Multiproprietà: cos'è e come funziona

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Con il termine multiproprietà si identifica una particolare formula di acquisto di una quota di proprietà di un certo immobile. Dunque più soggetti assumono la contitolarità su di un unico bene. Con l’acquisizione della comproprietà si acquisisce, inoltre, il diritto di disporre dell'immobile in maniera esclusiva e piena relativamente ad un certo periodo dell'anno. Con la multiproprietà, in pratica, si diventa proprietari pieni di uno stesso immobile, goduto da ciascuno, a turno, per una frazione limitata dell'anno. La multiproprietà è un fenomeno che in questi anni ha riguardato fondamentalmente unità immobiliari inserite in complessi turistici. In questo articolo approndiremo alcuni aspetti di questa particolare forma di comproprietà.

Multiproprietà: come funziona

Come si è detto, un soggetto può, dietro il pagamento di un determinato prezzo, acquistare una quota di comproprietà di un immobile con diritto di godimento dello stesso, delle parti e dei servizi comuni in un periodo dell’anno prestabilito.

In particolare con la multiproprietà si può acquisire il diritto di disporre della porzione di un complesso residenziale per un determinato periodo dell’anno oppure di un immobile che viene sostanzialmente gestito come un hotel o un residence.
Normalmente l’acquisto della comproprietà comprende il mobilio, le apparecchiature sanitarie e di cucina, le stoviglie e la biancheria, oltre a tutta una serie di beni e servizi.

Il venditore è tenuto a consegnare al potenziale acquirente un documento che consenta un'appropriata informazione circa le condizioni economiche e le caratteristiche dell’immobile oggetto di acquisto in multiproprietà: descrizione e ubicazione dell’alloggio, estremi della concessione edilizia, identità, domicilio e qualità giuridica del venditore, servizi comuni a cui l'acquirente ha accesso (luce, acqua, raccolta rifiuti, manutenzione, ecc.), strutture comuni alle quali l'acquirente ha accesso (campi da tennis, piscina, sauna, ecc.) e relative condizioni di utilizzazione, norme che regolano la manutenzione, riparazione e gestione dell'immobile, prezzo globale comprensivo di IVA, eventuali spese di trascrizione, ecc.

Il multiproprietario, da parte sua, si impegna per tutto il periodo a utilizzare e mantenere l’appartamento, il mobilio e tutti i beni accessori, così come le parti comuni, con la diligenza del buon padre di famiglia e secondo la loro specifica destinazione. Si impegna, inoltre, a non apportare modifiche all’interno o all’esterno dell’immobile: ad esempio suddividere i locali interni, realizzare una veranda o una rimessa auto, ecc. Egli risponderà di tutti i danni che saranno riscontrati nell’appartamento, al mobilio o alle parti comuni.

Il multiproprietario non può neppure fare un uso dell’immobile diverso da quello stabilito: se si tratta di una casa vacanza, non può pensare di adibire l’immobile ad ufficio.

Multiproprietà: vantaggi e svantaggi

Quali sono i vantaggi nel possedere una multiproprietà? Diciamo innanzitutto che il ricorso a questo particolare strumento consente di disporre di immobili già arredati, il più delle volte situati in luoghi esclusivi al mare o in montagna, con la possibilità di utilizzare impianti sportivi e ricreativi (campi da tennis, piscina, bar, ristorante, ecc.), senza impiegare grossi capitali e senza sostenere tutte quelle spese legate ad esempio alla manutenzione, alla gestione del condominio o al fisco. L’investimento dipende ovviamente dal tipo di immobile, dal complesso in cui è inserito, naturalmente dalla località in cui si trova, ma anche dal periodo di locazione. Si possono acquistare multiproprietà a 10.000 euro, ma in alcuni casi i prezzi possono salire fino a 30/40.000 euro.

Disporre, inoltre, di un alloggio in multiproprietà significa eliminare tutte quelle incombenze legate ad esempio alla manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura, dalla cura del giardino alla sostituzione di infissi esterni e serramenti, dalla manutenzione della caldaia al rifacimento del bagno o del solaio. Insomma non ci si deve preoccupare di nulla, neppure del cambio della biancheria o della pulizia dell’appartamento. Tutto è affidato ad una società di gestione del complesso che ha cura perfino di pagare per conto dei comproprietari le utenze e le imposte sulla casa.

A questi vantaggi se ne sommano altri: la possibilità ad esempio di accedere ad un network internazionale e scambiare la propria multiproprietà, relativamente ad un certo periodo, con un altra presente magari in un altro contesto o in un’altra parte del mondo. Ma anche il fatto di poter mettere la struttura a disposizione di un parente o un amico attraverso una semplice lettera di presentazione, di poterla affittare, venderla o lasciarla in eredità.

Ma la multiproprietà presenta anche qualche svantaggio. Il rischio ad esempio di vincolarsi a trascorrere le proprie vacanze sempre nello stesso posto, il fatto di dover comunque sostenere delle spese di gestione, le difficoltà che si possono incontrare nel rivendere la propria quota a causa di un mercato ancora poco sviluppato, specie in Italia.

Multiproprietà: disciplina e contratto

La multiproprietà è disciplinata dal Codice di Consumo (D.lgs. 206/05) e dal D.Lgs. n. 79/2011. Quest’ultimo, in particolare, ha inteso porre un freno alle pratiche commerciali scorrette o aggressive che si erano diffuse negli anni precedenti e rafforzare di conseguenza il diritto dei consumatori attraverso la l'introduzione di un termine più ampio per l'esercizio del diritto di ripensamento, di una maggiore informazione per il cliente e di nuove regole per l'esercizio del recesso.

Il contratto deve essere redatto in forma scritta e nella lingua italiana o in una delle lingue dello Stato dell'Unione europea in cui il consumatore risiede oppure di cui è cittadino. Diversamente è da considerarsi nullo. Il contrato deve riportare in particolare tutti gli elementi indicati nel foglio informativo e contenere le indicazioni sulla garanzia bancaria o assicurativa, qualora il venditore non sia una società di capitali o abbia un capitale inferiore a 5.164,59, oppure nel caso in cui la multiproprietà riguardi un immobile ancora in costruzione. In mancanza è da considerarsi nullo.

Qui è possibile scaricare il contratto-tipo di multiproprietà immobiliare, predisposto dalla Camera di Commercio di Bergamo.

Con l’atto di vendita deve essere trascritto anche un apposito regolamento che disciplini i rapporti tra i singoli multiproprietari, la destinazione d’uso dell’immobile, l’utilizzo delle parti comuni e delle strutture sportive, la manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura, lo scioglimento della multiproprietà, la rinuncia al godimento del bene nel periodo scelto, ecc.

Multiproprietà: diritto di recesso

La legge tutela il consumatore-acquirente consentendogli di recedere dal contratto di multiproprietà, senza sostenere alcuna spesa, senza pagare penali e senza specificarne il motivo, entro 14 giorni (prima erano 10) dalla conclusione del contratto.

Cosa importante è che il recesso deve essere comunicato per iscritto. A tal riguardo il venditore deve, in sede di stipula del contratto, consegnare al cliente un formulario specifico che riporti le modalità con cui esercitare il diritto di recesso, i termini di decorrenza e di durata e l’indirizzo a cui spedire la comunicazione. Se non lo fa o comunque se ne dimentica, il termine per esercitare questo diritto viene prorogato fino ad 1 anno e 14 giorni dalla conclusione del contratto.

Se, invece, il formulario viene consegnato entro il primo il periodo di recesso inizia a decorrere dalla data in cui il cliente lo ha ricevuto.

Su Moduli.it è possibile scaricare un fac simile per la comunicazione di recesso da contratto di multiproprietà. La lettera deve essere sottoscritta dall'acquirente e deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro il termine previsto. Essa può essere inviata, entro lo stesso termine, anche mediante telegramma, telex e fax, a condizione che sia confermata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro le quarantotto ore successive. Fa fede il timbro postale.

Tornando ai termini previsti per il recesso, va aggiunto che se il venditore non consegna al cliente il foglio informativo o la copia del regolamento, il cliente può esercitare questo suo diritto entro il termine di 3 mesi e 14 giorni dalla conclusione o ricezione del contratto. Lo stesso termine è previsto nel caso in cui il contratto non contenga alcuni elementi fondamentali indicati dalla legge, come l’identità e domicilio dell’acquirente, la durata del contratto, la data ed il luogo di sottoscrizione, ecc.

È fatto divieto, infine, al venditore di esigere o ricevere dall'acquirente il versamento di somme di danaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra (leggi "Acconto, caparra e penale: quali differenze?") fino alla scadenza dei termini concessi per l’esercizio del diritto di recesso.

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