Comprare casa tramite agenzia immobiliare: regole e consigli

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Hai deciso di acquistare casa, ma gli impegni di lavoro e la famiglia non ti consentono di fare tutto da solo, per questo motivo decidi di affidarti ad una agenzia immobiliare. In questo articolo vi diremo quali sono gli aspetti cui prestare maggiore attenzione e come risolvere eventuali controversie che possono insorgere con l’agenzia.

Iscrizione al Registro delle Imprese

Acquistare casa per il tramite di un’agenzia immobiliare ha un costo evidentemente (occorre pagare la provvigione se l’affare si conclude positivamente), ma a volte avvalersi dell’assistenza di un mediatore può rivelarsi fondamentale non solo perché ci facilita la ricerca, ma anche perché ci consente di godere di un qualificato supporto nelle varie fasi della compravendita.

E' importante verificare che l'agenzia immobiliare con cui ti sei messo in contatto sia regolarmente iscritta nell’apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Il consiglio, quindi, è di chiedere all’agente immobiliare che ti venga mostrato il tesserino di riconoscimento (o patentino) rilasciato dalla Camera di Commercio. In alternativa puoi compiere una verifica recandoti personalmente presso gli uffici dell’istituto camerale.

La proposta irrevocabile di acquisto

Uno degli immobili che l’agenzia ti ha mostrato soddisfa i tuoi desideri, per cui dici all’agente che siete interessati a procedere all’acquisto. A questo punto l’agenzia ti chiederà di sottoscrivere una proposta irrevocabile di acquisto.

Si tratta di un modello con cui tu acquirente ti impegni irrevocabilmente fino ad una data prestabilita ad acquistare un certo immobile a determinate condizioni. Spesso viene presentato dall’agenzia come un modo per “bloccare l’affare” ed impedire che l’immobile possa essere venduto ad altri. In realtà tale proposta impegna solo l’acquirente fino al termine temporale indicato e non vincola in alcun modo il venditore, che è libero nel frattempo di cedere lo stesso immobile ad altri. Impegna anche il venditore solo nel momento in cui la proposta viene da lui accettata (in forma scritta). Questo il modulo con cui il venditore dichiarazione di accettare la proposta irrevocabile di acquisto.

L'accettazione da parte del venditore darà luogo ad un contratto preliminare di compravendita ("Il contratto preliminare di compravendita immobiliare"). In definitiva la proposta di acquisto è utile al venditore per individuare quei soggetti seriamente interessati all’acquisto e serve all’agenzia per formalizzare in qualche modo l’interesse dell’acquirente e in definitiva per non rischiare di essere scavalcata da quest’ultimo che, con tutte le informazioni acquisite, potrebbe essere tentato dal contattare direttamente il venditore allo scopo di non pagare le provvigioni.

Il deposito cauzionale

Con la sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, l’acquirente per dimostrare la bontà delle sue intenzioni è chiamato al versamento di un assegno intestato al proprietario/venditore. Si consiglia di non intestare in nessun caso l’assegno all’agenzia immobiliare, di concordare un importo molto basso (2/3.000 euro) e di fissare un tempo breve per la validità della proposta (15 giorni al massimo), così da non restare vincolati per troppo tempo.

Per maggiori informazioni sull’argomento, rimandiamo alla lettura dell’articolo “La proposta irrevocabile di acquisto immobiliare”.

La sottoscrizione della proposta

Prima di procedere con la sottoscrizione è importante verificare che sulla proposta di acquisto siano quantomeno riportati:
- gli estremi di iscrizione dell'agente o della società di intermediazione presso la Camera di Commercio;
- l’esatta identificazione del proprietario e dell’immobile oggetto della compravendita;
- l’assenza di eventuali vincoli (per es. ipoteche, abusi edilizi, difformità urbanistiche, ecc);
- l'eventuale somma lasciata in garanzia;
- il prezzo dell’immobile, i termini e le modalità di pagamento;
- il termine entro il quale il venditore deve accettare la proposta.

Come si è detto il venditore non è obbligato ad accettare la proposta di acquisto, ma se accetta (deve farlo per iscritto), essa diventa vincolante per entrambe le parti che devono portare avanti la compravendita immobiliare. Se il venditore invece rifiuta la proposta, il potenziale acquirente ha diritto alla restituzione delle somme anticipate e senza interessi.

La provvigione per l'agenzia immobiliare

L’art. 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, dunque sia dal venditore che dall’acquirente, se l'affare si conclude per effetto del suo intervento, ossia con la firma del compromesso.

La misura della provvigione non è predefinita per legge, ma è concordata dalle parti; in mancanza di accordo è stabilita dagli usi della Camera di Commercio. Normalmente la misura della provvigione si aggira normalmente tra il 2 e il 3% del valore di compravendita, ma essendo correlata al lavoro effettivamente prestato dall’agente è chiaro che può essere oggetto di contrattazione tra le parti.

Il diritto alla provvigione si prescrive nel termine di un anno dalla conclusione del contratto di compravendita.

Quando contestare il pagamento della provvigione

Esistono casi particolari, in cui, è possibile contestare la richiesta dell’agenzia immobiliare. Ad esempio quando l’agenzia non risulta iscritta nell’apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Questo il modello per contestare la richiesta di pagamento della provvigione avanzata da un'agenzia abusiva o per richiedere l’immediata restituzione dell’importo qualora tu abbia già provveduto al pagamento della provvigione.

Un altro caso in cui è possibile contestare la provvigione si ha quando la compravendita dell’immobile non si conclude per inadempienze direttamente imputabili all’agenzia. Ciò si verifica in particolare quando l’agenzia non comunica all’acquirente quelle circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione. In pratica l’agenzia non rispetta il suo obbligo di informazione quando ad esempio:
- non esamina il titolo di provenienza dell’immobile per verificare se il venditore è in grado effettivamente di disporne;
- non riferisce della presenza di ipoteche sull’immobile;
- non comunica che l’immobile è sottoposto a esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare;
- non comunica che esistono vincoli urbanistici, oppure manca l’abitabilità;
- omette di riferire la presenza di vizi dell’immobile.

Questo il modulo per richiedere all’agenzia la restituzione della provvigione corrisposta in caso di mancata positiva conclusione della compravendita per responsabilità dell’agenzia stessa.

Diritto alla detrazione fiscale

Dal 1° Gennaio 2007 è possibile detrarre dall'Irpef il 19% (per un massimo di 1.000 euro all’anno) dei compensi corrisposti all’agenzia di intermediazione immobiliare per l'acquisto di una unità da adibirsi ad abitazione principale. A tal fine venditore e acquirente devono sottoscrivere una dichiarazione da cui risulti che la compravendita è intervenuta con l’intermediazione di una agenzia immobiliare.

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44245 - Roberto
18/02/2016
Salve, è possibile sapere se la detrazione del 19% della provvigione si può avere anche da chi ha acquistato nel 2015 e cosa serve?...grazie

42427 - Redazione
09/11/2015
Marisa, con la scrittura privata il responsabile dell'agenzia (e non il collaboratore) dovrà dichiarare di rinunciare a qualsiasi futuro compenso per la vendita dell'immobile e che non avrà mai nulla a pretendere ad alcun titolo da Lei. Sarebbe sufficiente questo, ma in occasione del rogito può inserire una clausola con cui sostanzialmente dichiara che si è avvalso dell’attività dell’agenzia e che ad essa non è stato riconosciuto alcun compenso.

42419 - marisa
08/11/2015
Salve, sto acquistando un immobile la cui vendita è stata affidata ad una agenzia in forma esclusiva. Verbalmente il mediatore mi ha anticipato che la provvigione sarà richiesta solo alla parte venditrice ma, consapevole che potrà esigerla successivamente pensavo di tutelarmi e di far firmare alla agenzia una scrittura privata di rinuncia al compenso di mediazione, in presenza di testimoni (venditori). E' bene inserire anche che la presente scrittura privata sarà esibita al notaio in sede di rogito.? Ma soprattutto è valido questo accordo? Grazie dell'attenzione

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