Sfratto per morosità

sfratto per morosità

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento locato. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali (sfratto per morosità).

Morosità dell'inquilino: la lettera di messa in mora

Nel caso in cui l'inquilino non paga uno o più canoni di affitto, è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni fac simile di lettera di messa in mora contro inquilino moroso da cui prendere spunto.

Avvio della procedura di sfratto per morosità

Se la lettera di messa in mora non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per dare avvio alla procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello). Si tratta di un atto che contiene i motivi dello sfratto e la data in cui l'inquilino moroso deve comparire innanzi al Giudice.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova l'immobile locato. Tra la notificazione dell’intimazione di sfratto ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

E’ importante che l'inquilino sia presente all’udienza, perchè in quella sede potrà sanare la morosità (canoni non pagati maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali) evitando di dover rilasciare l’immobile.

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sana la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

Termine di grazia

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Atto di precetto

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Monitoria di sgombero

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero" (o "avviso di sloggio"), un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione: la Corte Costituzionale con Sentenza n. 333/2001 del 5 ottobre 2001 ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 7 della legge 431/98 che prevedeva, ai fini dell'esecuzione dello sfratto, che il proprietario fosse in regola con il pagamento delle tasse, ossia che il contratto di locazione fosse stato registrato, che l'immobile fosse stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI (oggi IMU) e che il reddito derivante dall'immobile medesimo fosse stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Dunque per poter eseguire lo sfratto non è più necessaria la cosiddetta regolarità fiscale del proprietario/locatore.

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

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24343 - Redazione
06/06/2013
Alessandro, purtroppo anche i dati forniti dal Ministero dell’Interno confermano che dalla data in cui il proprietario ottiene la convalida dello sfratto possono trascorrere da alcuni mesi ad un certo numero di anni prima che lo sfratto sia materialmente eseguito. Crediamo purtroppo che ci sia ben poco da fare in questi casi.

24335 - alessandro
06/06/2013
Salve, volevo chiedervi un'opinione sul mio caso. Sono proprietario di un appartamento, da circa 3 anni gli inquilini non pagano piu', ho aperto una causa per morosità e nelle prime due udienze il giudice ha deciso che per gravi motivi economici gli inquilini potevano avere una proroga per il pagamento. Al termine della proroga e per ben 2 volte il giudice invece di convalidare lo sfratto ha semplicemente rinviato la causa fino ad arrivare a febbraio 2014 (cosi' fanno ben 4 anni che gli inquilini non pagano) Possibile che non ci sia modo di opporsi a questi continui rinvii? grazie

24092 - Redazione
29/05/2013
Raffaele, se si è alle ultime fasi della procedura di sfratto (se per intenderci le è già stato notificato l'atto di precetto o ha già ricevuto la "monitoria di sgombero") è difficile che possa ottenere una proroga.

24090 - raffaele
29/05/2013
Buongiorno vorrei chiederle se avendo uno sfratto esecutivo ed essendo disoccupato da un anno potrei avere una proroga di un mese. Grazie

24028 - Redazione
27/05/2013
Mauro, ha ragione il suo avvocato, non può far altro purtroppo che attendere la "monitoria di sgombero", quando si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto con l’intervento della forza pubblica. Per cercare di recuperare i canoni e le utenze non pagate - e che per il momento purtroppo dovrà sostenere lei - può chiedere al giudice, se non l’ha già fatto, l'emissione del decreto ingiuntivo. In questo modo potrà intentare tutte le azioni esecutive possibili (pignoramento mobiliare, immobiliare, presso terzi, pignoramento del quinto dello stipendio) ovvero iscrivere ipoteca sui beni del debitore.

24013 - mauro
27/05/2013
Salve, ho bisogno di un vostro parere... Sono proprietario di un immobile (villa) e vedendo il mancato pagamento dei canoni(oltre 1 anno) ho proceduto con lo sfratto per morosita' (normale procedura dall'avvocato'). Ad oggi nonostante il termine fissato il mese scorso dal giudice per il rilascio e pagamento dei fitti arretrati, non solo questa gente si ostina ancora a liberarmi l'immobile, i canoni, ma addirittura non hanno pagato la luce per dei mesi intestata a mia madre arrivandomi delle bollette salate... L'ufficio mi ha assicurato che la luce è stata tagliata del tutto dal mese scorso, ma risulta invece essere sempre accesa durante la giornata (lampioni esterni ecc...) Anche se mancano poche settimane dalla monitoria di sgombero (1 mesetto) sono molto preoccupato perche' la luce è intestata a mia madre... Mia madre si è anche ammalata per questa storia... L'avvocato dice di aspettare la normale procedura ma io non la penso cosi...dovrei contattare le forze dell'ordine o cosa? Per i pagamenti dei canoni invece cosa dovrei fare? Grazie per l'attenzione

23923 - domenico
22/05/2013
Salve, grazie per la precedente risposta, ma sono ancora a chiedervi ulteriori informazioni. Il proprietario dietro mia richiesta dei dati catastali per richiedere le varie agevolazioni per gli aiuti essendo un invalido mi sono stati dati quelli del suo appartamento che risultano di una A/2 invece di A/10 e di 136 mq invece di 154 mq, occultando al catasto la dichiarazione di un vano per rientrare nella cubatura del piano regolatore dove prevede che l'abitazione del proprietario non puo essere piu di 110 mq e per gli altri immobili non puo essere piu del 30% dell'area produttiva riguardante l'attivita' lavorativa che e' di 480 mq. A chi devo rivolgermi per far fare una perizia tecnica per sfatare questa anomalia?

23869 - Redazione
20/05/2013
Domenico, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza di autorizzazioni o concessioni amministrative che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettato. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore anche i danni derivati dai vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna. Naturalmente le decisioni in questi casi sono rimesse al Giudice.

23837 - domenico
19/05/2013
Salve,vorrei un vs parere riguardante la mia situzione. Sono affittuario di un immobile locatomi nel 2008 con regolare contratto di locazione come appartamento. Siamo venuti a conoscenza nel corso della locazione che corrisponde ad ufficio e locali mostra e che non può essere locato come civile abitazione, anche perché di fianco c'è l'abitazione del proprietario (situati in zona artigianale dove il piano regolatore prevede che una sola abitazione può essere adibita a tale utilizzo). C'è da dire che fino alla scadenza dei primi 4 anni ho sempre pagato regolarmente il canone di locazione, con regolare lettera di disdetta inviatami dal locatore con cui mi comunicava che non intendeva prorogarmi gli ulteriori quattro anni e di rilsciare l'immobile alla scadenza. Io chiaramente non l'ho lasciata e, conseguentemente, accertatomi della truffa che ho subito, non ho corrisposto più il canone, citandolo in tribunale. Ora ho ricevuto lo sfratto esecutivo con un udienza in luglio per discutere la cosa, vi chiedo cosa succede adesso? Sarò risarcito secondo la legge del dolo e dei canoni da me pagati?

23581 - Redazione
07/05/2013
Salvio, in effetti non si era espresso chiaramente o noi non avevamo ben compreso il suo caso. Se lei ha già lasciato l'immobile è evidente che la procedura di sfratto non ha modo di esistere. Il decreto ingiuntivo è un provvedimento con il quale un giudice ordina a un soggetto di adempiere agli obblighi assunti (nel caso specifico pagare i canoni di locazione scaduti e non pagati), dettando un termine trascorso il quale possono scattare azioni esecutive come l'iscrizione di ipoteca, il pignoramento, etc.

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