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Comprare una casa in costruzione: il contratto preliminare
Nel momento della stipula di un contratto preliminare, ricorrendo i presupposti di applicazione del D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005, il promissario acquirente di un immobile in costruzione può contare, oltre che sulla fideiussione a garanzia degli esborsi effettuati prima del rogito e sulla polizza assicurativa indennitaria a garanzia dei vizi costruttivi dell’edificio (leggi “Comprare una casa in costruzione: come tutelarsi”), anche su un’altra forma di tutela: l’obbligo dell’adeguamento del contratto ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore.
Scopo della norma è garantire all’acquirente una corretta e completa informazione sul contenuto del contratto che è chiamato a stipulare.
In particolare il contratto preliminare dovrà contenere:
a) le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto e l’oggetto del contratto; b) la descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di uso esclusivo oggetto del contratto; c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione; f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita; g) gli estremi della fideiussione; h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici, altro); i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi.
Vi offriamo uno schema di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire redatto in forma di atto pubblico. Nel caso in cui si faccia ricorso alla scrittura privata il contenuto può essere comunque ricavato privando il testo degli elementi propri dell’atto pubblico.
In alternativa vi proponiamo questo contratto tipo predisposto su iniziativa della Camera di Commercio di Milano con l’ausilio di esperti giuridici e in contraddittorio con le associazioni di categoria.
Al contratto devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario.
Anche in questo caso i presupposti fondamentali per aver diritto a queste forme di tutele è che si tratti di “immobili da costruire” e che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative.
Pubblicato il 26/04/2011 Foto: FlickrTags: vendita edificio rogito casa in costruzione preliminare acquisto contratto preliminare compromesso
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