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La denuncia di vizi e difetti nella costruzione degli immobili
Quali garanzie e quali tutele la legge riserva al neo-proprietario che dovesse accorgersi prima di un eventuale contratto preliminare di compravendita e, comunque, prima del rogito, che la casa che intende acquistare dal costruttore è stata realizzata diversamente da come stabilito nei patti contrattuali (difformità) e comunque non a regola d’arte (vizi) ? Diciamo innanzitutto che il proprietario/committente ha diritto di effettuare controlli anche durante lo svolgimento dei lavori (art. 1662 c.c.). Per cui qualora dovesse accertare che la loro esecuzione non procede a regola d'arte oppure secondo le condizioni stabilite dal capitolato d’appalto (ad es. è stata collocata una pavimentazione diversa da quella pattuita o la pavimentazione è stata posata con fughe disallineate e di misura variabile, nei bagni è stata installata una rubinetteria di marca e tipo diversi da quelli indicati in capitolato,ecc.), può scrivere una lettera al costruttore nella quale si fissa un congruo termine di tempo entro il quale l’appaltatore dovrà effettuare i necessari interventi; trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto si intende risolto, salvo il diritto del proprietario/committente a chiedere il risarcimento dei danni subiti. Questo il fac simile.
Con la consegna della casa e/o appartamento la disciplina distingue le difformità e i vizi c.d. “non gravi” (art. 1667 c.c.) da quelli “gravi” (art. 1669 c.c.). La differenza è sostanziale poiché nel primo caso l'azione contro l'appaltatore si prescrive in 2 anni dal giorno della consegna dell'opera, mentre nel secondo caso l'appaltatore è tenuto alla garanzia per 10 anni.
Vizi non gravi (art. 1667 c.c.) sono ad esempio un battiscopa che non tiene, una porta i cui battenti non collimano perfettamente, un rubinetto che perde, delle piastrelle rotte, una serratura che non chiude, alcune finiture esterne non completate, un vetro della finestra segnato, la caldaia che non si accende e così via.
Di fronte a difetti di questo tipo, per tentare di evitare la causa in tribunale, il proprietario/committente può agire a tutela dei propri interessi, senza compromettere la possibilità di un eventuale ricorso alle vie legali qualora il tentativo non abbia buon fine, denunciando le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla loro scoperta e chiedendo all'appaltatore di eliminarli a sue spese oppure di ridurre proporzionalmente il prezzo pattuito, oltre che l’eventuale risarcimento del danno. Vi offriamo il fac simile da utilizzare.
Vizi gravi (art. 1669 c.c.) sono invece quei difetti di costruzione che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionabilità e/o l’abitabilità della casa o dell’appartamento, con pericolo per la sua durata e conservazione (ad esempio la presenza di infiltrazioni d’acqua piovana, di fessurazioni lungo le pareti portanti o nei solai dovute ad assestamenti non previsti in sede di calcolo strutturale o peggio ancora a cedimenti, al mancato rispetto della direttiva CE sui prodotti da costruzione, ecc.).
In tutti questi casi il proprietario/committente deve denunciare i difetti entro un anno dalla loro scoperta, chiedendo di all'appaltatore di provvedere alle necessarie riparazioni entro un congruo termine. Vi offriamo questo fac simile.
In tutti i casi la lettera dovrà essere inviata con raccomandata con avviso di ricevimento. Allegare eventualmente foto e/o relazioni tecniche.
Pubblicato il 26/04/2011 6 CommentiTags: difetti costruzione diffida costruttore appartamento denuncia appaltatore deficienze costruttive difformità capitolato vizi casa edificio immobile
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