Intimazione sfratto per morosità: fac simile WORD

Rinaldo Pitocco - Ultimo aggiornamento: 18/10/2023

Atto con cui il proprietario di un immobile, per il tramite del proprio avvocato, notifica al proprio inquilino l'intimazione di sfratto per morosità invitandolo a comparire davanti al Giudice ad una certa data per la convalida.

Intimazione di sfratto: quando si può notificare

Le ragioni che possono indurre il proprietario di un immobile a notificare al proprio inquilino una intimazione di sfratto sono diverse:

• l'inquilino non restituisce l'immobile alla scadenza del contratto;
• l'inquilino è indietro con i pagamenti del canone di affitto e/o degli oneri accessori;
• l'inquilino non rispetta alcune clausole presenti nel contratto (subaffitta l'immobile benché vietato, effettua un cambio d'uso del locale benché non consentito, ecc.).

Quando ricorrere all'intimazione sfratto per morosità

Decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista dal contratto senza che l'inquilino abbia provveduto al pagamento del canone, il proprietario può notificare l'intimazione di sfratto per morosità. Dunque basta anche una sola rata di canone insoluta per dare corso allo sfratto. Se, invece, la morosità riguarda gli oneri accessori, deve risultare uno scoperto pari ad almeno 2 mensilità di canone.

Chiaramente prima di chiedere al Giudice di emettere nei confronti dell'affittuario una ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, il proprietario può tentare di risolvere la questione inviando questa

• lettera sollecito pagamento affitto.

Nella fattispecie può trattarsi di un invito bonario a saldare quanto dovuto o di una formale messa in mora (art. 1219 Codice Civile), con l'avvertenza che, decorsi 15 giorni senza aver ricevuto il pagamento, saranno adite le vie legali.

Il proprietario può inviare la lettera di sollecito anche da solo, vale a dire senza l'assistenza di un legale.

Intimazione sfratto per morosità: quali costi

Per avviare e portare a termine una procedura di questo tipo, il proprietario deve farsi carico dei seguenti costi:

• la parcella del legale (la forchetta di prezzo può variare tra 800 e 1.200 euro);
• il contributo unificato, vale a dire la tassa per le spese dei procedimenti giudiziari, il cui importo varia in funzione del valore della lite;
• l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Chiaramente se il Giudice convalida lo sfratto, il proprietario ha la possibilità di recuperare queste spese, richiedendo all'inquilino moroso il pagamento dei canoni arretrati e di tutte le spese legali sostenute.

Quali effetti con l'intimazione di sfratto per morosità

In pratica con la lettera di sfratto per morosità pdf si intima l'inquilino a comparire davanti al Giudice. Il riferimento in questo caso è al Tribunale del luogo ove è ubicato l'immobile oggetto del contratto di locazione.

Cosa può succedere a questo punto? Le ipotesi sono due:

1. l'inquilino non si presenta in Tribunale o decide di non opporsi all'intimazione di sfratto. In questo caso si ha la convalida di sfratto per morosità da parte del Giudice, che nell'occasione - valutate le circostanze - può concedere all'affittuario un termine per sgomberare l'appartamento;
2. l'inquilino decide di opporsi all'intimazione di sfratto, sostenendo ad esempio che ha regolarmente versato quanto dovuto, oppure che ha trovato un accordo con il proprietario per impiegare la somma corrispondente al canone in interventi di manutenzione straordinaria del locale. In quest'ultimo caso si avvierà un processo e sarà il Giudice a decidere.

A prescindere dalle specifiche situazioni è sempre bene comunque che l'inquilino si presenti davanti al Giudice, perché alla prima udienza ha la possibilità di sanare la propria posizione versando

• i canoni e gli oneri accessori scaduti, maggiorati degli interessi legali 
• le spese processuali

così da evitare di lasciare l'immobile.

Nel caso in cui l'inquilino riconoscesse il debito, il Giudice potrebbe anche concedergli la possibilità - in presenza di una comprovata situazione di difficoltà (disoccupazione, malattia, ecc.) - di liquidare la morosità accumulata in favore del proprietario entro un termine massimo di 120 giorni ("termine di grazia"). 

Il termine di grazia è concesso solamente nell'ambito dei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e non anche ad uso commerciale o professionale. Lo stesso dicasi con riferimento alla possibilità di sanare la morosità in udienza.

E' bene precisare, comunque, che è possibile sanare la morosità in sede giudiziale per non più di 3 volte nel corso di un quadriennio.

A questo punto se l'inquilino paga il dovuto entro i termini stabiliti dal Giudice, lo scioglimento del contratto di locazione non si verifica.

Se invece l'inquilino non paga o paga solo parzialmente quanto dovuto, ci sarà la convalida di sfratto e il Giudice concederà 60 di giorni dalla data di scadenza del termine di grazia per lasciare l'appartamento.

Intimazione di sfratto ed esecuzione forzata

Se l'inquilino si rifiuta di abbandonare il locale, si da avvio alla cosiddetta "esecuzione forzata". 

Prima di dare avvio all'esecuzione, il proprietario, per il tramite del suo legale, deve ritirare in Tribunale il provvedimento di convalida di sfratto in originale, farne una copia autenticata e notificarla all'inquilino insieme all'atto di precetto, una intimazione a lasciare l'immobile entro 10 giorni dalla data di notifica.

Se neppure con l'atto di precetto l'inquilino abbandona l'immobile, l'ufficiale giudiziario provvederà a dare avvio all'esecuzione vera e propria. In pratica questi notificherà all'inquilino, con un preavviso di almeno 10 giorni, una comunicazione ("monitoria di sgombero") con il quale lo avverte dell'imminente esecuzione dello sfratto. Se l'inquilino persiste nella sua condotta, l'ufficiale giudiziario dovrà richiedere l'intervento delle forze di polizia.

Tags:  inadempimento contrattuale locazione affitto