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Sfratto per morosità: come funziona

Che cos'è

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.

Cosa fare in caso di morosità dell'inquilino

In tale ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni modelli da cui prendere spunto:

Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per avviare la procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello), in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata. Tra la notificazione dell’intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sanato la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero", un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione però: gli sfratti possono essere eseguiti soltanto se i proprietari sono in regola con il fisco (IMU, Tassa sui rifiuti, IRPEF, ecc.).

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Prorogato fino al 31.12.2014 il blocco degli sfratti per finita locazione per le famiglie disagiate. Per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Pubblicato il 06/06/2014    198 Commenti
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22527 - Redazione
25/03/2013 10:00
Adelia, le consigliamo di parlare con il proprietario, spiegargli la sua situazione di momentanea difficoltà e concordare con lui un piano di rateizzazione del debito. Diversamente il proprietario si troverà costretto ad avviare la procedura di sfratto.

22524 - adelia
23/03/2013 15:39
non posso pagare l'affitto ma solo l'amministratore, ma cosa succedera?

22423 - Redazione
19/03/2013 09:57
Bonkard, nonostante alla prima udienza di sfratto il conduttore non ha l’obbligo di richiedere l'assistenza di un difensore, giudichiamo opportuno rivolgersi ad un avvocato di fiducia. In considerazione dei tanti aspetti descritti (dichiarazione da lei firmata, presenza di un usufruttuario, pagamenti in nero, accordi verbali, ecc.) è importante, infatti, raccogliere ogni elemento di prova atto a confutare l'azione ben architettata dal suo proprietario ed elaborare con il suo legale una strategia difensiva. In caso contrario rischierebbe di subire la condanna al pagamento dei 6.000 euro, oltre le spese, e l’intimazione al rilascio immediato del locale.

22414 - bonkard
18/03/2013 19:20
Salve,ho una udienza per sfratto per morosità ottenuto i modo furbo dal proprietario dei muri. Da otto mesi circa pago l'affitto del negozio, qualche volta per intero, altre volte con acconti. Tutto questo con accordo "amichevole" con il proprietario (siamo vicini di attività). Questo signore ci ha chiesto di lasciargli libero il box e di firmargli un documento dove dichiaravo che non pagavo l'affitto da diversi mesi, per far si che la madre (usufruttuaria) del negozio potesse scaricare non so che cosa. La proposta mi sembrava giusta, visto che lui mi agevolava nel pagamento degli affitti. Si era detto più volte che andare dagli avvocati sono solo spese. Dopo meno di una settimana ricevo la raccomandata del suo avvocato, il quale mi chiede di portargli in ufficio circa 6.000 euro di affitti arretrati entro otto gg.altrimenti chiederà lo sfratto per morosità,cosa che puntualmente ha fatto. Faccio presente che non ho mai visto i documenti delle spese condominiali, ho sempre pagato il box in nero, e dati acconti per l'affitto. Cosa che posso dimostrare con i suoi biglietti volanti. Nel conto inviatomi dall'avvocato ha chiesto i soldi per il box che pagavo in nero. Adesso voglio fare denuncia per il pagamento in nero del box e chiedere il resoconto di sei anni di spese condominiali.Nel mese di marzo di questo anno è scaduto il contrato 4+4. Era tutto premeditato? In udienza dal giudice posso parlare oppure no? In che modo posso rovinargli la giornata come lui sta facendo com me. Il giudice può dilazionare la cifra? Grazie.

22337 - Redazione
15/03/2013 15:12
Cristian, può succedere che lei riceva una lettera di sollecito o direttamente una intimazione di sfratto dal suo proprietario. Naturalmente passeranno alcuni mesi prima che lo sfratto diventi esecutivo e lei sia costretto ad abbandonare l'abitazione. A meno che in quel lasso di tempo - e glie lo auguriamo fortemente - la sua situazione economica migliori e si trovi nelle condizioni di saldare, magari anche a rate, il suo debito.

22321 - Cristian
14/03/2013 15:48
Salve siamo una famiglia di rumeni che abitiamo in un palazzo in un paesino vicino a torino. Siamo da 7 anni in questo alloggio, non ho mai avuto dei problemi con il pagamento, l'anno scorso ho perso il lavoro, mia moglie non lavora ho un figlio piccolo. Ho pagato l'affitto fino a dicembrie. Da gennaio non ce l'ho fatta più. Adesso ho tre mesi indietro, vorrei sapere cosa mi aspetta se non mi trovo un lavoro e non riesco a pagare, cosa può succedere grazie, scusate scritura .

22021 - Redazione
02/03/2013 13:13
Celestino, ci sembra di capire che il suo inquilino occupa l'appartamento pur non avendo sottoscritto il contratto di locazione, o abbiamo capito male? Se così fosse, in caso di morosità dell’inquilino, il giudice non potrebbe convalidare lo sfratto in quanto non esiste alcun rapporto contrattuale. Di conseguenza, non le rimarrebbe altro che esperire, per il tramite del suo avvocato, un'azione legale per occupazione senza titolo. Oltre a questo andrebbe incontro alle inevitabili conseguenze fiscali.

22018 - Celestino Carratta
02/03/2013 09:41
il mio inquilino disoccupato con figli minori a carico rifiuta di firmare il contratto di locazione e non intende abbandonare l'immobile pur non pagando i canoni di locazione e le spese di condominio. Quale procedura posso attivare rientrare in possesso della mia proprietà?

21994 - Redazione
28/02/2013 10:22
Giuseppe, se il proprietario o l'amministratore, a cui immaginiamo lei avrà spiegato la situazione, si mostrano intransigenti e inflessibili, avrà modo di spiegare tutto quanto al Giudice e siamo convinti che le concederà un termine sufficiente per saldare la sua posizione debitoria con il proprietario dell'appartamento.

21988 - Giuseppe
27/02/2013 22:14
Buongiorno, io sono in cassa integrazione e da ottobre non ho ricevuto i soldi della cassa per il fatto che i pagamenti sono stati bloccati dalla Direzione Generale. L’amministratore di casa vuole darmi lo sfratto. Io ho scritto all'INPS e loro mi hanno risposto dicendomi che a breve riceverò 2 mensilità. Solo che questi non mi bastano per pagare tutto, perché oltre a questi 2 mesi io devo ricevere anche altri 3 mesi. In totale io devo ricevere 5 mesi di cassa integrazione, soldi con cui posso pagare tutti gli arretrati dell'affitto. Se l'amministratore mi da lo sfratto cosa devo fare? Perché non è colpa mia se i soldi della casa integrazione sono stati bloccati. Ricordo che ho in carico un figlio minore e la mia moglie. Grazie mille per tutto.


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