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Comprare una casa in costruzione: come tutelarsi
In passato migliaia di persone hanno perso grandi somme di denaro nel momento in cui il costruttore, da cui avevano acquistato casa, è stato dichiarato fallito. Gli acquirenti, infatti, privi di garanzie reali sugli immobili, difficilmente sono riusciti a recuperare anche solo una parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo. Ciò ha spinto il Legislatore ad intervenire (D.Lgs. n° 122/2005) e a prevedere specifiche forme di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire. Una prima tutela consiste nell’obbligo, posto a carico del costruttore, di consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia (questo il fac simile) di tutte le somme versate o da versare prima del trasferimento della proprietà, contro il rischio appunto che incorra in una situazione di crisi (ossia venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa).
Questo significa che qualora dovesse verificarsi una delle situazioni sopra descritte, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, potrà rivolgersi direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.
La mancata prestazione della garanzia fideiussoria comporta la nullità relativa del contratto preliminare di vendita. Non è invece prevista alcuna sanzione per il caso di omissione dell’inserimento nel preliminare degli estremi della fideiussione, con la conseguenza che il contratto sarà e rimarrà comunque valido.
Ma la garanzia fideiussoria non è l’unica forma di tutela prevista in favore dell’acquirente. Il D.Lgs. n° 122/2005 ha posto a carico del costruttore anche l’obbligo di consegnare a chi acquista una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale (questo il fac simile) a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
Da ricordare, infine, il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate.
Presupposti fondamentali per aver diritto a queste forme di tutele è che si tratti naturalmente di “immobili da costruire” e che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di una impresa o di una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative.
Quindi se decidete di comprare una casa in costruzione, pretendete che il costruttore vi rilasci, a sue spese, sia la fideiussione sia la polizza assicurativa. E’ un vostro diritto.
Pubblicato il 26/04/2011Tags: fallimento costruttore acquisto costruzione insolvenza costruttore polizza assicurativa fideiussione casa immobile
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