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Cedolare secca sugli affitti: ecco le novità

Dal 2011 in luogo delle ordinarie imposte sui redditi (Irpef e relative addizionali), dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, si può pagare sugli affitti riscossi un'imposta sostitutiva pari al 21% del canone, che diventa il 10% (prima era il 15%) per i contratti di affitto a canone concordato 3+2 nelle città ad alta tensione abitativa.

Il riferimento è al cosidetto regime della "cedolare secca", che si traduce in un beneficio in termini di costo per l'inquilino e in un vantaggio di natura fiscale per il locatore. E’ evidente che il regime della cedolare secca si rivela particolarmente conveniente per chi non gode di detrazioni molto importanti.

La nuova aliquota al 10% si applica a partire dal 1 gennaio 2014 e vale per i contratti di affitto che già erano a canone concordato. Per quelli del 2013 si applica invece l’aliquota del 15%. L'obiettivo è quello di dare nuovo impulso al sistema dei contratti a canone concordato che fino ad oggi non ha avuto grande diffusione.
L'imposta sostitutiva deve essere corrisposta con le stesse modalità delle imposte sui redditi.

Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l'opzione in sede di registrazione o di proroga del contratto o di rinnovo del pagamento dell'imposta di registro, compilando il Modello semplificato Siria oppure il Modello RLI (in sostituzione del vecchio Modello 69 che resta comunque valido fino al 31 Marzo 2014).

Il Modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se:
- il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre
- tutti i locatori esercitano l'opzione per la cedolare secca
- si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
- tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
- il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.

Il Modello semplificato Siria deve essere presentato dal locatore se abilitato ai servizi telematici o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) esclusivamente in via telematica utilizzando il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

La presentazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula,  la denuncia (il modello Siria) deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per la registrazione tardiva del contratto di locazione è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia.

Il Modello RLI deve essere utilizzato, invece, quando non ricorrono i requisiti per utilizzare quello semplificato.

Per i contratti per i quali non c'è l'obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni "brevi"), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Possono scegliere il regime della cedolare secca solo le persone fisiche che non agiscono nell'esercizio dell'impresa o della professione. In caso di contitolarità dell'immobile l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Rientrano nell'ambito della cedolare le sole locazioni di abitazioni e pertinenze (per esempio il box) se locate congiuntamente al bene principale. Non vi rientrano le sublocazioni poiché queste danno luogo a redditi diversi e non a redditi fondiari.

Condizione per la validità dell'opzione è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aggiornamenti Istat. Rinuncia che deve essere comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Questa la lettera-tipo.

Una circolare dell'Agenzia delle Entrate permette di sostituire questo obbligo con una clausola da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti. Vi offriamo un fac simile.

Pubblicato il 22/03/2014    55 Commenti
Tags: tassazione affitti modello RLI imposte redditi locazione tassazione redditi affitto tassazione agevolata cedolare secca modello 69 modello Siria tasse casa contratto locazione
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25700 - Redazione
08/08/2013 10:22
Raffaella, il 21% del canone maturato nel corso dell'anno.

25699 - raffaella
08/08/2013 09:39
Scusate mi chiedevo ma il 21 per cento all'anno o al mese?

24746 - Redazione
24/06/2013 10:57
Donato, tenga conto che per i redditi più bassi nel caso in cui un contribuente intendesse usufruire di detrazioni fiscali in misura superiore alle tasse da pagare, avrebbe la possibilità di chiedere il rimborso in caso di applicazione del regime ordinario, mentre sarebbe costretto a rinunciarvi per "incapienza" qualora optasse per la cedolare secca. Crediamo che questo sia il suo caso.

24740 - donato
24/06/2013 00:29
Per un fitto di 4920 € annui a decorrere da ottobre 2011 con opzione ced.secca. in assenza di altri redditi se metto un figlio a carico al 50% per il 2012 e 2013 che succede? Conviene lasciare l'opzione o tornare al regime normale? Nel 2011 su 820 € (2 mesi) il caf non ha dichiarato l'opzione. Che succede? Mi devo preoccupare? Grazie per la cortese risposta. Donato

24620 - Redazione
17/06/2013 16:42
Pietro, non avendo altri redditi se non quelli derivanti da locazione, nel caso della cedolare secca lei pagherebbe un'imposta sostitutiva pari al 19% del canone; nel caso invece di applicazione del regime ordinario l'aliquota Irpef si applicherebbe al 66,5% del suo reddito complessivo (85.000 euro circa). Considerando gli attuali scaglioni di tassazione, dai nostri calcoli emergerebbe ancora una convenienza per il regime “cedolare secca”, pur dovendo rinunciare per tutta la durata del contratto all'adeguamento Istat del canone.

24604 - Pietro
16/06/2013 18:55
Ho solo redditi rivenienti dalla locazione di n.3 fabbricati per un totale lordo di €.11.000 circa. I contratti sono del tipo concordato e sono stati registrati con l'opzione della cedolare secca. Mi chiedo se è ancora conveniente optare per la cedolare secca oppure ritornare al regime ordinario, considerato che il canone del contratto concordato (art.2, c.3 L.431/98), anche se decurtato del 5%, viene ulteriormente ridotto del 30% ? Corre l'obbligo evidenziare tra l'altro che con la cedolare secca non posso nemmeno detrarre alcuni oneri.

24279 - Redazione
04/06/2013 18:16
Momo, se per l’anno precedente (2012) non è stato versato alcun importo a titolo di cedolare secca, nessun acconto - su dato storico - è dovuto per l’anno successivo (2013).

24255 - Redazione
04/06/2013 10:43
Massimo, le consigliamo di prendere contatto con la direzione "Servizi Tributari" del suo comune.

24247 - momo
03/06/2013 22:06
Ho affittato il 1 aprile 2013. Devo pagare la cedolare secca a giugno?

24233 - Dellacà Massimo
03/06/2013 17:20
Buongiorno, ho appena depositato (mod.69) un contratto di affitto di un appartamento con la modalità della cedolare secca. Ho letto da qualche parte che per poter usufruire di una riduzione della percentuale IMU da pagare (tipo il 7,6 invece che il 10,5) occorre inviare copia del contratto in comune. La domanda è: a quale ufficio va inviata questa lettera? Grazie.


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