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Sfratto per morosità: come funziona

Che cos'è

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.

Cosa fare in caso di morosità dell'inquilino

In tale ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni modelli da cui prendere spunto:

Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per avviare la procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello), in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata. Tra la notificazione dell’intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sanato la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero", un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione però: gli sfratti possono essere eseguiti soltanto se i proprietari sono in regola con il fisco (IMU, Tassa sui rifiuti, IRPEF, ecc.).

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Prorogato fino al 31.12.2014 il blocco degli sfratti per finita locazione per le famiglie disagiate. Per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Pubblicato il 06/06/2014    204 Commenti
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22744 - Redazione
03/04/2013 11:27
Simona, non esiste una tempistica precisa a riguardo. Uno sfratto per morosità comporta una procedura che dura dai sei/sette mesi ad un anno o più, molto dipende dalle situazioni specifiche che il Giudice si trova ad affrontare, dall’inquilino, ecc.

22727 - simona
02/04/2013 20:37
Salve, io ho dato lo sfatto per morosità al mio inquilino e lui in istanza ha presentato dei certificati medici che sono tutti malati in famiglia e che ha umidità nel bagno ( l'ha fatta lui stendendo i panni all'interno) e il giudice non si è pronunciato. Quanto tempo occore al giudice per dare la sentenza ? Grazie !

22606 - Redazione
27/03/2013 14:46
Milko, comprendiamo il suo stato d'animo, purtroppo l'art. 26 del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir), stabilisce che i canoni vanno dichiarati anche se non incassati. A meno che non sia intervenuta la convalida dello sfratto.

22588 - Redazione
27/03/2013 10:29
Valter, come prima cosa scriva una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni). A tale scopo può utilizzare uno dei ns. fac simile. Se non riceve alcun riscontro non ha altra via purtroppo se non quella di rivolgersi ad un avvocato di fiducia per avviare la procedura di sfratto.

22570 - milko
26/03/2013 13:26
Salve, ho affittato La mia casa nel 2008. Il conduttore ha sempre pagato l'affitto fino all'inizio di questo anno (2013). Sono con loro in rapporto amichevole. Dall'inizio di questo anno non pagano l'affitto perché il marito ha perso il lavoro e la speranza che lo paghi nei prossimi mesi è bassa. Ora loro sono una famiglia con 3 bambini e io non me la sento di mandarli via. Ma ho anche il problema che se non avvio le pratiche di sfratto saro' costretto a pagare le tasse su un introito che non ho. Io vorrei uscirne senza danni x nessuno. Sarei disposto a passare 6 mesi senza ricevere l'affitto se non dovessi pagarci le tasse. 2 domande: 1) Non esiste un ente, qualcuno che possa aiutarmi a definire un tipo di contratto per evitare di pagarci le tasse. 2) voi cosa mi consigliate?

22561 - Valter
26/03/2013 09:18
Buongiorno, sono Valter romano, ma vivo a Torino da diversi anni per motivi di lavoro. Volevo un consiglio su come agire. Ho dato in affitto la casa dove abitavo a Roma per potermi permettere di vivere con più tranquillità qui a Torino, i miei affittuari non pagano da 5 mesi e conseguentemente stanno mettendo in difficoltà me con i pagamenti del mio affitto.Ogni mese rinviano dicendo che si trovano in estrema difficoltà fin'ora sono stato accondiscendente, ma stanno compromettendo la mia serenità economica. Come mi consigliate di procedere? Grazie mille

22527 - Redazione
25/03/2013 10:00
Adelia, le consigliamo di parlare con il proprietario, spiegargli la sua situazione di momentanea difficoltà e concordare con lui un piano di rateizzazione del debito. Diversamente il proprietario si troverà costretto ad avviare la procedura di sfratto.

22524 - adelia
23/03/2013 15:39
non posso pagare l'affitto ma solo l'amministratore, ma cosa succedera?

22423 - Redazione
19/03/2013 09:57
Bonkard, nonostante alla prima udienza di sfratto il conduttore non ha l’obbligo di richiedere l'assistenza di un difensore, giudichiamo opportuno rivolgersi ad un avvocato di fiducia. In considerazione dei tanti aspetti descritti (dichiarazione da lei firmata, presenza di un usufruttuario, pagamenti in nero, accordi verbali, ecc.) è importante, infatti, raccogliere ogni elemento di prova atto a confutare l'azione ben architettata dal suo proprietario ed elaborare con il suo legale una strategia difensiva. In caso contrario rischierebbe di subire la condanna al pagamento dei 6.000 euro, oltre le spese, e l’intimazione al rilascio immediato del locale.

22414 - bonkard
18/03/2013 19:20
Salve,ho una udienza per sfratto per morosità ottenuto i modo furbo dal proprietario dei muri. Da otto mesi circa pago l'affitto del negozio, qualche volta per intero, altre volte con acconti. Tutto questo con accordo "amichevole" con il proprietario (siamo vicini di attività). Questo signore ci ha chiesto di lasciargli libero il box e di firmargli un documento dove dichiaravo che non pagavo l'affitto da diversi mesi, per far si che la madre (usufruttuaria) del negozio potesse scaricare non so che cosa. La proposta mi sembrava giusta, visto che lui mi agevolava nel pagamento degli affitti. Si era detto più volte che andare dagli avvocati sono solo spese. Dopo meno di una settimana ricevo la raccomandata del suo avvocato, il quale mi chiede di portargli in ufficio circa 6.000 euro di affitti arretrati entro otto gg.altrimenti chiederà lo sfratto per morosità,cosa che puntualmente ha fatto. Faccio presente che non ho mai visto i documenti delle spese condominiali, ho sempre pagato il box in nero, e dati acconti per l'affitto. Cosa che posso dimostrare con i suoi biglietti volanti. Nel conto inviatomi dall'avvocato ha chiesto i soldi per il box che pagavo in nero. Adesso voglio fare denuncia per il pagamento in nero del box e chiedere il resoconto di sei anni di spese condominiali.Nel mese di marzo di questo anno è scaduto il contrato 4+4. Era tutto premeditato? In udienza dal giudice posso parlare oppure no? In che modo posso rovinargli la giornata come lui sta facendo com me. Il giudice può dilazionare la cifra? Grazie.


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