Registrazione del contratto di locazione: come farla e quanto costa

registrazione contratto di locazione

Devi sapere che i contratti di locazione di immobili, fabbricati, fondi rustici e terreni devono essere obbligatoriamente registrati presso l'Agenzia delle Entrate, indipendentemente dall'ammontare del canone d'affitto che le parti hanno concordato. La registrazione del contratto di locazione può non essere effettuata nel solo caso in cui la durata sia inferiore ai 30 giorni complessivi nell'anno.

Chi deve registrarlo e quando

Alla registrazione del contratto di locazione è tenuto il locatore, anche se l'Agenzia ha tenuto a chiarire che in caso di inadempimento da parte di quest'ultimo, si ritiene responsabile anche l'inquilino, che può essere chiamato dal fisco al pagamento delle relative imposte (responsabilità solidale).

La registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza, se questa è anteriore alla data di stipula. La registrazione può essere effettuata oltre che dall'affittuario e dal proprietario, anche dal notaio qualora il contratto di locazione sia stipulato nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata.

Registrazione del contratto di locazione in ritardo

In caso di mancata registrazione, le parti possono far ricorso al ravvedimento operoso, uno strumento con il quale il contribuente può rimediare, spontaneamente ed entro termini ben precisi, alle violazioni tributarie commesse a seguito di omissioni o errori.

Tuttavia perchè si possa ricorrere al ravvedimento operoso, è necessario che l'Agenzia delle Entrate non abbia già provveduto a contestare la violazione commessa.

Con il ravvedimento le sanzioni applicabili sono chiaramente molto ridotte. Così se la registrazione del contratto di locazione avviene in ritardo ma entro i 30 giorni, la sanzione è del 6% (alla sanzione si aggiungono gli interessi di mora e l'imposta dovuta). Se il ritardo è maggiore, ma comunque entro i 90 giorni, la sanzione è del 12%; entro un anno di ritardo sale al 15% e oltre due anni al 20%.

Come effettuare la registrazione

Il contratto di locazione può essere registrato in diversi modi:

A) utilizzando - previa registrazione a Fisconline/Entratel - il servizio telematico "RLI web" presente sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Questa modalità è obbligatoria soltanto per gli agenti immobiliari e per i possessori di almeno 10 immobili. Per la registrazione con RLI web è necessario allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF, a meno che il contratto non presenti determinate caratteristiche;

B) recandosi presso un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando il modello RLI. Lo stesso modello deve essere utilizzato anche per comunicare all’Agenzia delle Entrate eventuali proroghe, cessioni o risoluzione dei contratti di locazione e affitto di immobili.

Oltre al modello RLI, debitamente compilato in tutte le sue parti, occorre predisporre e consegnare la seguente documentazione:

  • almeno due copie, con firma in originale, del contratto di locazione da registrare;
  • il "modello RR" se i contratti da registrare sono più di uno;
  • un contrassegno telematico di 16 euro per ogni 4 facciate e, comunque, per ogni 100 righe scritte (imposta di bollo). Il contrassegno deve riportare una data di emissione non successiva alla data di stipula del contratto;
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi.

Una volta che hai presentato la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio:
- ti restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione;
- ti rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.

C) incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato. Nel primo caso l'intermediario deve rilasciarti, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, scritta con cui si impegna a trasmettere la richiesta di registrazione, ad eseguire i pagamenti telematici delle imposte di bollo e di registro e ad effettuare ogni altro adempimento. Deve anche consegnarti due copie della ricevuta di avvenuta registrazione e una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Se non vuoi affidarti ad un Caf o ad un commercialista, puoi sempre delegare un terzo compilando l’apposita sezione del Modulo di richiesta di abilitazione al servizio telematico Entratel.

Registrazione del contratto di locazione e relative imposte

Contestualmente alla registrazione del contratto di locazione occorre procedere al versamento delle imposte di registro e di bollo, commisurate all'importo pattuito.

Per pagare l'imposta di bollo è sufficiente recarsi presso un qualsiasi tabaccaio presente sul territorio italiano e acquistare un contrassegno telematico (ex marca da bollo) di 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. Se la registrazione è richiesta per via telematica, l’imposta di bollo viene versata con addebito su c/c bancario o postale.

L'imposta di registro, invece, si paga recandosi presso un qualsiasi ufficio postale o sportello bancario convenzionato e presentando il Modello F24 Elementi identificativi.

Per quanto riguarda la predisposizione del modello, ti suggeriamo di compilare prima di tutto la sezione “contribuente” inserendo codice fiscale e dati anagrafici del soggetto che effettua il versamento; inserisci quindi il codice fiscale di una delle controparti e il codice identificativo “63” (controparte). Per quanto concerne la sezione "Erario ed altro", tralascia i campi "Codice ufficio" e "Codice atto" ed inserisci nel campo “tipo” la lettera “F” e nel campo “codice” il codice tributo di riferimento (1500 per prima registrazione, 1501 per annualità successive, 1502 per cessioni del contratto, 1503 per risoluzioni del contratto e così via). Nel campo “anno di riferimento” inserisci l’anno di stipula o di decorrenza (se anteriore) del contratto. Lascia in bianco gli altri campi e nell’ultima colonna, indica gli importi da versare.

In alternativa, l’imposta di registro può essere versata richiedendo l’addebito sul proprio c/c. In particolare la richiesta può essere avanzata attraverso la compilazione di questo specifico modello di richiesta di addebito su c/c imposte contratto di locazione.

Quanto si paga

L’importo da pagare varia a seconda dell’immobile locato o affittato e comunque per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Per un fabbricati a uso abitativo, l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Per i fabbricati strumentali per natura, l'imposta è pari all'1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva e al 2% del canone, negli altri casi.
Per i fondi rustici l'imposta di registro è lo 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità, mentre per tutti gli altri immobili è il 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro.

L'imposta di registro può essere pagata in un'unica soluzione per tutta la durata del contratto (ad es. 2% del corrispettivo complessivo), oppure versata anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Nel primo caso si ha diritto ad uno sconto, nel senso che si detrae dall'imposta dovuta lo 0,2% moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto di locazione viene disdetto prima della scadenza e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata del contratto, è possibile chiedere il rimborso.

Registrazione contratto di locazione cedolare secca

Concludiamo ricordando che i contribuenti persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione e che hanno optato per il regime della cedolare secca, in sede di registrazione del contratto di locazione non sono tenuti al pagamento delle imposte di registro e di bollo, ma devono versare unicamente un’imposta sostitutiva (leggi "Cedolare secca sugli affitti: che cos'è, a chi conviene e come aderire").

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