Comprare una casa in costruzione: ecco come tutelarsi

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In passato molti cittadini hanno subito la perdita di ingenti somme di denaro per il fatto che il costruttore era stato dichiarato fallito prima della stipula dell'atto di trasferimento della proprietà. In questi casi, infatti, solo le banche che avevano concesso finanziamenti all'impresa iscrivendo un'ipoteca sull'immobile, avevano concrete possibilità di vedersi riconosciute le proprie ragioni di credito.

Il cittadino acquirente, invece, privo di garanzie reali sul fabbricato in costruzione, quasi mai era in grado di recuperare, anche solo in minima parte, gli importi versati a titolo di caparra o di acconto sul prezzo pattuito (leggi "Acconto, caparra e penale: quali differenze?").

Ciò ha spinto il Legislatore ad intervenire (D.Lgs. n° 122/2005) a prevedere specifiche forme di tutela per gli acquirenti di immobili da costruire.

La garanzia fideiussoria

Una prima tutela prevista dal legislatore consiste nell'obbligo, posto a carico del costruttore, di consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme versate o da versare prima del trasferimento della proprietà, contro il rischio appunto che lui stesso incorra in una situazione di crisi (ossia venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa).

La fideiussione può essere rilasciata da una banca, da un'impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato. Su Moduli.it puoi trovare un fac simile di polizza fideiussoria per immobili in costruzione.

La fideiussione deve essere consegnata all'acquirente prima della stipula del contratto preliminare (leggi "Comprare una casa in costruzione: il contratto preliminare")

In pratica questo significa che nel caso in cui dovesse verificarsi una delle situazioni sopra descritte, l'acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, può rivolgersi direttamente alla banca o all'impresa di assicurazione che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.

La mancata prestazione della garanzia fideiussoria da parte del costruttore comporta la nullità relativa del contratto preliminare. Non è invece prevista alcuna sanzione per il caso di omissione dell’inserimento nel preliminare degli estremi della fideiussione, con la conseguenza che il contratto sarà e rimarrà comunque valido.

Chiaramente trattandosi di un obbligo in capo al costruttore, l'acquirente non può preventivamente rinunciare a questa forma di garanzia.

La polizza assicurativa

Ma la garanzia fideiussoria non è l’unica forma di tutela prevista in favore dell’acquirente. Il D.Lgs. n° 122/2005 ha posto a carico del costruttore anche l’obbligo di consegnare a chi acquista una polizza assicurativa indennitaria a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali, vizi del suolo o gravi difetti di costruzione riscontrati sull'immobile. Sull'argomento ti consigliamo di leggere l'articolo "La denuncia di vizi e difetti nella costruzione degli immobili"

Su Moduli.it trovi un fac simile di polizza indennitaria decennale per immobili in costruzione.

La polizza, che ha una durata decennale, deve essere consegnata dal costruttore all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà ma i suoi effetti decorrono dalla data di ultimazione dei lavori.

Attenzione: se il costruttore non rilascia questa polizza assicurativa non solo non si applica alcuna sanzione nei suoi confronti, ma anche il contratto resta pienamente valido. Inoltre, a differenza di quanto accade con la fideiussione, non è previsto alcun obbligo di menzione nell’atto degli estremi della polizza.

Applicazione delle tutele: quali rischi per il cittadino

Le tutele a favore dell’acquirente di un immobile da costruire si applicano solo se ricorrono precise condizioni:
- che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia;
- che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica (sono dunque escluse le persone giuridiche);
- che si tratti di un "immobile da costruire", ossia di immobile per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire, ma non sia stato ancora rilasciato il certificato di agibilità.

Quest'ultima condizione è particolarmente importante. Infatti qualora per l'immobile oggetto di vendita non fosse stato ancora richiesto il permesso di costruire o rilasciato il certificato di agibilità, si tratterebbe di fatto di una pure e semplice vendita su carta, con la conseguenza che l'acquirente resterebbe escluso da ogni tutela. In questi casi si consiglia di stipulare il preliminare e di versare eventuali caparre o acconti, anche di modesto imposto, solo dopo che il costruttore ha richiesto e ottenuto dal Comune i permessi edilizi.

Da ricordare, infine, il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile (leggi "Comprare casa all'asta"), già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate.

Per concludere se decidi di comprare una casa in costruzione, pretendi che il costruttore rilasci, a sue spese, sia la fideiussione che la polizza assicurativa. E’ un tuo diritto!

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47004 - Susanna
19/10/2016
Salve dovrei firmare un preliminare con clausola salvo Buon fine mutuo di una villetta a schiera in costruzione (deve essere solo rifinita) con garage in costruzione e terreno di pertinenza. Il problema è che il terreno e il garage non sono accatastati ancora. Come posso evitare rischi nel compromesso? Il costruttore ha detto che verranno accatastati a breve. c'è qualche clausola particolare da scrivere nel compromesso? La ringrazio per la risposta, spero che possa avvenire presto perché a breve devo incontrare il costruttore.

32386 - Redazione
06/10/2014
Paolo, la ringraziamo per il prezioso contributo che ci ha fornito.

32370 - Paolo
04/10/2014
Attenzione, non esistono solo le previste cause cosidette di "crisi". Se per esempio, cosa che succede spesso, il venditore non finisce l'appartamento entro la data prevista? Nella fideiussione deve essere prevista obbligatoriamente anche questa evenienza, altrimenti la fideiussione potrebbe non essere mai riscossa in banca. Questa cosa è molto ma molto importante, strano che il legislatore non abbia anche previsto nella legge 122 del 2005 anche questa circostanza. Quindi bisogna ricordarsi di aggiungere questa cosa nel contratto preliminare e che sia presente anche nel contratto di fideiussione.

17151 - Redazione
22/05/2012
Luca ha letto quest'altro articolo ?

17130 - Luca
21/05/2012
Buongiorno, ho bisogno di una informazione. Spero che qualcuno mi possa aiutare. Acquistando casa in costruzione (quindi “sul disegno”),con il costruttore che non mi vuol fare la fidejussione, è possibile essere tutelati da un eventuale fallimento del costruttore (per evitare di restare senza soldi e senza casa…) facendo registrare il preliminare d’acquisto da un notaio? Grazie in anticipo per la risposta, Luca.

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