai fini della tassazione il reddito assoggettato a cedolare viene escluso dal reddito complessivo, sullo stesso così come sulla cedolare non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni. Tuttavia il reddito assoggettato a cedolare va sempre cumulato con gli altri redditi se ad esempio si deve determinare l'Isee o si deve calcolare la soglia per essere considerati a carico.

Cedolare secca cos'è

La "cedolare secca" è un'imposta sostitutiva che se applicata si traduce in un beneficio in termini di costo per l'inquilino e in un vantaggio di natura fiscale per il locatore.

In sostanza sui redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo, in luogo delle ordinarie imposte sui redditi (Irpef e relative addizionali), dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, si può scegliere di pagare un'imposta sostitutiva pari al 21% del canone, che diventa il 10% per i contratti di affitto a canone concordato (3+2) relativi ad abitazioni ubicate:
- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia);
- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

In particolare la nuova aliquota al 10% si applica in maniera automatica a partire dal 1 gennaio 2014 e fino al 31 dicembre 2017 e vale per tutti i contratti di affitto che già erano a canone concordato. Per coloro, invece, che hanno stipulato un contratto di locazione a canone concordato, ma non hanno optato per il regime della cedolare secca, possono farlo entro la scadenza del pagamento annuale dell’imposta di registro. Leggi a tal proposito l'articolo "Affitto a canone concordato: contratto e vantaggi fiscali".

L'imposta sostitutiva del 21% o del 10% si applica sul 100% del canone annuale.

Chi può beneficiarne

Possono scegliere il regime della cedolare secca solo le persone fisiche che non affittano l'immobile nell'esercizio di una attività d'impresa o di una professione e che risultano titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (ad es. usufrutto, uso, ecc.). Dunque imprese, professionisti o altri enti non possono optare per la cedolare secca nel momento in cui concedono in locazione i propri immobili.

In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Cedolare secca: quali immobili e quali inquilini

Il regime della cedolare secca può essere applicato solo nel caso in cui gli immobili, incluse le relative pertinenze, appartengano alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) e siano locate a uso abitativo. Non può invece essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Cedolare secca: a chi conviene

È evidente che il regime della cedolare secca si rivela particolarmente conveniente per chi ha altri redditi oltre a quelli da locazione e non gode di detrazioni importanti. Per contro chi non percepisce  altre forme di reddito e ha la possibilità di portare in detrazione dal reddito delle spese, potrebbe non avere convenienza ad optare per la cedolare secca.

Ma la cedolare secca conviene anche allo Stato che in questo modoriesce a far emergere gli affitti in nero. Non è un caso che nel 2015, la cedolare secca sugli affitti abbia fatto registrare un aumento di gettito fiscale pari al 17,9% rispetto al 2014 (2 miliardi e 12 milioni).

Cedolare secca come funziona

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l'opzione in sede di registrazione o di proroga del contratto di locazione o nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto l’opzione deve essere effettuata con il Modello RLI.

La presentazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, la denuncia deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per maggiori informazioni sull'argomento, cosigliamo la lettura dell'articolo "Registrazione del contratto di locazione: come farla e quanto costa".

L’opzione nelle annualità successive va esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando sempre il Modello RLI.

Per i contratti per i quali non c'è l'obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni "brevi"), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Nel momento in cui si opta per il regime della cedolare secca, questo viene applicato per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga). Qualora il locatore volesse revocare questa sua scelta, chiaramente per l’annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, dovrebbe farlo entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

Cedolare secca: come si paga

La cedolare secca va versata attraverso il modello F24 entro gli stessi termini previsti per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo). L'acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, va versato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro: il 40% (del 95%), entro il 16 giugno e la differenza entro il 30 novembre.
Il saldo, invece, si versa entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca l'acconto non è dovuto.

Questi i codici tributo da utilizzare:
1840: Acconto prima rata
1841: Acconto seconda rata o unica soluzione
1842: Saldo

Cedolare secca: comunicazione all'inquilino

Condizione necessaria per potersi avvalere del regime della cedolare secca è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aggiornamenti Istat. Rinuncia che deve essere comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Questo il fac-simile con cui il locatore comunica al conduttore la propria volontà di aderire al regime della cedolare secca sugli affitti.

Una circolare dell'Agenzia delle Entrate permette di sostituire questo obbligo con una clausola da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti. Vi offriamo un fac simile.

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35775 - Redazione
11/02/2015 16:15
Roberto, nel caso di esercizio dell’opzione nelle annualità successive a quella della registrazione o in sede di proroga del contratto, si dovrà presentare il Modello RLI, entro il termine previsto dall’art. 17 del TUR per il versamento dell’imposta di registro, e cioè entro 30 giorni.

35767 - roberto
11/02/2015 09:05
buon giorno, l'altr'anno ho presentato il mod. RLI per optare alla tassazione prevista dalla cedolare secca per i redditi 2014, devo presentare lo stesso modello ogni anno? saluti r. meroi

30801 - Luigi
20/06/2014 09:03
Spett.Redazione Moduli.it, mi pregio sottoporVi il seguente quesito: Dal 1.7.2014 ho optato per la cedolare secca in sede di rinnovo tacito di contratto 3+2 a canone concordato stipulato nel 2011. Poichè rilevo da un comunicato dell'Ag.Entrate che "in generale l'acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell'opzione per la cedolare secca, perchè manca la base imponibile di riferimento, cioè l'imposta sostitutiva per il periodo precedente" gradirei conoscere se nel 2015 entro il 16.6.2015 (in effetti tale termine per il 730/2015 da presentare al CAF è anticipato al 31.5.2015) dovrò effettuare in un'unica soluzione con F24 l'importo di € 166,35 < 257,52 della cedolare riferito al periodo 1.7.2014 al 31.12.2014 per 184 gg. con canone annuale di €6600 al 50% con cod.tributo1841 (6600x 50%x184 x 10%:365=€166,35) da indicare in 730/2015 nel Quadro F1 SezI colonna 6 , oppure detto importo potrà essere trattenuto in busta paga del sostituto INPS nel mese di luglio 2015 in base alla dichiarazione 730/2015 da presentare al CAF entro il 31.5.2015. Grato e infiniti saluti.

25700 - Redazione
08/08/2013 10:22
Raffaella, il 21% del canone maturato nel corso dell'anno.

25699 - raffaella
08/08/2013 09:39
Scusate mi chiedevo ma il 21 per cento all'anno o al mese?

24746 - Redazione
24/06/2013 10:57
Donato, tenga conto che per i redditi più bassi nel caso in cui un contribuente intendesse usufruire di detrazioni fiscali in misura superiore alle tasse da pagare, avrebbe la possibilità di chiedere il rimborso in caso di applicazione del regime ordinario, mentre sarebbe costretto a rinunciarvi per "incapienza" qualora optasse per la cedolare secca. Crediamo che questo sia il suo caso.

24740 - donato
24/06/2013 00:29
Per un fitto di 4920 € annui a decorrere da ottobre 2011 con opzione ced.secca. in assenza di altri redditi se metto un figlio a carico al 50% per il 2012 e 2013 che succede? Conviene lasciare l'opzione o tornare al regime normale? Nel 2011 su 820 € (2 mesi) il caf non ha dichiarato l'opzione. Che succede? Mi devo preoccupare? Grazie per la cortese risposta. Donato

24620 - Redazione
17/06/2013 16:42
Pietro, non avendo altri redditi se non quelli derivanti da locazione, nel caso della cedolare secca lei pagherebbe un'imposta sostitutiva pari al 19% del canone; nel caso invece di applicazione del regime ordinario l'aliquota Irpef si applicherebbe al 66,5% del suo reddito complessivo (85.000 euro circa). Considerando gli attuali scaglioni di tassazione, dai nostri calcoli emergerebbe ancora una convenienza per il regime “cedolare secca”, pur dovendo rinunciare per tutta la durata del contratto all'adeguamento Istat del canone.

24604 - Pietro
16/06/2013 18:55
Ho solo redditi rivenienti dalla locazione di n.3 fabbricati per un totale lordo di €.11.000 circa. I contratti sono del tipo concordato e sono stati registrati con l'opzione della cedolare secca. Mi chiedo se è ancora conveniente optare per la cedolare secca oppure ritornare al regime ordinario, considerato che il canone del contratto concordato (art.2, c.3 L.431/98), anche se decurtato del 5%, viene ulteriormente ridotto del 30% ? Corre l'obbligo evidenziare tra l'altro che con la cedolare secca non posso nemmeno detrarre alcuni oneri.

24279 - Redazione
04/06/2013 18:16
Momo, se per l’anno precedente (2012) non è stato versato alcun importo a titolo di cedolare secca, nessun acconto - su dato storico - è dovuto per l’anno successivo (2013).

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