Il leasing immobiliare: comprare casa a rate

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Il leasing immobiliare è un’operazione finanziaria con cui è possibile comprare un immobile già ultimato oppure farselo costruire a spese della società di leasing (concedente) con la quale si stipula un apposito contratto. Una soluzione che permette al cliente (utilizzatore) di trasferirsi immediatamente presso la nuova abitazione, se questa risulta già ultimata o non appena ultimati i lavori di costruzione o ristrutturazione. Il contratto ha una durata variabile, in questo arco di tempo l’utilizzatore dovrà corrispondere al concedente un canone periodico, mentre alla sua scadenza potrà decidere se acquistare l’immobile al prezzo concordato al momento della stipula, oppure rinunciarvi.

Il canone periodico del contratto di leasing può essere corrisposto mensilmente, bimestralmente o trimestralmente e l’ammontare della rata deve essere calcolata tenendo conto di vari fattori, come la durata del contratto, il costo del bene e il prezzo pattuito inizialmente per il riscatto, ovvero l’acquisto vero e proprio dell’immobile una volta scaduto il contratto di leasing.

Il soggetto che finanzia l'intera operazione può essere una banca o un qualsiasi altro intermediario finanziario purchè iscritto nell'apposito albo (società di leasing, mediatori creditizi, ecc.).

Leasing, mutuo, rent to buy ed altre tipologie di acquisto: quali differenze

Per fare maggiore chiarezza sul leasing immobiliare occorre ribadire le differenze tra diverse tipologie di operazioni finanziarie volte all’utilizzo o all’acquisto di un immobile. Solitamente, quando si desidera acquistare casa, si accende un mutuo: viene concesso del denaro all’acquirente per l’acquisto dell’immobile, che viene subito iscritto a ipoteca. Mediante la corresponsione di un determinato numero di rate, l’acquirente completa il piano di ammortamento ed estingue il mutuo.

È possibile anche ricorrere alla vendita con riserva di proprietà con la quale l’acquirente entra in possesso del bene ma non ne detiene la proprietà fino al pagamento dell’ultima rata. Un’altra operazione possibile è quella del rent to buy con cui è possibile acquistare un immobile al termine del contratto di locazione, direttamente dal locatore (proprietario di casa). L’immobile, venduto a prezzo concordato, viene coperto dai canoni di affitto pagati negli anni e dalla corresponsione di una somma finale.

Infine è possibile anche acquistare la nuda proprietà di un bene immobile: in questo caso l’acquirente può comprare ad un prezzo conveniente, ma non potrà utilizzarlo fino al decesso del proprietario originale, che detiene, per l’appunto, il diritto di usufrutto e abitazione.

Il leasing immobiliare è differente da tutte le tipologie di acquisto elencate, poiché l’utilizzatore può trasferirsi presso l'immobile sin dal primo istante e pagare il canone di leasing per tutta la durata del contratto. Allo scadere del contratto può decidere se effettuare il riscatto, quindi comprare l’immobile al prezzo di vendita stabilito al momento della sottoscrizione del contratto di leasing, oppure rinunciare ad esso. In quest'ultimo caso l'immobile resta di proprietà del concedente (banca).

Anche se l’utilizzatore non detiene alcun diritto di proprietà sull’immobile durante la durata del contratto, è tenuto ad assumersi i rischi e a godere dei benefici conseguenti ad una vera e propria vendita. Un esempio? Egli deve sottoscrivere una polizza assicurativa sull’immobile che lo tuteli in caso subisca dei danni imputabili a se stesso o a soggetti terzi.

Leasing immobiliare: come funziona

Come accade per qualsiasi altra operazione finanziaria, anche chi volesse impegnarsi con un leasing immobiliare deve sottoscrivere un contratto. Moduli.it ti offre il fac simile contratto di leasing immobiliare da scaricare gratuitamente su questo portale. Ecco quali sono gli elementi principali di un contratto di leasing:
- costo del bene finanziato;
- durata del contratto;
- periodicità dei canoni (varia in base alle necessità del cliente);
- tasso di interesse del leasing;
- canone leasing;
- anticipo versato al momento della stipula insieme alle spese di istruttoria;
- valore di riscatto del bene: è calcolato in % sul costo originario del bene;
- spese assicurative ed eventuali altri oneri accessori previsti in contratto.

Normalmente la banca o la società di leasing richiede il pagamento di una maxirata al momento della sottoscrizione del contratto di leasing immobiliare; in pratica tale acconto costituisce parte del prezzo dell'immobile.

Il leasing immobiliare abitativo

Esiste una particolare forma di leasing immobiliare, disciplinato dalla Legge di stabilità 2016, che è possibile accendere nel caso in cui si voglia acquistare un immobile destinato ad abitazione principale: stiamo parlando del leasing immobiliare abitativo. Il contratto di leasing immobiliare abitativo e il funzionamento dell’operazione sono molto simili a quelli del leasing immobiliare generico, l’unica restrizione per l’utilizzatore consiste nell’obbligo di essere una persona fisica che intenda destinare l’immobile (da acquistare o costruire) ad abitazione principale. Si tratta di uno strumento pensato soprattutto per coloro, in particolare giovani e lavoratori precari, che hanno difficoltà ad accendere un mutuo ipotecario.

L’immobile in questione può essere un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione o ristrutturazione o un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo che dovrà costituire l’abitazione principale del nucleo familiare. Qualora fossi intenzionato ad acquistare casa, ti consigliamo di informarti sulle agevolazioni che è possibile ricevere nel 2016. Leggi “Agevolazioni prima casa: Tasi, Imu, affitti e bonus 2016”.

Leasing immobiliare: vantaggi e svantaggi

Prima di sottoscrivere un contratto di leasing immobiliare ti consigliamo di esaminare con attenzione benefici ed oneri che ne conseguono, così da preventivare meglio le spese da sostenere.

Vantaggi

La sottoscrizione del leasing immobiliare presenta diversi vantaggi. Il primo è senz’altro quello di non dover iscrivere ipoteche di alcun genere, cosa che invece accade con il mutuo, data la necessità di offrire delle garanzie in caso di inadempienza. Inoltre, non essendo un finanziamento vero e proprio, il cliente non è tenuto a pagare le spese notarili, se non nel momento in cui, allo scadere del contratto di leasing, decide di riscattare l’immobile, acquistandolo.

In più la Legge di Stabilità 2016 offre a tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili da adibire ad abitazione principale, entro un anno dalla consegna, delle agevolazioni fiscali ai fini IRPEF (imposte sui redditi delle persone fisiche). I requisiti per godere di tali agevolazioni sono solo due: avere un reddito inferiore a 55.000 euro e non possedere diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

I soggetti con meno di 35 anni di età potranno ottenere anche una detrazione pari al 19% sulle spese relative ai canoni di leasing per un importo annuo non superiore agli 8.000 euro e una detrazione pari al 19% del costo di riscatto (dunque per l’acquisto dell’immobile) per un importo totale non superiore a 20.000 euro. I soggetti che hanno un età pari o superiore ai 35 anni, invece, potranno fruire di una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing per un importo non superiore a 4.000 euro annui e una detrazione pari al 19% del costo di riscatto per un importo totale non superiore a 10.000 euro. Tali sgravi hanno però dei limiti temporali: valgono solo per i contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre 2020.

Svantaggi

Ovviamente ci sono anche delle condizioni insite nel contratto che possono costituire, dipendentemente dai casi e dai bisogni di ognuno, degli svantaggi veri e propri. Uno di questi è sicuramente la durata, che non supera i 20 anni e presuppone canoni ben più elevati di quelli che è possibile ottenere con un mutuo trentennale, ad esempio. Un altro svantaggio, se vogliamo chiamarlo così, consiste nella più difficoltosa individuazione dei costi complessivi dell’operazione. Quando si sottoscrive un contratto di leasing immobiliare, ad esempio, la società finanziaria non è tenuta a consegnare il modulo Secci al cliente. Si tratta di un modulo, reso obbligatorio per mutui, prestiti personali e credito al consumo, che contiene una serie di informazioni di base (importo, durata, Tan, Taeg, ecc.) che consentono al cittadino di confrontare facilmente le varie offerte sul mercato, e scegliere quella che più si adatta alle proprie esigenze e capacità di spesa. Per ulteriori informazioni sull’argomento leggi anche “Il modulo SECCI: perché è utile”.

Una cosa è certa: per acquistare lo stesso immobile, si spende di più se si sceglie di ricorrere al leasing immobiliare piuttosto che al mutuo.

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