Il contratto preliminare di compravendita immobiliare

contratto preliminare di compravendita, compromesso immobile

La promessa di vendita, o "compromesso", è un contratto preliminare in cui il venditore e l'acquirente si obbligano a concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile (art. 1351 del codice civile).

Generalmente si ricorre al compromesso quando non c'è la possibilità di concludere immediatamente la vendita (perchè ad es. l'acquirente è alla ricerca di un finanziamento o il venditore non ha ancora ottenuto la consegna della nuova casa), ma si vuole comunque impegnare le parti.

Per rendere maggiormente efficace l’accordo, il promissario acquirente versa al promittente venditore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria o di acconto. La caparra riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale.

L’obbligo giuridico, tuttavia, ha effetto solo tra le parti. Ciò significa che il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto), oppure iscrivere ipoteche. Se questo dovesse accadere, l’acquirente non potrebbe chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma potrebbe solo chiedere il risarcimento dei danni.

La garanzia contro queste conseguenze spiacevoli è offerta dalla trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, eseguita dal notaio entro 30 giorni dalla stipula del contratto preliminare (costo 600/700 € circa).

Tra l'altro la trascrizione del compromesso tutela ulteriormente l'acquirente, riconoscendo ai crediti di quest'ultimo, che sorgono per effetto del mancato adempimento del contratto (ad esempio per il rimborso degli acconti versati o per ottenere il doppio della caparra), privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.

Il "compromesso" è un tipo di contratto per il quale il Codice civile prevede la forma scritta (art. 1350). Noi vi offriamo un fac-simile, considerando che potete inserire tutte le clausole che ritenete più opportune. Si raccomanda di rileggere il testo con molta attenzione e di non lasciare mai righe in bianco fra un articolo e l’altro.

Infine è importante distinguere il contratto preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l'ha firmata, ossia l'acquirente che dichiara appunto di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

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46612 - Redazione
14/09/2016
Mariamaddalena, ma la banca non accetterà mai di concedere un mutuo sulla base di una semplice scrittura privata.

46608 - Torregrossa mariamaddalena
14/09/2016
Posso fare un compromesso di vendita a mia figlia in forma privata e valida senza dover ricorrere al momento ad un notaio, affinchè gli accettino il mutuo, posso chiedere solo una caparra di mille euro. Ho altre 2 figlie x questo non faccio donazione.

39083 - Redazione
14/05/2015
Vincenzo, legga la risposta fornita a Maria (38856).

39082 - vincenzo
14/05/2015
Vorrei comperare un garage da un privato, quali sono le modalita', per assicurarsi l'acquisto in modo sicuro???

38856 - Redazione
05/05/2015
Maria, per vendere o acquistare immobili per uso non abitativo (cantine, box, negozi, ecc.), con un valore catastale inferiore a 100 mila euro, da quest'anno è sufficiente una scrittura privata autenticata da un avvocato con almeno 5 anni di attività ed una copertura assicurativa idonea. In alternativa può sempre ricorrrere al notaio.

38842 - rigo maria
04/05/2015
Oggi da privato voglio comperare un garage da un privato, quali sono le modalita', per assicurarsi l'acquisto in modo sicuro???

37926 - carlo
07/04/2015
Mi appresto a vendere un immobile e a tale scopo verrà sottoscritto un contratto preliminare di vendita con caparra nell'intesa di giungere al contratto definitivo entro e non oltre tre mesi. Cosa accade se nell'intervallo dovesse esservi un sequestro conservativo sugli immobili di proprietà a causa di un intervento cautelativo del Giudice?

28085 - cesarotto
21/12/2013
Mi appresto a vendere un immobile e a tale scopo verrà sottoscritto un contratto preliminare di vendita con caparra nell'intesa di giungere al contratto definitivo entro e non oltre tre mesi. Cosa accade se nell'intervallo dovesse esservi un sequestro conservativo sugli immobili di proprietà a causa di un intervento cautelativo del Giudice?

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