Rent to buy, come comprare una casa pagando l'affitto

rent to buy, contratto affitto con riscatto

Il contratto di rent to buy o contratto di affitto con patto di futura vendita è un particolare tipo di contratto con cui proprietario/locatore e affittuario pattuiscono che al termine della locazione (rent), quest'ultimo possa esercitare l'opzione di acquisto (buy) dell'immobile ad un prezzo concordato e coperto parzialmente dai canoni corrisposti nel corso degli anni. 

L'affittuario entra subito nell'abitazione casa che ha scelto di acquistare versando al proprietario/locatore un acconto che solitamente varia tra il 3% ed il 9% del prezzo di compravendita.

Il contratto di rent to buy, regolamentato dall'art. 23 della Legge 164/2014 (Sblocca Italia), si può applicare a qualsiasi tipo di immobile (ad uso residenziale, commerciale, artigianale, ecc.), perfino a quelli in costruzione o da ristrutturare.

Quali vantaggi per chi vende

Si tratta di un tipo di contratto molto utilizzato tra i privati e tra privato e costruttore, specie in una fase di crisi del settore immobiliare come quella in cui siamo. Grazie a questa formula,infatti, il proprietario e il costruttore hanno la possibilità di trovare maggiori soggetti potenzialmente interessati all'acquisto dei propri immobili.

Il rischio è che il conduttore decida di non esercitare l'opzione di acquisto, ma in questo caso il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).

Inoltre in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni, il proprietario non dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, ma potrà limitarsi a chiedere semplicemente il rilascio dell'immobile. Dunque una procedura più breve e meno costosa dello sfratto.

Quali vantaggi per il conduttore

L'acquirente può entrare in possesso di una casa senza ricorrere subito al mutuo, con tutti i benefici che questo comporta, coprendo parzialmente il prezzo di acquisto con una parte delle somme versate a titolo di affitto.

Facciamo un esempio per far comprendere meglio il meccenismo. Supponiamo che il prezzo di vendita di un appartamento sia di 120.000 euro e che il canone di locazione sia fissato in 900 euro mensili. Con il ricorso a questo tipo di contratto accade che una parte del canone di locazione - supponiamo 450 euro - viene corrisposto per il semplice fatto di abitare l’immobile, proprio come un normale affitto, dunque a fondo perduto. La parte restante (450 euro), invece, si imputa al prezzo di vendita, come un vero e proprio acconto. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare l’immobile, non dovrà pagare l’intero prezzo pattuito, ossia 120.000, ma la differenza tra questo prezzo e la somma degli acconti versati (450 euro x 12 mensilità x 5 anni), ossia 93.000 euro.

In un contesto di “stretta creditizia” in cui le banche erogano mutui non oltre l'80% del valore dell’immobile, il rent to buy risolve in qualche modo il problema di quanti non hanno quella liquidità minima per affrontare subito l’acquisto della casa.

Anche il fatto di fissare il prezzo dell’immobile fin dall’inizio mettendo così l'acquirente al riparo da possibili rincari o il fatto di rimandare in un secondo momento la decisione sul soggetto a cui intestare la proprietà dell’immobile, possono costituire dei vantaggi per l'affittuario.

Nessun obbligo di acquisto

Ricordiamo che la legge non prevede alcun obbligo in capo all'affittuario, ma solo una facoltà ad acquistare il bene. Il termine entro il quale esercitare questa opzione è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

Attenzione però perchè il contratto rent to buy va sottoscritto solo se si è fermamente convinti di acquistare l'immobile. Infatti qualora l'affittuario non dovesse esercitare l'opzione di acquisto, perderebbe tutte le quote versate come acconto o comunque una parte di esse, a seconda delle condizioni di contratto. Tali quote, infatti, costituirebbero una sorta di indennizzo in favore del proprietario/locatore per la mancata conclusione dell'affare.

Trascrizione del contratto

Il contratto di rent to buy va trascritto, a cura di un notaio, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, la qual cosa tutela l'acquirente nei casi di:
- fallimento del venditore;
- decesso del venditore;
- aggressione del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.

Modello di contratto

Vi mettiamo a disposizione uno schema di contratto tipo per il rent to buy redatto dal Consiglio Nazionale del Notariato. Si consiglia di avvalersi sempre della collaborazione di un professionista, ad es. un notaio, per affrontare con lui ogni singola questione legata al contratto, così da evitare qualsiasi problema in futuro.

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46654 - Luca
17/09/2016
Non ne capisco il senso...SE l'inquilino "aggiunge" Y all'affitto X per poi alla fine acquistandolo sottraendo la somma Y versata, che vantaggio ha rispetto a mettersi da perte la cifra Y per comprarsi la casa magari in un posto migliore? Non percepisco i vantaggi

43808 - clara
22/01/2016
Buonasera, vorrei sapere se chi acquista usufruendo delle agevolazioni prima casa, può stipulare un contratto rent to buy con l'inquilino di questo stesso appartamento? Si perderebbero, in questo caso, le agevolazioni? Grazie

42700 - Redazione
19/11/2015
Liviana, si va registrato.

42697 - liviana
19/11/2015
Il contratto rent to buy va' registrato obbligatoriamente anche tra madre e figlio?

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