Dai mutui segnali di ripresa: la convenienza a “cambiare in corsa”
Una indagine condotta dall’Associazione Bancaria Italiana (ABI) su un campione di 84 istituti, evidenzia come nel 2014 ci sia stata rispetto agli anni precedenti, una sostanziale ripresa del mercato dei mutui alle famiglie.
In particolare nel corso del 2014 sono stati erogati finanziamenti per 25,283 miliardi di euro rispetto ai 19,085 miliardi del 2013, con un incremento su base annua del 32,5%. Da segnalare che una percentuale consistente di nuovi mutui, stimabile in circa il 18%, deriva da rinegoziazioni di mutui già accesi in precedenza.
Cosa si intende per "rinegoziazione del mutuo"
Per “rinegoziazione” si intende la modifica delle condizioni contrattuali del mutuo che acceso con la propria banca. La rinegoziazione può riguardare la variazione del tasso del mutuo (da fisso a variabile o viceversa), la riduzione dello spread, l'allungamento della durata residua del mutuo o la riduzione o eliminazione di taluni costi amministrativi che gravano sulla rata (spese di incasso, ecc.).
E’ bene ribadire che la rinegoziazione del mutuo non è un obbligo per la banca, che può decidere se accettarla o meno. Se però l’accetta non può applicare nessuna commissione all’operazione.
Per maggiori informazioni, rinviamo alla lettura dell’articolo “Come rinegoziare il mutuo con la propria banca”.
La rinegoziazione si può richiedere anche per i cosiddetti mutui “cartolarizzati", ossia ceduti dalla banca ad altri operatori di mercato con l’obiettivo di generare maggiore liquidità.
Ma se la banca non intende procedere alla rinegoziazione di un mutuo diventato troppo oneroso?
La "sostituzione" e la "surroga" come alternative
In questo caso ci sono due possibili soluzioni: la sostituzione e la surroga. La “sostituzione” comporta l’estinzione del vecchio mutuo e contestualmente l’accessione di uno nuovo presso la stessa o un'altra banca (mutuo di sostituzione).
È un'opzione onerosa, dunque consigliamo di valutare con attenzione sia i costi connessi con l'anticipata estinzione, sia quelli derivanti dall'accensione di un nuovo contratto di finanziamento.
Con la “surroga” (o “portabilità”), invece, si richiede ad un’altra banca l’erogazione di un nuovo mutuo finalizzato al pagamento del debito contratto con la vecchia banca, la quale rilascerà quietanza liberatoria al mutuatario.
La surroga consiste, dunque, in un semplice trasferimento del mutuo, per questo motivo l’istituto con cui si è contratto inizialmente il mutuo non può richiedere il pagamento di penali per estinzione anticipata.
Ma neppure il nuovo istituto può chiedere al proprio cliente il pagamento di spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria, per gli accertamenti catastali o per la perizia dell’immobile. In altre parole il debitore che trasferisce il proprio mutuo deve farlo a costo zero. Perfino il passaggio dal notaio, qualora richiesto dalla banca, deve essere fatto a sue spese.
L’unico costo è la tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro.
Infine per quanto riguarda la polizza assicurativa sull’immobile è sufficiente cambiare il beneficiario nel contratto di polizza a suo tempo stipulato con il primo operatore.
Per maggiori dettagli rinviamo alla lettura dell’articolo “Come cambiare mutuo”.
La sospensione delle rate
Concludiamo ricordando che, nel caso in cui sia stato contratto un mutuo prima casa e si palesano delle difficoltà nel rispettare le scadenze, è possibile sospendere il pagamento delle rate per diciotto mesi ricorrendo al Fondo di solidarietà finanziato dallo Stato e gestito dalla Consap.
Devono tuttavia ricorrere alcune condizioni: stato di disoccupazione, decesso o handicap del mutuatario, importo del mutuo non superiore a 250 mila euro, indicatore Isee del soggetto richiedente non superiore a 30 mila euro (“Fondo di Solidarietà: ecco come sospendere le rate del mutuo”).
