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La procedura di sfratto per morosità

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.

In tale ultima ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni modelli da cui prendere spunto:

Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per avviare la procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello), in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata. Tra la notificazione dell’intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sanato la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero", un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione però: gli sfratti possono essere eseguiti soltanto se i proprietari sono in regola con il fisco (ICI, Tarsu, IRPEF, Registro …).

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Prorogato fino al 31.12.2013 il blocco degli sfratti per finita locazione per le famiglie disagiate. Per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Pubblicato il 09/04/2012    189 Commenti
Tags: inquilino moroso sgombero sfratto morosità canone locazione ingiunzione pagamento affitto costituzione mora sollecito pagamento
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21988 - Giuseppe
27/02/2013 22:14
Buongiorno, io sono in cassa integrazione e da ottobre non ho ricevuto i soldi della cassa per il fatto che i pagamenti sono stati bloccati dalla Direzione Generale. L’amministratore di casa vuole darmi lo sfratto. Io ho scritto all'INPS e loro mi hanno risposto dicendomi che a breve riceverò 2 mensilità. Solo che questi non mi bastano per pagare tutto, perché oltre a questi 2 mesi io devo ricevere anche altri 3 mesi. In totale io devo ricevere 5 mesi di cassa integrazione, soldi con cui posso pagare tutti gli arretrati dell'affitto. Se l'amministratore mi da lo sfratto cosa devo fare? Perché non è colpa mia se i soldi della casa integrazione sono stati bloccati. Ricordo che ho in carico un figlio minore e la mia moglie. Grazie mille per tutto.

21979 - Redazione
27/02/2013 15:09
Claudio, la monitoria di sgombero va "notificata" all'inqulino.

21975 - claudio
27/02/2013 13:09
Chiedo scusa ma la cosiddetta monitoria di sgombero va "notificata" o solo comunicata... nel mio caso l'ufficiale giudiziario ha messo nella casella postale del mio inquilino (che non era in casa) un foglio in cui ci ha scritto a mano la data del rilascio... Ma glielo deve anche notificare??? Grazie.

21850 - Redazione
22/02/2013 10:25
Alessandro, è necessaria una delega scritta, si rivolga al suo legale per questo.

21845 - Alessandro
22/02/2013 07:28
Buon giorno. Ho la 1° udienza per lo sfratto per morosità il 28 marzo 2013. Il contratto di affitto è intestato a mia moglie e pertanto è lei ad essere citata. Il giorno dell'udienza posso presentarmi io al posto di mia moglie per mostrare al giudice un pagamento parziale della morosità e chiedere 4 mesi di termine di grazia ? o la mancata presentazione di mia moglie è considerata mancata costituzione dell'inquilino moroso ? GRAZIE E ATTENDO RISPOSTA.

21222 - Redazione
01/02/2013 09:55
Giuseppe, in genere occorrono alcuni mesi (i cd tempi tecnici) perchè l’Inps possa erogare la cassa integrazione. Purtroppo in un periodo di crisi economica come quello che stiamo attraversando, in cui le richieste di cassa integrazione crescono a dismisura, l’attesa rischia addirittura di allungarsi. Immaginando che in una tale condizione difficilmente un istituto bancario si troverebbe disposto a concederle un prestito, la soluzione più facile ed immediata è quella di spiegare tutto questo al suo proprietario e chiedergli la cortesia di pazientare ancora un po'. Se si mostra inflessibile e insiste per lo sfratto, allora sarà costretto a spiegare tutto al Giudice che con molta probabilità le concederà un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità.

21217 - Giuseppe
31/01/2013 23:21
Buongiorno, Sono in cassa integrazione e da 3 mesi non ricevo soldi dall'INPS. Il proprietario di casa vuole farmi lo sfratto per morosità. Cosa devo fare? Perché se arrivano i soldi dall'INPS io riesco a pagare, ma purtroppo non ho ancora ricevuto niente. Cosa posso fare anche per il bene del proprietario che giustamente vuole i soldi per l'affitto? Grazie.

20647 - Redazione
18/01/2013 09:52
Cristiano, si tratta probabilmente di una lettera di intimazione di sfratto con cui viene citato a comparire davanti al Giudice .

20644 - cristiano
17/01/2013 19:08
Buona sera io in pieno torto ho uno sfratto per morosità, all'otto del prossimo mese senza mai essere stato citato in tribunale ma con una lettera da parte di un avvocato con sopra scritto

20388 - Redazione
12/01/2013 13:39
Gigi, con la convalida dello sfratto il proprietario può chiedere al giudice anche l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti. Ciò significa che qualora lei non adempia al pagamento di quanto dovuto possono scattare azioni esecutive come il pignoramento mobiliare, immobiliare, presso terzi, pignoramento del quinto dello stipendio, ecc.


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