La proposta irrevocabile di acquisto immobiliare

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La proposta irrevocabile di acquisto (art. 1329 C.C.) è un atto formale con cui l'acquirente comunica al venditore, per iscritto, la sua intenzione di acquistare l'immobile ad un determinato prezzo. Si tratta di una proposta a cui si fa generalmente ricorso quando per la compravendita si sceglie il canale dell'agenzia immobiliare, mentre tra i privati si ricorre direttamente al compromesso (leggi "Il contratto preliminare di compravendita immobiliare").

Una proposta, dunque, che impegna una sola parte - l'acquirente - per un certo periodo (ad esempio, un mese), nel corso del quale il proprietario potrà tranquillamente vendere ad altri il proprio immobile.

Decorso tale ultimo termine senza che la proposta di acquisto sia stata sottoscritta per accettazione dalla parte venditrice, essa si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni sua efficacia.

La proposta deve contenere una minuziosa descrizione dell'immobile, specificare il prezzo, le modalità di pagamento e la durata entro il quale il venditore deve manifestare la volontà di accettare.

Vi offriamo un paio di modelli:
- fac simile di proposta irrevocabile d'acquisto di un immobile tramite agente immobiliare;
- fac simile di proposta irrevocabile d'acquisto di un immobile senza agente immobiliare.

La proposta irrevocabile di acquisto si perfeziona con l'accettazione integrale del testo da parte del venditore.

Per dimostrare la bontà delle intenzioni del potenziale acquirente, può essere richiesto all'acquirente di accompagnare la proposta irrevocabile con il versamento di una somma a titolo di deposito cauzionale.

Raccomandiamo nel caso di effettuare il versamento mediante assegno bancario o circolare, intestato al venditore con clausola di non trasferibilità e depositato presso l’agente immobiliare. Tale somma andrà a valere quale caparra confirmatoria (art. 1385 C.C.) solo alla sottoscrizione della accettazione, ad opera della parte venditrice, della proposta di acquisto, e verrà detratta dal prezzo di vendita (leggi "Acconto, caparra e penale: quali differenze?").

Ciò significa che nel caso in cui la proposta d'acquisto non venisse accettata dal venditore l'agente immobiliare dovrà restituire il deposito cauzionale, senza interessi o pretesa di risarcimento danni e senza compenso di mediazione.

Al contrario qualora ci fosse l'accettazione del venditore a cui seguisse un successivo ripensamento da parte dell’acquirente, quest'ultimo perderebbe il deposito cauzionale e sarebbe costretto al pagamento delle provvigioni di mediazione all’agente immobiliare.

Poiché spesso viene usata come uno strumento per concludere e a volte forzare la trattativa commerciale, il consiglio, quando si sottoscrive una proposta di questo tipo, è quello di fare sempre molta attenzione perché si potrebbe finire per accettare inconsapevolmente condizioni più vincolanti del previsto, simili a quelle che si assumono in un contratto preliminare di compravendita.

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46313 - Maurizio Betti
27/07/2016
Per l'acquisto di un terreno parzialmente edificabile, la ditta mi chiede sei mesi per poter publicizzare e sondare il gradimento per l'eventuale immobile da costruire e successivamente decidere, o meno. E' una formalità usata? Che vincoli e garanzie devono previsti da parte di noi venditori?

42272 - Redazione
30/10/2015
Maurizio, nella proposta di acquisto andrebbe specificato se l'immobile è dotato di certificazione energetica oppure se il venditore si impegna a predisporlo prima del rogito in conformità alla vigente normativa.

42259 - maurizio
28/10/2015
Buongiorno, chiedo cortesemente se prima di accettare qualunque proposta di acquisto da parte dell'acquirente si renda obbligatorio fornire, oltre alle certificazioni degli impianti a norma, la certificazione energetica dell'immobile?

39717 - Redazione
09/06/2015
Luca, non è necessario in questa fase l'intervento di un notaio, mentre è un suo diritto acquisire informazioni sull'immobile già in questa fase, informazioni che chiaramente saranno poi oggetto di verifica anche da parte del notaio in sede di stipula dell'atto.

39706 - luca
08/06/2015
Salve, un paio di cose. Premetto intanto che dovrei fare una proposta d'acquisto con obbligo di caparra, chiedo se durante la proposta consigliate la presenza del mio notaio di fiducia. Chiedo inoltre se prima di fare la proposta irrevocabile è un mio diritto controllare la regolarità dell'immobile chiedendo all'agente le planimetrie, abitabilità, fogne, certificazioni dell impianto, permesso di costruire ecc..o pensiate sono cose che poi verranno controllate direttamente dal notaio al preliminare. C'è la possibilità di controllare la regolarità dell'immobile passando anche solo all ufficio tecnico comunale o al catasto? Grazie

27383 - andrea del punta
06/11/2013
Dovrei subentrare in una proposta di acquisto accettata per la compravendita di un terreno agricolo. Posso farlo o rischio eventuali problematiche??

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