La vendita con riserva di proprietà: cos'è e come funziona

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La "vendita con riserva di proprietà", detta anche "vendita con patto di riservato dominio", è una forma particolare di vendita in cui il compratore entra in possesso della cosa acquistata, ma non ne acquisisce la proprietà che rimane invece al venditore, fino a quando il compratore stesso non ha provveduto al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti (art. 1523 e seguenti del codice civile).

In altri termini con il contratto di "vendita con riserva di proprietà" l'acquisizione del diritto di proprietà è subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti.

E’ un genere di contratto molto comune in caso di acquisti con pagamento a rate ed è applicabile alle vendite di cose mobili e mobili registrate (autoveicoli, arredamento, macchinari), nonché agli immobili (edifici, appartamenti, terreni). In questo modo il compratore può conseguire da subito il godimento del bene, prima ancora che abbia provveduto al pagamento dell'intero prezzo, dal canto suo il venditore ha la possibilità di incrementare le proprie vendite senza correre particolari rischi.

Nel caso degli immobili il contratto di vendita con riserva di prorprietà non va confuso con il contratto di rent to buy. Quest'ultimo, infatti, è un tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. In pratica il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone e dopo un certo periodo di tempo può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Per maggiori dettagli leggi "Rent to buy, come comprare una casa pagando l'affitto".

Pagamento delle imposte

La vendita con riserva di proprietà va considerata come un contratto di compravendita a tutti gli effetti, per cui le relative imposte si pagano subito così come, nel caso in cui la vendita riguardi ad esempio un immobile, sono a carico dell'acquirente le tasse sulla casa (IMU, Tasi), le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, ecc.

Modelli di contratto di vendita con riserva di proprietà

C'è da dire che tale modalità di vendita deve essere espressamente concordata tra le parti e riportata nel contratto. Vi offriamo in tal senso alcuni modelli da cui prendere spunto:
- Clausole patto di riservato dominio
- Contratto di vendita con riserva di proprietà
- Contratto di vendita macchinario con riserva di proprietà
- Contratto di vendita veicolo con riserva di proprietà
- Nota di trascrizione del patto di riservato dominio

Cosa succede se l'acquirente non paga

Se il prezzo non dovesse essere interamente pagato, il venditore ha il diritto di riprendersi il possesso della cosa venduta, chiedendo al giudice la risoluzione del contratto, qualunque sia la cifra già pagata dal compratore. Al tempo stesso il venditore dovrà restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa (art. 1526 c.c.).

Il venditore non può invece chiedere la risoluzione se l'acquirente paga regolarmente oppure se manca il pagamento di una sola rata, che non deve comunque superare l'ottava parte del prezzo, nonostante ogni patto contrario (art. 1525 c.c.).

Opponibilità nei confronti di terzi

La riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento. Se la vendita ha per oggetto macchine e il prezzo è superiore a 15,49 euro, la riserva della proprietà è opponibile anche al terzo acquirente, purché il patto di riservato dominio sia trascritto in apposito registro tenuto nella cancelleria del tribunale nella giurisdizione del quale è collocata la macchina, e questa, quando è acquistata dal terzo, si trovi ancora nel luogo dove la trascrizione è stata eseguita. (art. 1524 c.c.).

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42469 - Redazione
11/11/2015
Marilidia, in linea di principio la condizione risolutiva coincidente con un divieto di alienazione, è pienamente valida ed efficace (artt.633 e 638 C.C.), visto che si tratta di una quota liberamente disponibile dal testatore la cui volontà è tutelata dal legislatore. Ne ha parlato con il suo notaio?

42461 - MARILIDIA
11/11/2015
Buongiorno, sto per acquistare un appartamento, fatto il compromesso la persona che lo ha ereditato mi ha dato copie dei documenti per proseguire iter burocratico, mi ha colpito una frase del testamento scritto a mano "non vendere per 50 anni". Cosa succede adesso, quali rischi corro? Grazie.

41993 - loris ganga
14/10/2015
Venduta attività con clausola, adesso l'acquirente non ha pagato le ultime rate nel frattempo abbiamo chiuso la partita iva e volturata la licenza. Come facciamo per riprendere l'attività?

34914 - Redazione
14/01/2015
Silvia, diciamo che il contratto in questione le offre sufficienti tutele a riguardo. Vista l'entità dell'operazione, le consigliamo magari di sottoporre il contratto alla visione di un professionista di fiducia (commercialista, avvocato..).

34905 - Silvia
14/01/2015
Buongiorno, sto vendendo la mia attività con immobile tutti i beni appartenenti all'attività e avviamento, mi è stata proposta dall'acquirente visto l'impegno economico alto di dare una parte subito e il restante in tre anni con contratto di riserva di proprietà. la parte che mi darebbero subito è circa 1/3 del valore es. 400.00euro il totale, subito 150 e 80 per tre anni. Posso stare tranquilla o è meglio chiedere una garanzia diversa?

30484 - Giovanni Capristo
10/06/2014
Ho venduto la mia macchina con patto di riservato dominio. Prima della sua scadenza naturale l'acquirente è deceduto. Sono ritornato in posseso dellla macchina, come faccio a venderla ad una terza persona?

29937 - Redazione
07/05/2014
Anna, con la dilazione del prezzo, che viene in questo modo pagato ratealmente, il venditore di fatto finanzia l’operazione di acquisto da parte dell’acquirente e, dunque, potrebbe pretendere un prezzo leggermente superiore dell’immobile, anche se lo stesso rimane di fatto tutelato contro il rischio di inadempimento dal meccanismo della riserva di proprietà.

29930 - Anna
07/05/2014
Buongiorno Redazione e Lettori, io vorrei solo sapere quali documenti necessitano per avviare la pratica presso lo studio notarile contattato. In più volevo chiedere: tale formula prevede che il venditore riceva una quota in più (rispetto alla somma pattuita per l'immobile) come forma di interesse? In attesa di un Vostro riscontro, Vi ringrazio e Vi auguro una buona giornata.

29826 - guerra giovanni
26/04/2014
con atto con riserva di proprietà ho diritto a chiedere qualsiasi aiuto all'I.A.P GRAZIE

29277 - Redazione
14/03/2014
Stefania, in caso di risoluzione da parte del compratore il venditore ha diritto a riprendersi il possesso della cosa venduta e deve, ai sensi dell'art.1526 c.c., se non è pattuito diversamente, restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa, oltre al risarcimento del danno. Qualora invece sia stato convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, il Giudice adito, secondo le circostanze, potrà ridurre l’entità convenuta.

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