Come si dividono le spese tra inquilino e proprietario

suddivisione spese tra inquilino e proprietario, divisione spese tra locatore e conduttore

La sostituzione delle apparecchiature e della rubinetteria del bagno o della cucina è un intervento che compete al proprietario o all'inquilino? E la pulizia della caldaia? La riparazione dell’impianto elettrico per corto circuito? Il rifacimento degli intonaci? La sostituzione e riparazione di pavimenti e di rivestimenti? Questioni come queste sono spesso motivo di accese controversie tra inquilino e proprietario. Vediamo dunque di capirci meglio.

Cosa stabilisce la legge a riguardo

Secondo l’articolo 1576 del Codice Civile il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Ma cosa si intende esattamente per interventi di piccola manutenzione? Ci viene in soccorso sempre il Codice Civile che all’art. 1609 stabilisce che le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

In buona sostanza si può affermare che tutte le spese per così dire “ordinarie” sono a carico dell'inquilino e si riferiscono a quegli interventi che normalmente si ripetono e che sono strettamente legate all'uso; il proprietario dal canto suo è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione “straordinaria”, ossia quando gli interventi rivestono un carattere di eccezionalità e rilevanza economica.

Ma come stabilire quando un intervento di manutenzione è da definirsi ordinario o straordinario? La legge non fornisce una classificazione degli interventi a carico dell’uno o dell’altro, dunque è necessario sempre utilizzare un minimo di buon senso.

Grazie ad una collaborazione tra le rispettive associazioni di categoria (Confedilizia e SUNIA-SICET-UNIAT) è stata predisposta una tabella che stabilisce la ripartizione fra locatore e conduttore delle spese relative all'immobile. La tabella viene normalmente utilizzata per dirimere le controversie tra proprietari e inquilini.

Spese a carico dell'inquilino

Come detto sono a carico dell’inquilino le riparazioni di piccola manutenzione in quanto si suppone che siano dovute alla normale usura dell’immobile per effetto dell’utilizzo. Sono quindi lavori che si ripetono con una certa ricorrenza e generalmente non comportano spese di grande entità. Facciamo qualche esempio.

Sono sicuramente a carico dell’inquilino la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni dell'ascensore, la sistemazione del rubinetto che gocciola o dello scarico del water intasato, la pulizia della caldaia e delle canne fumarie, la tinteggiatura di pareti o la sostituzione di vetri, il rifacimento di chiavi e serrature, la manutenzione ordinaria di infissi e serrande, la sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi), la manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti e altro materiale di arredo, ecc.

E’ chiaro che in talune circostanze possono sorgere delle divergenze di opinione in merito alla sussistenza o meno di determinati vizi al momento della sottoscrizione del contratto (ad es. il rubinetto gocciolava o le pareti risultavano sporche già al momento della stipula del contratto di locazione). A tal riguardo potrebbe rivelarsi utile quanto riportato sullo stato dell’immobile nel verbale di consegna redatto in occasione della stipula del contratto di locazione.

Di seguito trovate un fac simile di verbale di consegna immobile con segni di usura o difetti e un fac simile di verbale di consegna di immobile in buone condizioni.

Spese a carico del proprietario

Vediamo adesso a quali obblighi è tenuto invece il proprietario. Si legge all’articolo 1575 del c.c. che il locatore/proprietario deve consegnare l’abitazione al conduttore in buono stato di manutenzione e mantenerla in condizioni tali da poter essere abitata dal proprio inquilino per tutta la durata della locazione.

Dunque il proprietario deve effettuare tutti quegli interventi di straordinaria manutenzione che lo stato dell’immobile richiede affinché sia sempre in grado da servire all’uso pattuito. Anche in questo caso facciamo qualche esempio.

Sono sicuramente a carico del proprietario: l'adeguamento dell'impianto elettrico alle nuove disposizioni di legge, il ripristino di intonaci, l'installazione e la sostituzione dei citofoni e videocitofoni, le riparazioni dell'impianto termico o idrico se i guasti riguardano ad esempio le tubature presenti nei muri, la sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico, la sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti, la sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, scuri e tende di oscuramento, l'installazione e sostituzione di impianti di allarme e di videosorveglianza, la verniciatura di serramenti esterni, la sostituzione della caldaia, ecc.

Riparazioni straordinarie urgenti

Quando si rendono necessarie riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore (art. 1577 Cod. Civ.). Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente a proprie spese per poi chiederne il rimborso al proprietario, purché ne abbia dato avviso al locatore e le spese siano ritenute congrue.

Questo il fac simile per la richiesta di intervento di riparazione straordinaria da parte del proprietario.

Se invece l’abitazione è affetta da vizi che ne impediscono o riducono notevolmente il godimento (ad esempio una ingente presenza di umidità e muffa), allora il conduttore può chiedere non solo che il proprietario sia chiamato a rispondere dei danni subiti - questo è il modulo per richiedere il risarcimento dei danni dovuti per infiltrazioni di umidità - ma anche pretendere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, a meno che non si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della conclusione del contratto (art. 1578 Cod. Civ.). In questo caso, infatti, si presume che il conduttore abbia accettato i vizi e, probabilmente, pattuito con il proprietario un canone di locazione inferiore.

Addirittura se i vizi espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto anche se i vizi gli erano a lui noti (art. 1580 Cod. Civ.).

Per ulteriori dettagli sull'argomento, rinviamo alla lettura dell'articolo "Recesso del conduttore per gravi motivi". Sempre in tema segnaliamo l'articolo "La denuncia di vizi e difetti nella costruzione degli immobili".

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