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Sfratto per morosità: come funziona

Che cos'è

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.

Cosa fare in caso di morosità dell'inquilino

In tale ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni modelli da cui prendere spunto:

Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per avviare la procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello), in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata. Tra la notificazione dell’intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sanato la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero", un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione però: gli sfratti possono essere eseguiti soltanto se i proprietari sono in regola con il fisco (IMU, Tassa sui rifiuti, IRPEF, ecc.).

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Prorogato fino al 31.12.2014 il blocco degli sfratti per finita locazione per le famiglie disagiate. Per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Pubblicato il 06/06/2014    214 Commenti
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23274 - Redazione
26/04/2013 09:21
Domenico, ma tutto questo l'ha esposto al Giudice in occasione dell'udienza di convalida dello sfratto?

23269 - Redazione
26/04/2013 09:21
Ilaria, lei può sanare la sua morosità anche prima dell’udienza di comparizione per la convalida dello sfratto, purché il pagamento comprenda, oltre ai canoni scaduti, anche gli oneri accessori, le spese e gli interessi. Tale pagamento ha come effetto proprio quello di impedire, alla prima udienza, la convalida dello sfratto.

23264 - domenico
24/04/2013 21:13
Salve, ho lo sfratto intimatomi dal giudice nei primi giorni di maggio, volevo sapere per cortesia se il giorno stabilito dal giudice chi si presenterta all'uscio di casa? C'è da dire che io sono un disabile al 100% e ho citato il proprietario per grave inadiempienza del contratto che da indagini fatte l'immobile da me locato e' un ufficio ed autosalone, non una civile abitazione, a cosa va incontro il proprietario in merito alla truffa che ha fatto a me e soprattutto agli enti statali competenti?

23254 - Ilaria
24/04/2013 09:46
Salve, se alla prima udienza di sfratto non ci si presenta, se si paga tutti gli arretrati lo sfratto è cancellato?

22953 - Redazione
12/04/2013 17:05
Lorena, alla seconda scadenza del contratto (4 + 4), il contratto può essere tacitamente rinnovato (è sufficiente che l'inquilino, d'accordo con il proprietario, rimanga nell'appartamento) se una delle parti non attiva la procedura per la rinuncia al rinnovo del contratto, dandone comunicazione all'altra secondo tempi e forme che sono indicati sul contratto stesso (solitamente sei mesi prima della scadenza - art. 2 della Legge 431/98). Questo il fac simile. Per i canoni arretrati se l'inquilino si rifiuta di saldare il conto alla scadenza del contratto, non ha altra scelta che mettere in mora la parte inadempiente attraverso lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Se lalettera non sortisce alcun effetto può rivolgersi al giudice.

22944 - Lorena
12/04/2013 11:37
Buongiorno, i miei affituari non pagano da sei mesi e il contratto scade ora dopo 8 anni al 30 aprile 2013. Può essere automatico il mancato rinnovo del contratto e quindi devono lasciare libera la casa o cosa devo fare? Premetto che il contratto è intestato al capofamiglia di tre figli e in questi anni gli stessi hanno fatto famiglia con figli e ora ci abita un figlio con moglie e piccolo a carico e senza lavoro. Attendo e ringrazio.

22927 - Redazione
11/04/2013 18:27
Bruna, nella sua attività l’agente immobiliare non è tenuto ad accertarsi, mediante visure catastali e ipotecarie, se sull’immobile oggetto del trasferimento grava ad esempio una ipoteca giudiziale. L’unico suo obbligo è quello di comunicare ad entrambe le parti coinvolte nell’operazione quelle circostanze e quegli elementi relativi alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso e che sono a lui noti (1759 c.c.). Questo significa che l’agente immobiliare è responsabile quando pur essendone a conoscenza nasconde ad esempio l’esistenza di ipoteche o pignoramenti gravanti sull’immobile, oppure nasconde il fatto che l’immobile è stato costruito, in tutto o in parte, abusivamente e via discorrendo. Naturalmente tale responsabilità non è “automatica” ma va accertata e provata caso per caso.

22886 - bruna
09/04/2013 19:31
buona sera, mia figlia tramite l'ag. immobiliare Spallotta, a cui è stata pagata regolarmente una mensisilità +iva, ha preso in affitto un appartamento ad agosto, ha dato i 2 mesi di deposito, ha registrato a proprie spese il contratto d'affitto e dopo soli 3 mesi ha ricevuto la visita di un curatore del tribunale che l'ha informata che la casa era andata all'asta e che avrebbe dovuto lasciarla, ha detto altresì che il suo contratto non aveva alcuna valenza in quanto alla società Aurora, proprietaria di diversi appartamenti nello stabile già da un anno prima erano stati requisiti. Ora mia figlia stà aspettando lo sfratto da un momento all'altro, anche perchè da dicembre non ha più pagato l'affitto che avrebbe dovuto pagare al curatore del tribunale, come da loro detto, ma hanno creduto opportuno informarci che non avrebbero avuto indietro i 2 mesi di deposito perchè la società non aveva più niente. L'agenzia imm.liare non vuole saperne niente nonostante si sia presa la mensilita, abbiamo affrontato spese di trasloco, allacci utenze e da un momento all'altro sarà messa per strada. Vi prego datemi un consiglio sul da farsi grazie

22774 - Redazione
04/04/2013 11:50
Milko, ci sembra tutto sommato una soluzione ragionevole. A questo indirizzo trova un fac simile di contratto di comodato d'uso gratuito di immobile ad uso abitativo.

22748 - milko
03/04/2013 13:00
Prima di tutto grazie per avermi risposto. Mi é stata proposta la seguente alternativa che mi sembra ragionevole: dare in comodato d'uso per un periodo di tempo ragionevole (io punto all'anno) l'alloggio. Nonostante presenti il difetto che io non potrò richiedere gli affitti per questo periodo, almeno non devo pagarci le tasse. Vorrei chiedervi due cose: 1) la vostra opinione. 2) avete un documento guida, o sapete a chi mi posso rivolgere, per un contratto locativo in comodato d'uso gratuito ? Ancora grazie !!!! milko


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