Come sublocare un immobile concesso in locazione

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La nostra legge (art. 2, L. 392/78) prevede la facoltà per il conduttore di sublocare totalmente l'immobile che gli è stato concesso in locazione ad uso abitativo, a condizione che sussista il consenso del locatore. Se tale consenso non c'è il locatore può chiedere non solo il rilascio immediato dell'immobile, ma anche il risarcimento dei danni nei confronti del conduttore.

Qualora, invece, il conduttore voglia sublocare solo parzialmente l'immobile adibito ad uso abitativo, può limitarsi a comunicare con lettera raccomandata al locatore l'identità del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

Vi offriamo un paio di modelli di comunicazione:
- fac simile (a);
- fac simile (b).

Tutto questo sempre a condizione che nel contratto di locazione non sia previsto alcun esplicito divieto di sublocazione.

Il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell'agenzia delle Entrate, dopo aver versato l'imposta di registro (2% sul canone).

Relativamente invece ai contratti aventi ad oggetto immobili adibiti all'esercizio di un'attività imprenditoriale, il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (art. 36, L. 392/78).

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Vi offriamo un fac simile di contratto di sublocazione commerciale.

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36166 - Redazione
23/02/2015
Maurizio, l'art. 36 della Legge 392/78 è vero che le attribuisce la facoltà di cedere o sublocare a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, ma a condizione che venga insieme ceduta o locata l'azienda. Tuttavia non ci sembra sia questo il caso. In altri termini se l'azienda non viene ceduta o locata, potrà sublocare l'immobile o cedere il contratto alla s.a.s. solo previo consenso del locatore.

36161 - MAURIZIO CRISPINO
23/02/2015
Ho affittato da un ente pubblico un locale ad uso commerciale come persona fisica. Per iniziare l'attività ho costituito una s.a.s. con soci i miei figli. Per la licenza l'asl chiede copia del contratto di locazione intestata alla società. Cosa posso fare per non annullare il contratto già esistente? Posso avvalermi dell'art.36 L.392/78?

31653 - Redazione
01/08/2014
Piero, la sublocazione è una facoltà che ha il conduttore il quale non può però cedere il contratto senza il consenso del locatore (articolo 1594 comma 1 codice civile).

31645 - Piero
30/07/2014
Nel contratto di locazione per un locale ad uso commerciale, la possibilità di sublocare per il conduttore deve essere menzionata espressamente nel contratto di locazione, oppure, se non menzionata è consentita?

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