La denuncia di vizi e difetti nella costruzione degli immobili

difetti costruzione immobili, denuncia vizi e difetti negli immobili

Quali garanzie e quali tutele la legge riserva al neo-proprietario che dovesse accorgersi prima di un eventuale contratto preliminare di compravendita e, comunque, prima del rogito, che la casa che intende acquistare dal costruttore è stata realizzata diversamente da come stabilito nei patti contrattuali (difformità) e comunque non a regola d'arte (vizi) ?

Vizi o difformità non gravi accertati nel corso dei lavori

Diciamo innanzitutto che il proprietario/committente ha diritto di effettuare controlli anche durante lo svolgimento dei lavori (art. 1662 c.c.). Per cui qualora dovesse accertare che la loro esecuzione non procede a regola d'arte oppure secondo le condizioni stabilite dal capitolato d’appalto (ad es. è stata collocata una pavimentazione diversa da quella pattuita o la pavimentazione è stata posata con fughe disallineate e di misura variabile, nei bagni è stata installata una rubinetteria di marca e tipo diversi da quelli indicati in capitolato,ecc.), può scrivere una lettera al costruttore nella quale si fissa un congruo termine di tempo entro il quale l’appaltatore dovrà effettuare i necessari interventi; trascorso inutilmente il termine stabilito, il contratto si intende risolto, salvo il diritto del proprietario/committente a chiedere il risarcimento dei danni subiti.

Questo il fac simile di diffida al costruttore per vizi dell'immobile riscontrati durante i lavori.

Vizi o difformità dopo la consegna della casa

Con la consegna della casa e/o appartamento la disciplina distingue le difformità e i vizi c.d. "non gravi" (art. 1667 c.c.) da quelli "gravi" (art. 1669 c.c.). La differenza è sostanziale poiché nel primo caso l'azione contro l'appaltatore si prescrive in 2 anni dal giorno della consegna dell'opera, mentre nel secondo caso l'appaltatore è tenuto alla garanzia per 10 anni.

Vizi non gravi

vizi non gravi (art. 1667 c.c.) sono ad esempio un battiscopa che non tiene, una porta i cui battenti non collimano perfettamente, un rubinetto che perde, delle piastrelle rotte, una serratura che non chiude, alcune finiture esterne non completate, un vetro della finestra segnato, la caldaia che non si accende e così via.

Di fronte a difetti di questo tipo, per tentare di evitare la causa in tribunale, il proprietario/committente può agire a tutela dei propri interessi, senza compromettere la possibilità di un eventuale ricorso alle vie legali qualora il tentativo non abbia buon fine, denunciando le difformità o i vizi entro 60 giorni dalla loro scoperta e chiedendo all'appaltatore di eliminarli a sue spese oppure di ridurre proporzionalmente il prezzo pattuito, oltre che l’eventuale risarcimento del danno.

Vi offriamo il fac simile di diffida al costruttore per vizi non gravi dell'immobile.

Vizi gravi

vizi gravi (art. 1669 c.c.) sono invece quei difetti di costruzione che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionabilità e/o l’abitabilità della casa o dell’appartamento, con pericolo per la sua durata e conservazione (ad esempio la presenza di infiltrazioni d’acqua piovana, di fessurazioni lungo le pareti portanti o nei solai dovute ad assestamenti non previsti in sede di calcolo strutturale o peggio ancora a cedimenti, al mancato rispetto della direttiva CE sui prodotti da costruzione, ecc.).

In tutti questi casi il proprietario/committente deve denunciare i difetti entro un anno dalla loro scoperta, chiedendo di all'appaltatore di provvedere alle necessarie riparazioni entro un congruo termine. Vi offriamo il fac simile di diffida al costruttore per vizi gravi dell'immobile.

In tutti i casi la lettera dovrà essere inviata con raccomandata con avviso di ricevimento. Allegare eventualmente foto e/o relazioni tecniche.

Documenti correlati



43827 - Redazione
25/01/2016
Daniela, se la rottura si è determinata non per fatti accidentali, la fattura va pagata dal venditore dell'immobile.

43811 - daniela
23/01/2016
Ho acquistato un alloggio a novembre, 3 giorni prima di firmare l'atto si è crepato un vetro. Ho fatto presente la cosa al venditore ed all'agente. Mi hanno detto di non mettere niente per iscritto in quanto la parte venditrice aveva intenzione di cambiare il vetro. Il vetraio ha detto che non era più in garanzia; il venditore chiede a me la metà dell'importo della fattura. A chi spetta pagare il vetro rotto?

42964 - Marta
02/12/2015
Buongiorno ho stipulato una PDA a luglio per un alloggio nuovo da impresa a p.t. con termine max per rogitare 31/12/2015. A settembre ci entro con regolare contratto di affitto e mi accorgo che il tetto presenta infiltrazioni a livello grongaie per cui i colmi delle terrazze e le perline stanno marcendo. Ora che dovremmo fare il compromesso chiediamo di aggiungere la postilla di congelare una somma e dare un anno di tempo dopo il rogito per fare intervento. Ma loro non vogliono, dicono che siccome gli alloggi sopra, che ad oggi sono loro, hanno le mansarde di proprietà non è affar nostro il tetto. Preciso che a livello delle scale il tetto è a vista quindi niente mansarde. Come fare a tutelarsi prima del rogito?

39847 - Redazione
15/06/2015
Giorgia, ma ha inviato alla ditta una lettera di diffida o è sua intenzione rinunciare al rimborso dell'acconto versato?

39842 - Redazione
15/06/2015
Cosimo, in riferimento alla prima domanda non sapremmo quale parere esprimerle; l'avvocato della controparte cosa ha risposto alla richiesta avanzata dal suo avvocato? Il suo legale cosa le ha consigliato in proposito? Per quanto riguarda la seconda domanda, il consiglio è di esporre la questione alla ditta ed invitarla ad un sopralluogo nell'appartamento del vicino; le ditte hanno una copertura assicurativa per incidenti di questo tipo, dunque non dovrebbero sorgere particolari problemi. Se la ditta non si mostra disponibile, con tutta probabilità accadrà che il vicino le farà causa e lei si troverà per forza di cose costretto a chiamare in causa la ditta responsabile del danno.

39835 - GIORGIA
15/06/2015
Buongiorno, a marzo ho stipulato un contratto di appalto per i lavori di ristrutturazione di una casa. Ad oggi l'impresa alla quale ho dato l'acconto non si è mai presentata per effettuare i lavori perchè non in regola con il Durc, etc. Così mi sono ritrovata ad aver pagato un acconto per un lavoro mai eseguito e a dover cambiare impresa con un'enorme perdita di tempo. La cosa che mi da più fastidio è che questa persona è in giro a lavorare in altri cantieri e a fregare un sacco di gente. Grazie Giorgia.

39828 - Cosimo Gualano
14/06/2015
Avrei due domande:
1. Tramte il mio avvocato ho chiesto il riscarcimento per danni non-gravi alla ditta che ha fatto il lavoro. Dopo alcune lettere fra gli avvocati, tutto e' tornato a tacere. Cosa bisogna fare?
2. La ditta che ha fatto i lavori ha cambiato i pavimenti, rimuovendo gli esistenti e installandone di nuovi. Nel corso della rimozione, il proprietario dell'apparamento sottostante ha chiesto di essere rimborsato per le lesioni procurate al soffitto. Che devo fare? Grazie, Cosimo.

39730 - Redazione
10/06/2015
Nunzia, inoltri formale denuncia dei vizi al vecchio proprietario, e per conoscenza all'agenzia, chiedendo di eliminarli a loro spese.

39724 - nunzia
10/06/2015
Buongiorno, volevo un informazione, ho acquistato una villa di due piani a novembre 2014 con agenzia e dopo due mesi dall'acquisto mi sono accorta che tutta la taverna ha umidità di risalita. Oggi ho i muratori a casa per riparare l'enorme danno, i vecchi proprietari e l'agenzia non mi hanno detto niente (bravi l'hanno nascosto benissimo!! )..roba da denuncia sia per l'agenzia che per i vecchi padroni?... Grazie

38662 - Redazione
29/04/2015
Daniele, trova un fac simile a questo indirizzo. Chiaramente i contenuti vanno adattati alle sue specifiche esigenze.

Lascia un commento
Attenzione: prima di inviare una domanda, controlla se è già presente una risposta ad un quesito simile.

I pareri espressi in forma gratuita dalla redazione di Moduli.it non costituiscono un parere di tipo professionale o legale. Per una consulenza specifica è sempre necessario rivolgersi ad un professionista debitamente qualificato.

Obbligatorio
Non verrà pubblicata