Sfratto per morosità

sfratto per morosità

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento locato. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali (sfratto per morosità).

Morosità dell'inquilino: la lettera di messa in mora

Nel caso in cui l'inquilino non paga uno o più canoni di affitto, è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni fac simile di lettera di messa in mora contro inquilino moroso da cui prendere spunto.

Avvio della procedura di sfratto per morosità

Se la lettera di messa in mora non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per dare avvio alla procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello). Si tratta di un atto che contiene i motivi dello sfratto e la data in cui l'inquilino moroso deve comparire innanzi al Giudice.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova l'immobile locato. Tra la notificazione dell’intimazione di sfratto ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

E’ importante che l'inquilino sia presente all’udienza, perchè in quella sede potrà sanare la morosità (canoni non pagati maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali) evitando di dover rilasciare l’immobile.

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sana la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

Termine di grazia

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Atto di precetto

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Monitoria di sgombero

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero" (o "avviso di sloggio"), un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione: la Corte Costituzionale con Sentenza n. 333/2001 del 5 ottobre 2001 ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 7 della legge 431/98 che prevedeva, ai fini dell'esecuzione dello sfratto, che il proprietario fosse in regola con il pagamento delle tasse, ossia che il contratto di locazione fosse stato registrato, che l'immobile fosse stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI (oggi IMU) e che il reddito derivante dall'immobile medesimo fosse stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Dunque per poter eseguire lo sfratto non è più necessaria la cosiddetta regolarità fiscale del proprietario/locatore.

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Documenti correlati



43143 - Redazione
09/12/2015
Teresa, se non c'è contratto scritto ma solo accordo verbale, di fatto non c'è locazione (art. 1 comma 4 della l. 431/1998 “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”). Questo significa che non può avviare alcun procedimento di sfratto, nè richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni non riscossi. In assenza di contratto l'unica possibile soluzione è quella di una causa ordinaria per occupazione senza titolo del suo immobile, chiedendo la condanna del suo inquilino al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione. Riteniamo che a tal fine sia indispensabile procedere con l'assistenza di un avvocato.

43105 - teresa di domenico
09/12/2015
è possibile avviare un decreto ingiuntivo per canoni di locazione commerciale non pagati, ma senza contratto di locazione e senza ricevute relative ai pagamenti effettuati, ma solo copie di assegni versati?

42709 - Redazione
20/11/2015
Giovanni, normalmente il Giudice concede il “termine di grazia” (3/4 mesi) entro il quale l'inquilino può saldare i propri debiti nei confronti del locatore ed adempiere alle obbligazioni contrattuali, a meno che la morosità non sia superiore alle tre mensilità del canone. In questo caso, infatti, la morosità potrebbe configurarsi come un danno grave per il proprietario il quale può chiedere al Giudice la risoluzione del contratto anche nel caso in cui lei riuscisse a sanare la morosità.

42705 - Giovanni
20/11/2015
Buongiorno Avvocato, ho ricevuto intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione a presentarmi il mese prossimo in tribunale per la convalida. In quella sede avrò l'intenzione di richiedere al giudice il termine di grazia. Nel caso in cui saldassi l'importo totale della morosità entro il termine di grazia, il contratto d'affitto rimarrà ancora valido oppure sarò comunque costretto a lasciare l'immobile? Grazie

42611 - Redazione
17/11/2015
Tommaso, se le 27 mensilità pagate si riferiscono al canone d'affitto è chiaro che non può recuperarle.

42604 - Redazione
17/11/2015
Giovanni, probabilmente si sarà espresso male l'avvocato di parte avversa oppure lei ha frainteso.

42546 - TOMMASO
14/11/2015
GENT. AVV., per due anni ho pagato 1.030,00 Euro al mese per 27 mensilità. Ho perso il lavoro, mi separai da mia moglie, dopo la sentenza del Giudice la casa venne affidata alei per via della Bambina. Avendo i beni in comune Lei doveva continuare a pagare, questo non avvenne, al mio rientro dall'Argentina la mia casa è stata messa all'asta ..posso chiedere alla Banca la somma da me versata o viene persa, o posso arrivare a un accordo con la stessa visto che le Banche sono coperte di assicurazioni .....Aspetto una vostra risposta grazie ...nel caso per contatto 32....42.

42539 - giovanni
13/11/2015
Vorrei chiedere una cosa...oggi ho rilasciato le chiavi davanti al giudice ma non sono riuscito a pagare i canoni di fitto. L'avvocato avversario ha detto che cmq fino a quando non pagherò i canoni lo sfratto sarà possibile effettuarlo. Vorrei capire ma se ho rilasciato l'immobile cosa mi sfrattano?

41933 - Redazione
12/10/2015
Daniela, nel caso della locazione d’immobile ad uso diverso da quello abitativo non è ammessa la sanatoria della morosità. Ciò significa che una volta iniziato l’iter dello sfratto per morosità, esso si conclude con l’allontanamento del conduttore.

41932 - daniela
12/10/2015
Buongiorno, ho ricevuto la monitoria di sgombero riguardante l'officina di mio figlio, ma contemporaneamente ho trovato i soldi per pagare il debito. C'e' un modo per fermare la monitoria di sfratto anticipatamente grazie

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