Comprare una casa in costruzione: il contratto preliminare

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Nel momento della stipula di un contratto preliminare, ricorrendo i presupposti di applicazione del D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005, il promissario acquirente di un immobile in costruzione può contare, oltre che sulla fideiussione a garanzia degli esborsi effettuati prima del rogito e sulla polizza assicurativa indennitaria a garanzia dei vizi costruttivi dell'edificio (leggi “Comprare una casa in costruzione: come tutelarsi”), anche su un'altra forma di tutela: l’obbligo dell'adeguamento del contratto ad un contenuto "minimo" fissato dal legislatore.

Scopo della norma è garantire all'acquirente una corretta e completa informazione sul contenuto del contratto che è chiamato a stipulare.

In particolare il contratto preliminare dovrà contenere:

a) le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto e l’oggetto del contratto;
b) la descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti;
d)
le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita;
g)
gli estremi della fideiussione;
h)
l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici, altro);
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
l)
l'eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi.

Vi offriamo un paio di modelli di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire redatto in forma di atto pubblico. Nel caso in cui si faccia ricorso alla scrittura privata il contenuto può essere comunque ricavato privando il testo degli elementi propri dell’atto pubblico.

Al contratto devono essere allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario.

Anche in questo caso i presupposti fondamentali per aver diritto a queste forme di tutele è che si tratti di "immobili da costruire" e che a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative.

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21266 - Redazione
04/02/2013
Francesco, avrebbe dovuto chiedere immediatamente alla cooperativa di eliminare i vizi a sue spese oppure di ridurre proporzionalmente il prezzo pattuito (in questo articolo trova anche il fac simile). Il condizionale è dovuto al fatto che a questo punto è molto probabile che la stessa cooperativa tenti di scaricare le proprie responsabilità facendo leva sull'intervento del piastrellista che lei ha autorizzato. Ma un tentativo a nostro parere andrebbe comunque fatto.

21262 - Francesco
04/02/2013
Salve, sono socio di una cooperativa edilizia. Nella scelta del pavimento abbiamo optato per una soluzione diversa dal capitolato. La cooperativa ovviamente ha messo la sua ditta per il lavoro. Il problema è che il pavimento è stato posato male. Ho cercato di raggiungere un accordo con la cooperativa ma mi hanno detto che avendo scelto un pavimento differente da quello di capitolato loro non sono responsabili e che ora io me la sarei dovuta vedere con il piastrellista. (anche se mi sembra tutto studiato per non prendersi responsabilità). Successivamente in preda allo sconforto per aver pagato le piastrelle un occhio della testa, ho contattato di mia volontà un piastrellista per cercare di aggiustare le fughe che non hanno fatto altro che mettere ancor più in evidenza il lavoro fatto con i piedi della ditta precedente. Cosa mi consigliate di fare? Adesso ho paura che il lavoro successivo che ho fatto fare sulle fughe possa essere motivo di appiglio da parte della cooperativa stessa. Grazie per la risposta.

20306 - Redazione
10/01/2013
Gianni, potrebbe inviare una lettera di diffida al presidente, ma vista la delicatezza della situazione farei visionare il contratto ad un legale di sua fiducia.

20278 - gianni
09/01/2013
Ho stipulato un contratto preliminare per acquisto di una casa in coperativa,12000€ di acconto,da 7mesi ho comunicato al presidente verbalmente di non essere più interessato all'immobile,il quale da 7mesi ancora non mi restituisce i miei soldi.Su quel contratto non C'è scritto nessuna clausola di penale.Come posso muovermi?grazie.

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