IMU: quando e come versare il saldo

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Si avvicina il 16 dicembre, giorno in cui milioni di contribuenti italiani, proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, ecc.) su fabbricati, aree fabbricabili e terreni saranno alle prese con il versamento delle tasse sulla casa. In questo articolo faremo in particolare il focus su una di esse, l'IMU - Imposta Municipale Unica, che dal 2012 come noto ha sostituito l'ICI, l'Imposta Comunale sugli Immobili.

IMU: quando e come effettuare il versamento

Il 16 Dicembre, oltre al conguaglio della TASI, scade anche il termine per il versamento del saldo IMU. Per la tassa sui rifiuti (Tari), invece, occorre attenersi al calendario definito dal proprio comune (leggi "Tassa sui rifiuti: esenzioni, riduzioni, agevolazioni e modelli"). Dunque dopo il 16 Giugno, data in cui i contribuenti hanno provveduto a versare il 50% dell'IMU 2016, è tempo di versare il conguaglio sulla base delle aliquote definitive che i singoli Comuni hanno nel frattempo determinato attraverso apposite delibere (le variazioni erano possibili fino alla data del 28 ottobre 2016). Chiaramente occorre far riferimento al Comune in cui è ubicato l’immobile.

L'IMU può essere pagata utilizzando il modello F24 editabile. In particolare il pagamento può essere effettuato dal contribuente tramite il servizio di home banking offerto dal proprio istituto di credito, oppure utilizzando il modello cartaceo e recandosi presso gli sportelli bancari, gli uffici postali e gli intermediari autorizzati (Caf, Commercialisti, ecc.). Ricordiamo in proposito che, se non titolari di partita IVA, è possibile pagare l'F24 in contanti fino all'importo massimo di 2.999,99 euro. Al di sopra di tale soglia, invece, resta il divieto di pagamento per tutti.

Ricordiamo anche che nel caso in cui l'F24 presenti un saldo zero, perchè ad esempio si utilizzano crediti d'imposta, il pagamento potrà essere eseguito solo tramite i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Quindi il contribuente dovrà necessariamente utilizzare i servizi "F24 web" o "F24 online" dell’Agenzia delle Entrate oppure rivolgersi a un CAF, a uno Studio Commercialista o all’Agenzia delle Entrate (leggi “Come presentare il Mod. F24 a saldo zero”).

Nell'apposita sezione del modello F24 editabile occorre indicare:
- il codice del comune;
- il numero dei fabbricati posseduti in quel comune;
- per i fabbricati diversi dall’abitazione principale e dai fabbricati rurali va distinta la quota destinata allo Stato e quella destinata al Comune;
- se si tratta di versamento in acconto oppure a saldo;
- l'importo dovuto.

Naturalmente deve essere compilato un rigo per ogni comune in cui si posseggono degli immobili.

I codici da indicare nella sezione tributi locali del modello F24 sono i seguenti:
- Codice 3912: codice riservato all'abitazione principale e relative pertinenze
- Codice 3913: codice riservato ai fabbricati rurali ad uso strumentale
- Codice 3914: terreni (il Comune come destinatario)
- Codice 3915: terreni (lo Stato come destinatario)
- Codice 3916: aree fabbricabili (il Comune come destinatario)
- Codice 3917: aree fabbricabili (lo Stato come destinatario)
- Codice 3918: altri fabbricati (il Comune come destinatario)
- Codice 3919: altri fabbricati (lo Stato come destinatario)
- Codice 3923: interessi da accertamento (il Comune come destinatario)
- Codice 3924: sanzioni da accertamento (il Comune come destinatario)

In alternativa si può pagare con un bollettino postale ad hoc già prestampato e pronto per la compilazione, disponibile presso tutti gli uffici. Il numero di conto in questo caso è il 1008857615, uguale per tutta Italia.

Il pagamento deve essere effettuato con arrotondamento all'euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi (es. 124,35 diventa 124,00), per eccesso se superiore a detto importo (es. 124,50 diventa 125,00).

Chi non paga o paga in ritardo l'IMU, può ricorrere al ravvedimento spontaneo e sanare la propria posizione. Le sanzioni in questo caso sono articolate in funzione dei giorni di ritardo:
- per ritardi fino a 14 giorni si applica una sanzione giornaliera dello 0,1%;
- per i ritardi da 15 a 30 giorni si applica una sanzione fissa dell'1,5%;
- per i ritardi da 31 a 90 giorni si applica la sanzione dell'1,67%.

IMU: chi deve pagare

L’IMU è dovuta dai seguenti soggetti:
- proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
- titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
- coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Dal 2015 l'IMU non è dovuta sull’abitazione principale e relative pertinenze (su cui grava invece la TASI) e sui terreni agricoli e fabbricati rurali, purché strumentali all’attività.

Ricordiamo che per abitazione principale si intende un'unità immobiliare nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (leggi “Residenza, domicilio e dimora: ecco le differenze”).

A tal proposito è bene sapere che i comuni possono concedere i benefici della prima casa anche per quegli immobili concessi in uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado, ma nel solo caso in cui siano adibiti ad abitazione principale. La concessione di tale beneficio può essere subordinato al rispetto di determinate soglie previste dal modello Modello ISEE.

L’IMU è invece dovuta per le abitazioni di tipo signorile, le ville, i castelli o i palazzi di pregio storico o artistico (categorie catastali A1, A8 e A9), anche se utilizzati come abitazione principale, ma potranno beneficiare di una aliquota ridotta (deliberata dal Comune) e della detrazione di 200 euro.

L’IMU, infine, non è dovuta sui fabbricati “costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita” almeno finché permane la destinazione alla vendita e non vengano locati.

IMU: agevolazioni

La legge di stabilità 2016 ha introdotto una importante agevolazione per coloro che concedono in affitto il proprio immobile attraverso un contratto a canone concordato. Costoro, infatti, possono non solo usufruire di una riduzione del 25% su IMU e TASI, ma scegliere anche il tipo di tassazione da corrispondere, ossia se in forma ordinaria o con cedolare secca. Tale riduzione, tuttavia, viene concessa nel solo caso in cui per l’immobile sia previsto l’uso abitativo. Maggiori informazioni sono disponibili in questo articolo "Affitto a canone concordato: contratto e vantaggi fiscali".

Le imprese di costruzioni che detengono immobili invenduti pagheranno l'IMU, ma potranno beneficiare di un'aliquota ridotta dell'1 per mille.

IMU: immobili inagibili

I proprietari di immobili considerati inagibili godono di una riduzione del 50% della base imponibile utilizzata per il calcolo dell'IMU. La condizione di inagibilità deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale, tuttavia al fine di non precludersi la possibilità di beneficiare nel frattempo della riduzione, il proprietario dell'immobile può richiedere una perizia di un tecnico abilitato o produrre e consegnare al comune una dichiarazione sostitutiva ex D.P.R. 445/2000. Su Moduli.it è possibile scaricare gratuitamente un fac simile di dichiarazione sostitutiva di inagibilita' o inabitabilita' ai fini IMU.

Il Comune ha la facoltà di verificare in qualunque momento la veridicità di quanto contenuto nella dichiarazione. Se a seguito di idonei controlli, dovessero emergere delle falsità, scatterebbero naturalmente le conseguenze, civili (decadenza dai benefici ottenuti) e penali, a carico dell'autore delle falsità stesse.

IMU: comodato d'uso

La stessa agevolazione prevista per gli immobili storici o inagibili, ossia la riduzione del 50% della base imponibile, può essere concessa a coloro che danno in comodato d'uso un proprio immobile a parenti in linea retta, entro il primo grado e che lo utilizzano come abitazione principale. Per capire quali sono le condizioni per accedere dell'agevolazione, segnaliamo la lettura dell'articolo "Comodato d'uso: come funziona con gli immobili".

IMU: residenti all'estero

I cittadini italiani residenti all'estero, regolarmente iscritti all'A.I.R.E. e che posseggono un unico immobile in Italia, non sono tenuti al pagamento dell'IMU, in quanto l'immobile è considerato direttamente adibito ad abitazione principale. E' necessario, tuttavia, che:
- gli stessi risultino pensionati nello Stato estero di residenza e con pensione rilasciata dallo stesso Stato estero. Per intenderci se si è pensionati in Italia ma si risiede all'estero, non è possibile considerare l'immobile come abitazione principale;
- l'immobile posseduto in Italia non sia locato o dato in comodato d'uso.

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