Come regolare l'affitto per negozi e locali commerciali

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Intraprendere una nuova attività o spostarla in una nuova sede è una mossa tanto entusiasmante quanto delicata: occorre infatti trovare l’immobile che soddisfi a pieno tutte le necessità, bilanciando al meglio i punti di forza e i punti di debolezza, magari con un occhio al portafogli. Per fortuna la rete ti offre un grande aiuto, in questo senso. Ci sono, infatti, moltissimi siti che si occupano di raggruppare annunci per l’affitto o la vendita di locali commerciali, situati in tutta Italia. Tra i più accreditati possiamo citare Immobiliare.it, Casa.it, Subito.it, Trovacasa.net e Affitto.it.

Una volta trovato l’immobile che fa per te, non resta che stipulare un contratto di locazione per locali commerciali, che si differenzia dal contratto di locazione ad uso abitativo per molteplici aspetti, vediamo quali sono.

Locali commerciali in affitto: il contratto di locazione

Il contratto di locazione commerciale formalizza un accordo tra due soggetti: il locatore mette a disposizione un bene immobile per un determinato periodo di tempo al conduttore, che a sua volta si impegna a versargli un canone mensile. La locazione commerciale si differenzia da quella abitativa poiché ha per oggetto immobili progettati e realizzati al fine di accogliere attività commerciali (come negozi, uffici, botteghe artigiane, punti d’informazione turistica ecc), industriali (capannoni, rimesse ecc) o ricettive (hotel, pensioni, stabilimenti balneari ecc). Sul nostro portale puoi scaricare anche un fac simile di contratto di locazione ad uso ufficio.

Locali commerciali: quanto dura il contratto di locazione

La durata del contratto di affitto per locali commerciali varia a seconda dell’immobile e della sua funzione. La legge stabilisce, infatti, che l’attività lavorativa svolta dal conduttore nel locale oggetto di una locazione commerciale, deve essere citata esplicitamente nel contratto. Se l’immobile è adibito ad attività commerciali, industriali, artigianali e di interesse turistico la durata minima del contratto di locazione commerciale è di 6 anni, mentre se è adibito ad accogliere un’attività ricettiva, come hotel, stabilimenti balneari, ristoranti e teatri, il contratto di locazione commerciale deve avere una durata minima di 9 anni.

C’è poi il contratto di locazione commerciale stagionale, che viene sottoscritto solo quando l’attività commerciale non viene svolta per l'intero l’anno, bensì ha carattere stagionale, come gli stabilimenti balneari o i rifugi ad alta quota. Questa tipologia di contratto consente al conduttore di affittare un locale di anno in anno, per un determinato periodo di tempo (ad esempio 3 o 6 mesi). Per far sì che l’atttività possa essere svolta con una certa continuità, il conduttore deve inviare una richiesta di rinnovo per l’anno successivo, prima della scadenza del contratto in corso di validità. Anche il contratto di locazione commerciale stagionale ha una durata minima di 6 anni per le attività commerciali, industriali e artigianali, e di 9 anni per le attività ricettive.

La legge, infine, stabilisce che qualora nel contratto non sia indicata la durata, esso debba comunque attenersi al decorso sopra citato, dipendentemente dall’attività esercitata nel locale.

Locali commerciali: cosa fare quando scade il contratto di locazione

Sia che il contratto duri 6 anni, sia che ne duri 9, la legge stabilisce che alla scadenza esso si rinnovi tacitamente per un arco di tempo identico al precedente. Se si intende interrompere l’affitto dell’immobile, il conduttore o il locatore dovrà darne comunicazione all'altra parte tramite posta raccomandata, 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Nel contratto di locazione commerciale è possibile inserire una clausola che dà diritto all’affittuario di recedere dal contratto in qualsiasi momento, purché egli provveda ad avvisare il locatore almeno 6 mesi prima, con una lettera raccomandata, specificandone l’effettiva data di recesso. Può recedere anticipatamente dal contratto anche il locatore (sempre con preavviso di 6 mesi), ma in questo caso l’affittuario ha diritto ad una indennità economica per la perdita dell’avviamento commerciale pari a 18 mensilità, che salgono a 21 mensilità se nell’immobile viene svolta attività alberghiera. Ti offriamo in proposito i seguenti fac simile: modello per disdetta anticipata locazione commerciale da parte dell'affittuario e modello per disdetta anticipata locazione commerciale da parte del locatore.

In ogni caso il conduttore può sempre recedere in presenza di “gravi motivi” (chiusura o trasferimento dell’attività, ecc.) dandone comunicazione con un preavviso di 6 mesi. Come al solito su Moduli.it hai la possibilità di scaricare gratuitamente il fac simile di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi.

Locali commerciali: disdetta anticipata del contratto da parte del locatore

Si è detto che il contratto di locazione commerciale si rinnova alla prima scadenza di un analogo periodo, ossia 6 o 9 anni. Tuttavia il locatore ha facoltà di disdire il contratto proprio in coincidenza della prima scadenza contrattuale, ma a patto che si verifichino determinate condizioni, ovvero:
- lui abbia l’intenzione di adibire il locale commerciale ad abitazione, destinandola a sé medesimo, al coniuge, ai propri figli, genitori o nipoti;
- lui voglia intraprendere un’attività commerciale, industriale o artigianale in prima persona, o destinarla al coniuge, ai propri figli, genitori o nipoti;
- lui abbia l'intenzione di effettuare lavori di ristrutturazione incompatibili con la presenza di un affittuario. Ciò vale anche nel caso in cui i lavori abbiano come fine ultimo l’adeguamento dello stabile agli standard di vendita;
- il locatore sia un’amministrazione o un ente pubblico che intende adibire l’immobile ad attività inerenti il proprio ambito d’interesse istituzionale.

Qualora il locatore disdica il contratto per una delle motivazioni appena citate, ma non concretizzi la propria attività entro 6 mesi dal rilascio del locale, potrebbe ritrovarsi a dover ripristinare il contratto disdetto in precedenza, rimborsando al conduttore le spese di trasloco o risarcendone i danni, oltre che corrispondergli l'indennità per la perdita di avviamento, che corrisponde a 18 o 21 mensilità.

Locali commerciali: registrazione del contratto e cauzione

Come accade per il contratto di locazione ad uso abitativo, anche quello ad uso commerciale deve essere registrato e le spese devono essere ripartite tra le parti. Le spese ordinarie sono a carico del conduttore, mentre le spese straordinarie rimangono di competenza del locatore. In più, al momento della sottoscrizione del contratto l’affittuario deve corrispondere al locatore una cauzione, che solitamente è pari a 3 mensilità. Questa somma di denaro resta in mano al locatore fino al rilascio del locale; se durante un ultimo sopralluogo egli riscontri la presenza di danni imputabili al conduttore, egli può legittimamente trattenere il denaro ed usarlo per ripagare le lesioni.

Al contrario, se l’immobile risulta in buono stato, il locatore deve restituire la cauzione al conduttore, nella sua interezza.

Locali commerciali: subaffitto, cessione e vendita dell’immobile

Il conduttore può sublocare il locale per il quale ha sottoscritto il contratto di locazione commerciale solo nell’ipotesi in cui debba cedere anche l’attività che viene svolta al suo interno. In questo caso l’affittuario può darne comunicazione al proprietario dell’immobile mediante una raccomandata con avviso di ricevimento. Quest’ultimo è tenuto ad accettare la sublocazione, a meno che non ci siano problematiche rilevanti. Questo il fac simile del contratto di sublocazione commerciale.

Qualora, invece, venga improvvisamente a mancare il conduttore, i suoi eredi possono succedere al defunto diventando dunque i nuovi affittuari del locale; mentre se nell’attività sono coinvolti più soggetti, altre al conduttore defunto, questi hanno il diritto di concorrere alla successione, insieme agli eredi.

Nel caso in cui, invece, il conduttore decida di recedere, gli altri professionisti coinvolti nell’attività commerciale svolta nel locale possono succedergli, diventando a loro volta affittuari. Se vuole, il proprietario del locale commerciale, nonché locatore dello stesso, può vendere l’immobile locato, ma non può interrompere il contratto in corso di validità. Il conduttore o i conduttori devono essere informati mediante un atto notificato da un ufficiale giudiziario. Nell’atto devono essere specificati il prezzo e le condizioni di vendita, inoltre deve essere citato il diritto di prelazione del conduttore, ovvero la sua facoltà di acquistare l’immobile, alle stesse condizioni di vendita fissate per qualsiasi altro acquirente.

Se l’affittuario intende acquistare il locale commerciale deve farlo presente all’attuale proprietario entro 60 giorni, mediante un atto notificato dall’ufficiale giudiziario. Il prezzo di vendita dell’immobile deve essere corrisposto dall’acquirente entro 30 giorni dalla data di notifica della comunicazione indirizzata al venditore.

Locali commerciali e cedolare secca

In considerazione degli ottimi risultati derivanti dall’attuazione dello strumento della cedolare secca nel settore residenziale (leggi "Cedolare secca sugli affitti: cos'è, come funziona e a chi conviene"), il governo ha pensato di estendere tale misura anche alle locazioni commerciali, istituendo contratti che prevedano canoni agevolati in cambio di sgravi fiscali per il proprietario.

L'obiettivo è da un lato quello di cercare di fornire uno stimolo alle attività commerciali, più che mai colpite dalla crisi, e dall'altro di mettere a frutto i tanti locali oggi sfitti. Seguiremo da vicino la vicenda e vi terremo informati.

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