Surroga del mutuo, ecco perchè conviene

surroga del mutuo, portabilità del mutuo

L'inarrestabile discesa dei tassi che si è registrata negli ultimi anni, ha portato sempre più famiglie a surrogare il proprio mutuo con l'intento di ottenere una rata più leggera. La surroga o portabilità del mutuo è una procedura con cui è possibile trasferire a costo zero il mutuo dalla propria banca ad un'altra che propone condizioni migliori. La surroga è stata introdotta nel 2007 dalla Legge n.40, meglio nota come Legge Bersani.

Surroga mutuo: cos'è

Come si è detto, si tratta di una operazione che consente di chiudere il vecchio mutuo, magari contratto anni prima a tassi decisamente più elevati, e di accenderne contemporaneamente uno nuovo presso una banca differente che offre condizioni più vantaggiose (in termini di tasso, durata, spread, ecc.), utilizzando l'ipoteca originaria. In altre parole attraverso questo strumento il debitore paga il debito residuo mediante un nuovo mutuo contratto con un'altra banca, la quale utilizza l’ipoteca esistente senza iscriverne una nuova.

Attenzione a non confondere la surroga con la sostituzione del mutuo. In quest'ultimo caso si estingue il mutuo che si ha e se ne accende uno nuovo pressso la propria banca o presso un altro istrituto di credito. Si tratta di una operazione alquanto onerosa, dal momento che ci sono costi connessi con l'estinzione anticipata del mutuo oltre che con l'accensione di un nuovo contratto di finanziamento: imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, cancellazione e iscrizione ipoteca, istruttoria e perizia, atto di mutuo. Dunque perchè l'operazione risulti vantaggiosa, è necessario che il risparmio prodotto sulle rate dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione.

Come si richiede

Dal punto di vista formale la surroga di un mutuo avviene inoltrando alla nuova banca la richiesta di acquisizione dal vecchio istituto dell’importo del debito residuo. Questo il fac simile di richiesta di trasferimento con surrogazione del mutuo.

L'intera operazione deve concludersi per legge entro 30 giorni dalla data in cui la nuova banca notifica la richiesta alla banca originaria con la richiesta di avvio delle procedure di surrogazione.

Decorso questo termine, il mutuatario potrà richiedere un risarcimento alla propria banca dell'1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Questo il modello di risarcimento per ritardi nella surroga del mutuo da utilizzare.

Ultimata questa prima fase, si procede alla sottoscrizione del contratto di mutuo presso la nuova banca alla presenza di un notaio che attesta la sottoscrizione della surroga.

Chiaramente prima di procedere con la surroga, è importante richiedere preventivi a più istituti di credito e confrontarli fra loro. In tal senso Internet ci da una grossa mano, grazie alla presenza di siti che in pochissimi minuti consentono di confrontare decine di banche e perfino di ricevere l’esito della verifica di fattibilità. Ci riferiamo in particolare a mutuionline.it, mutuisupermarket.it, facile.it, mutui.segugio.it, telemutuo.it, migliormutuo.it, surroga-mutuo.it tanto per citarne alcuni. Ciò che è importante sottolineare è che il servizio è completamente gratuito (non ci sono commissioni) e senza alcun impegno per il cliente.

Nel momento in cui riceve la richiesta di surroga, la vecchia banca potrebbe contattare il proprio cliente proponendogli una rinegoziazione del vecchio mutuo, ossia una modifica di talune condizioni quali durata, tasso d’interesse, garanzie o oneri accessori (spese di incasso rata, ecc.). L'obiettivo della banca, infatti, è di creare le condizioni per un rimborso delle somme cercando per quanto possibile di venire incontro alle necessità del cliente. Ricordiamo a tal proposito che anche la rinegoziazione, come la surroga, è gratuita e senza oneri per il cliente. Per maggiori informazioni sull'argomento si legga l'articolo "Come rinegoziarie il mutuo con la propria banca".

Surroga del mutuo: quanto costa

L'operazione è particolarmente vantaggiosa non solo per le condizioni del nuovo mutuo, evidentemente migliori per effetto della riduzione dello spread, ma anche perché il passaggio non comporta alcuna spesa per il cliente. Come detto, infatti, l'ipoteca non viene estinta ma solo trasferita, azzerando in questo modo i costi notarili.

Non solo. Con la surroga non va versata l'imposta sostitutiva all'Agenzia delle Entrate, così come non devono essere pagate le spese di istruttoria che la banca normalmente richiede per l'apertura di una nuova pratica di mutuo. Non sono dovuti, inoltre, le spese di perizia dell'immobile e altri oneri accessori che restano tutti a carico della banca. Perfino la polizza assicurativa contro incendi e distruzioni dell'immobile può essere surrogata insieme al mutuo.

L’unico costo è rappresentato dalla tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro, e dalle spese legate all'apertura del nuovo conto corrente.

Cosa fare se vengono addebitate delle spese

Se per qualche motivo al cliente vengono addebitate spese e commissioni di qualunque natura, quest'ultimo può chiederne il rimborso. Questo il fac simile di richiesta di rimborso dele spese applicate con la surroga del mutuo che è possibile utilizzare.

Cosa fare se la banca non accetta la surroga del mutuo

Anche se la surroga dovrebbe essere garantita per legge, può accadere che la banca non accetti la richiesta di portabilità del mutuo avanzata dal proprio cliente, ossia il suo trasferimento ad un altro istituto di credito che evidentemente ha offerto condizioni migliori.

In questi casi il consiglio è di inoltrare immediatamente una segnalazione all’Antitrust attraverso la compilazione di questo modello di denuncia.

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46884 - Redazione
11/10/2016
Antonio, da una rinegoziazione del tasso (maggiori info le trova qui) non può che trarne vantaggi. Il consiglio è di recarsi in banca è chiedere un adeguamento del tasso di interesse applicato, se la banca dovesse non accordargliela (non è obbligata), può sempre ricorrere alla surroga.

46867 - antonio
08/10/2016
Ho un mutuo stipulato con Che Banca in data giugno 2003 con un tasso variabile del 5,6%. Vorrei sapere se mi conviene rinegoziare il mutuo e come posso fare.

46307 - Redazione
27/07/2016
Roberto, certamente. Con la nuova banca lei può stabilire ogni nuova condizione.

46302 - Roberto
26/07/2016
Salve, è possibile con la surroga trasformare il tasso variabile (vecchio) in fisso (nuovo)? Grazie.

45920 - Redazione
10/06/2016
Rita, il Decreto Bersani non specifica nulla in tal senso, dunque non limita il ricorso alla surroga ai possessori della prima casa, ma lo estende anche a coloro che hanno sottoscritto un mutuo per l'acquisto della seconda casa.

45918 - Redazione
10/06/2016
Claudio, abbiamo scritto un articolo in proposito.

45906 - RITA SANTORO
09/06/2016
Vorrei sapere se la surroga è solo per la prima casa o no?, Grazie

45903 - Claudio P.
08/06/2016
Non trovo traccia delle nuove indicazioni di legge per cui alla surroga, rinegoziazione e/o alla stipula di nuovi mutui (non ricordo se tutte queste voci o in parte), verrà applicata la nuova norma sulla confisca del bene nel caso ci sia un ritardo del pagamento anche di una rata. Che mi dite su questo argomento?

45517 - Redazione
10/05/2016
Giuseppe, si ma tenga presente che la banca non ha alcun obbligo in tal senso.

45506 - giuseppe
09/05/2016
E' possibile rinegoziare un mutuo liquidita' a tasso fisso del 5,99%

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