Il diritto di prelazione sugli immobili in affitto

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In cosa consiste e quando opera il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo (art. 3 Legge 431 del 1998) opera quando il locatore, alla prima scadenza contrattuale (rispettivamente quattro e tre anni, a seconda che si tratti di contratto libero o concordato), si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché ricorre una di queste tre ipotesi:

a) intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;

b) l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori per cui la permanenza del conduttore è di ostacolo quali la demolizione e/o ricostruzione o importanti lavori che ne assicurino la stabilità;

c) l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni, oppure se situato all'ultimo piano, per eseguire sopraelevazioni che per motivi tecnici o di sicurezza richiedono lo sgombero dell'immobile condotto in locazione.

Nell’ipotesi a) il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell'immobile, mentre nelle ipotesi b) e c) il conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni, agli altri eventuali aspiranti conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, intende cedere nuovamente in locazione l'immobile.

Nell’ipotesi a) il locatore deve darne comunicazione al conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (art. 38 L. 392/1978). Questo il fac simile di comunicazione.

Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo (in denaro), le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa (ad es. le modalità di pagamento) e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione (art. 38 L. 392/1978).

In che termini va esercitato

Il conduttore deve esercitare tale diritto entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli dal proprietario. Quindi deve provvedere al pagamento del prezzo entro 30 giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare (quarto comma art. 38 L. 392/1978).

Cosa accade in caso di mancata notifica

Se il proprietario vende ad un terzo senza aver fatto la notificazione, o ad un prezzo inferiore a quello indicato nella medesima, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa (art. 39 L. 392/1978) e addirittura pretendere il risarcimento di eventuali danni.

Se l'immobile risulta locato a più persone, il proprietario deve comunicare la sua intenzione di volerlo alienare a ciascuna di esse. I conduttori possono esercitare congiuntamente il diritto di prelazione e, nell'ipotesi che taluno di essi rinunci (questo il fac simile per comuncare la rinuncia), tale facoltà può essere azionata dal rimanente o dai rimanenti. Se uno dei conduttori non comunica nei tempi stabili agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, viene considerato dalla legge rinunciatario alla prelazione stessa.

Quando all’inquilino non spetta il diritto di prelazione?

Se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, al conduttore non spetta il diritto di prelazione, così come non gli spetta se dopo la scadenza del contratto il locatore intende affittare l'immobile ad altro inquilino. Altresì, al conduttore non spetta il diritto di prelazione se il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (art. 732 C.C.): in questo caso il diritto di prelazione opera infatti in favore dei coeredi. Lo stesso dicasi se il locatore vende al coniuge o ai parenti entro il secondo grado.

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47621 - Redazione
29/11/2016
Stefano, non c'è alcuna prelazione se la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale.

47609 - Stefano
29/11/2016
Salve vorrei un'informazione. Sono in un appartamento in affitto da circa 30 anni. Ora i proprietari hanno deciso di venderlo. Sono obbligati ad esercitare il diritto di prelazione nei miei confronti? La eventuale offerta in che percentuale deve essere fatta? Mi hanno detto che parte da uno "sconto" del 15%. È vero? Oppure ho diritto ad una maggiore percentuale di sconto essendo affittuario da così tanto tempo?

45006 - Redazione
07/04/2016
Rodica, nelle ipotesi di immobili destinati ad uso abitativo, il diritto di prelazione in favore dell'inquilino opera quando il proprietario, alla prima scadenza contrattuale (e non successivamente), si avvale della facoltà di negazione del rinnovo contrattuale.

44998 - Rodica Ioia
07/04/2016
Buongiorno! Ho un contratto affitto, 4+4, cedolare secca, il primo scaduto ad ottobre 2015, quindi con scadenza il 2019. Il proprietario, tramite agenzia immobiliare, ha deciso di vendere in blocco...tutti gli alloggi di sua proprietà, dello stesso condominio. Senza, pero, avvisare i conduttori. Mi sono recata in agenzia per chiedere dettagli e mi è stato detto che hanno già trovato un acquirente ... Posso far vale il mio diritto di prelazione?...Come mi devo comportare?...In attesa, cordiali saluti!

43584 - Redazione
13/01/2016
Eleonora, come previsto dal Codice Civile (1599 e 1602) e dalla Legge 392/78, con l'acquisto dell'immobile lei di fatto subentrerà nel contratto di locazione, ma non potrà recedere dal contratto se non alla scadenza. Poichè l'attuale proprietario le vende l'immobile dopo la prima scadenza contrattuale del contratto di locazione, al conduttore non spetta alcun diritto di prelazione.

42030 - Redazione
15/10/2015
Marco, il prezzo non può stabilirlo il conduttore, nè deve risultare necessariamente da un accordo tra quest'ultimo e il proprietario.

42000 - Marco Scolari
15/10/2015
Buon giorno. Sono inquilino di un immobile dal dicembre 2003. L'ultimo contratto stipulato in data 02/12/2011 scade il 02/12/2015. Poichè abbiamo iniziato a trattare l' acquisto delli'immobile ma c'è parecchia discordanza sulle cifre, mi chiedevo se posso esercitare il diritto di prelazione nel caso di disaccordo totale. Grazie

40340 - Redazione
06/07/2015
Anna, in questo caso il proprietario dell'immobile deve darle comunicazione della vendita, tramite atto notificato con ufficiale giudiziario o quantomeno con raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella comunicazione va riportato il prezzo e le condizioni di vendita. Lei ha sessanta giorni per esercitare il diritto all'acquisto (a mezzo raccomandata A/R). La mancata risposta equivale a rinuncia. Dall'invio della comunicazione ha, inoltre, 90 giorni per effettuare il pagamento e procedere alla stipula del compromesso o del rogito di acquisto.

40332 - anna copia
03/07/2015
Ho il diritto di prelazione redatto da un notaio su un appartamento la cui proprietà è di un parente, ora lo ha messo in vendita, gradirei sapere l'iter su come procedere e i relativi tempi.

37221 - Redazione
19/03/2015
Alessio, se il proprietario del bene immobile locato ad uso commerciale intende procedere alla vendita del proprio locale, ai sensi di legge, è tenuto a comunicarle - con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario - tale sua intenzione, permettendole così di esercitare il suo diritto di prelazione. Chiaramente qualora lei non dovesse ricevere alcuna comunicazione e constatare la cessione dell'immobile ad un terzo, avrebbe tutto il diritto di proporre ricorso al Giudice di pace.

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