Mutuo: come detrarre gli interessi

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Anche quest'anno tutti coloro che hanno contratto un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile adibito nad abitazione principale, possono portarsi in detrazione gli interessi passivi sui mutui, e ciò sia che  utilizzino per la dichiarazione dei redditi il modello 730, sia che ricorrano alla presentazione del Modello Unico. La detrazione fiscale, che spetta all'intestatario del contratto di mutuo, è calcolata sui soli interessi passivi e oneri accessori.

Quanto si scarica di mutuo

I contribuenti possono detrarre dall'Irpef, nella misura del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sul mutuo ipotecario acceso per l'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale o presso il quale il mutuatario dimora abitualmente con i suoi familiari. Tra gli oneri accessori rientrano le spese notarili, le spese di istruttoria e perizia, la commissione spettante alla banca per l'attività di intermediazione, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ecc.

La detrazione non spetta se il finanziamento è stato contratto esclusivamente per l'acquisto di pertinenze (garage, cantina, ecc.), che dunque dovranno essere subordinate all’acquisto dell'abitazione principale.

Tutte le spese sono ammesse alla detrazione secondo il principio di cassa in base all’anno in cui sono state effettivamente sostenute. L'importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è di euro 4.000; pertanto, la detrazione di cui si può fruire è, al massimo, di 760 euro.

Se i coniugi hanno acquistato l'immobile in comproprietà, ma solo uno dei due ha contratto il mutuo, la detrazione fiscale spetta a quest'ultimo per l'intero ammontare e non solo per il 50%. Se invece il mutuo è stato contratto da entrambbi i coniugi, l’importo di 4.000 euro, su cui spetta la detrazione del 19%, va suddiviso tra i due cointestatari. Tuttavia se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per l'intero ammontare.

Nel caso di surroga (leggi “Come cambiare mutuo”), se l’importo del secondo mutuo è superiore alla quota residua di capitale da rimborsare per il primo mutuo (maggiorata delle spese e degli oneri accessori), la detrazione degli interessi pagati per il nuovo contratto è riconosciuta in proporzione all'importo residuo del capitale del primo mutuo stipulato.

Quali sono i requisiti necessari

Ai fini della detrazione è necessario che:
- chi beneficia della detrazione fiscale sia lo stesso che ha contratto il mutuo;
- l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto;
- si tratti di un mutuo ipotecario (non sono ammessi finanziamenti con cambiali, apertura di credito in conto corrente, cessioni del quinto, ecc.), garantito cioè ipoteca immobiliare.

La detrazionme spetta dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, e comunque entro due anni dall’acquisto, nel caso in cui l'immobile sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia (è necessario a tal fine una concessione edilizia o un atto equivalente. 

Se si acquista un immobile oggetto di locazione, la detrazione spetta se, entro 3 mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto d’intimazione di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.

Attenzione: si ha diritto alla detrazione anche se l’acquisto dell'abitazione si perfeziona nei 12 mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo.

Nel caso in cui il capitale concesso con il mutuo risulti superiore al costo dell'acquisto dell’abitazione principale (dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori), è necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione attraverso l’applicazione della seguente formula:

(costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) X interessi passivi pagati
________________________________________________________
capitale erogato a titolo di mutuo.

La detrazione spetta soltanto al soggetto che è proprietario o nudo proprietario dell'immobile e non spetta mai all'usufruttuario.

Quando si perde il diritto alla detrazione

Se ci si trasferisce e, dunque, l’immobile non viene più utilizzato come abitazione principale, si perde il diritto alla detrazione degli interessi passivi. Ciò non accade, invece, se ci si trasferisce per motivi di lavoro o si subisce un ricovero presso una struttura ospedaliera o una residenza per anziani, ma ad una condizione: che non si affitti l’immobile. Non si perde il diritto alla detrazione neppure quando il contribuente, per esigenze lavorative, è costretto a trasferisce la propria residenza in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro.

Documentazione da conservare

Il contribuente deve conservare ed esibire o trasmettere, a richiesta dell'Amministrazione finanziaria, la seguente documentazione:
- quietanze relative al pagamento degli interessi sostenuti nell'anno precedente a quello di presentazionme della dichiarazione dei redditi;
- copia del contratto di mutuo dal quale risulti che il mutuo è garantito da ipoteca immobiliare (anche su immobile diverso da quello da acquistare) e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). In mancanza, il contribuente può richiedere alla banca mutuante una specifica dichiarazione. L'Agenzia delle Entrate ha anche precisato che se la banca non è in grado di attestare la destinazione della somma presa a mutuo, il contribuente può ricorrere ad una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, dichiarando appunto che il mutuo è stato contratto per l'acquisto dell'abitazione principale.
Nel caso del 730 sarà lo stesso CAF a richiederla al contribuente, mentre con l'Unico pur non dovendo allegare nulla alla dichiarazione è consigliabile comunque averla predisposta ed allegata alla documentazione, in maniera che sia già pronta in caso di una futura verifica da parte dell'Agenzia delle Entrate;
- contratto di acquisto dell'immobile al fine di verificare i vincoli temporali previsti dalla norma e l'importo dell'atto.

Detrazione per costruzione o ristrutturazione abitazione principale

La detrazione fiscale per la costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale è prevista sempre nella misura del 19%, ma in questo caso l'importo massimo sul quale va calcolata è pari a euro 2.582,28 complessivi per ciascun anno d'imposta.

Quali sono i requisiti necessari

Per fruire della detrazione sugli interessi del mutuo è necessario che:
- il mutuo venga stipulato entro 6 mesi antecedenti, ovvero, nei 18 mesi successivi, all’inizio dei lavori di costruzione; ai fini del computo del termine si deve fare riferimento alla data di inizio lavori indicata nella comunicazione inviata al Comune;
- l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione, da comprovarsi con dichiarazione resa al Comune;
- il contratto di mutuo venga stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Documentazione da conservare

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione:
- quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
- copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione e/o ristrutturazione dell'abitazione principale; in alternativa il contribuente può ricorrere ad una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà;
- le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia;
- copia delle fatture o ricevute fiscali comprovanti l'effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

Si perde il diritto alla detrazione se la destinazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare non si verifica entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa.

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45777 - Redazione
26/05/2016
Daniele, la detrazione degli interessi non competerebbe nel solo caso in cui il mutuo fosse stato stipulato per comprare la sola pertinenza (garage, cantina, ecc.), ma ci sembra non sia questo il suo caso. L’immobile invece deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dall’acquisto. Con la dichiarazione dei redditi di quest'anno, può detrarre gli interessi pagati nel corso del 2015, ma non può recuperare quelli sostenuti negli anni precedenti.

45775 - o. daniele
25/05/2016
Buonasera, nel 2006 ho acquistato un immobile con mutuo bancario su cui grava ipoteca ed adibito ad abitazione principale dopo qualche mese dal contratto di compravendita. Essendo proprietario di altri immobili il CAF non ha ritenuto utile chiedere lo sgravio degli interessi passivi del 19% e degli oneri accessori. La mia domanda è: ha ragione il CAF e se così non fosse ho diritto a richiedere il rimborso degli sgravi sugli interessi passivi degli anni pregressi e con quale modalità? Grazie.

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