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Il contratto di locazione commerciale

Se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è sottoposta alle regole della Legge 27 luglio 1978 n. 392. Rientrano nella fattispecie le locazioni aventi ad oggetto immobili adibiti a:
a) attività industriali, commerciali ed artigianali e/o d’interesse turistico;
b) attività di lavoro autonomo;
c) attività alberghiere;
d) attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, sedi di partiti e sindacati.

Come redigere il contratto

E’ consigliabile redigere il contratto di locazione commerciale sempre in forma scritta. Moduli.it vi offre alcuni  modelli da cui prendere spunto:

La durata delle locazioni commerciali

La durata delle locazioni commerciali non può essere inferiore a sei anni e, se trattasi di attività alberghiera, a nove anni.

Il contratto di locazione commerciale può tuttavia prevedere una durata inferiore qualora l'attività abbia carattere transitorio: in tal caso occorre riportare sul contratto gli elementi che determinano la transitorietà dell'attività.

Qualora invece l'attività abbia carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile per la stessa stagione dell'anno successivo, ove il conduttore ne abbia fatto espressa richiesta, con lettera raccomandata anteriore alla scadenza del contratto. In tal caso la durata del contratto sarà di sei o nove stagioni consecutive.

Rinnovo e recesso del locatore

Il contratto di locazione commerciale si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e nel caso di immobili adibiti ad attività alberghiera di nove in nove, se una delle parti non comunica all’altra, a mezzo di lettera raccomandata, la disdetta rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza (art. 28 L. n. 392/78).

Il locatore può rifiutarsi di rinnovare il contratto alla prima scadenza (primi sei anni o nove anni) ma solo nei casi in cui egli intenda (art. 29 L. n. 392/78):
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di attività commerciale;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge e dai relativi piani comunali.

Recesso del conduttore

Il conduttore può sempre recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi, per gravi motivi (leggi "Recesso del conduttore per gravi motivi") e può essere pattuito contrattualmente che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi anche in difetto di gravi motivi.

Indennità in favore del conduttore

In caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso commerciale, che non sia dovuta a cause ascrivibili al conduttore, quest’ultimo ha diritto ad una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Tale indennità non è dovuta qualora la risoluzione del contratto di locazione sia dovuta a  inadempimento o disdetta o recesso del conduttore ovvero si riferisca ad attività professionali o ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico e per le quali l'utilizzo dell'immobile non sia marginale.

Il canone di locazione

Il canone di locazione è liberamente convenuto tra le parti e può essere annualmente aggiornato, su richiesta del locatore, nei limiti del 75% della variazione accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Sublocazione e cessione

La Legge, infine, consente al conduttore di sublocare l'immobile o di cedere il contratto senza il consenso del locatore, a condizione che venga insieme ceduta o locata anche l'azienda, dandone comunicazione al locatore a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore a sua volta, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, può opporsi per gravi motivi.

Pubblicato il 24/10/2011    15 Commenti   Foto: Flickr
Tags: contratto locazione commerciale durata contratto di locazione commerciale affitto immobile commerciale registrazione contratto locazione commerciale locazione commerciale
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28364 - Redazione
13/01/2014 10:53
Tommaso, nel caso specifico il locatore non è tenuto a corrispondere alcuna buonuscita. Quest’ultima è prevista quando la cessazione del rapporto di locazione di un immobile in cui viene esercitata una attività commerciale non è dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore.

28345 - tommaso arbore
11/01/2014 16:13
Alla scadenza dei 6+6 il locatore previa disdetta nei termini deve dare buona uscita?

26704 - Redazione
04/10/2013 16:36
Loredana, può scaricare e personalizzare secondo le sue specifiche esigenze questo fac simile. Le ricordiamo che è necessario che il conduttore comunichi al locatore la sua volontà di porre fine anticipatamente al rapporto con un preavviso di almeno sei mesi; nel caso in cui il contratto di locazione non preveda la possibilità per il conduttore di recedere “in qualsiasi momento”, questi è tenuto, contestualmente alla dichiarazione di recesso, a specificare i "gravi motivi" che lo hanno indotto a quella decisione.

26686 - loredana
04/10/2013 14:51
Scusate tanto, ma avrei necessità di avere il facsimile di una lettera di recesso anticipato da parte del conduttore per un esercizio commerciale. Grazie mille

22552 - Redazione
25/03/2013 16:04
Michele, può utilizzare il modello predisposto da Unioncamere e adattarlo alle sue specifiche esigenze.

22551 - Redazione
25/03/2013 15:54
Michele, può utilizzare il fac simile elaborato da Unioncamere e adattarlo alle sue specifiche esigenze.

22542 - Michele
25/03/2013 11:00
salve, vorrei sapere se la Redazione puo' farmi avere un contratto di libera locazione ad uso commerciale (12 più 12 Tabaccheria). Grazie in anticipo.

22453 - Redazione
20/03/2013 12:32
Paola, per quanto riguarda la stesura del contratto può scaricare gratuitamente uno dei fac simile che Moduli.it le mette a disposizione e adattarlo al suo caso specifico. In caso contrario deve rivolgersi ad un professionista e concordare con lui il prezzo. Per quanto attiene al pagamento delle imposte di registro la rimandiamo alla lettura di questa pagina.

22448 - paola
20/03/2013 10:23
Salve, in qualità di proprietaria, devo stipulare un contratto di locazione per immobile uso commerciale (ristorante) durata 6+6. Vorrei sapere se il costo per la stesura del contratto è fisso, e se si, l'importo e quali altri costi ci sono. grazie

19255 - Redazione
16/11/2012 13:28
Walter, trova un fac simile a questo indirizzo.


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