Mutuo: la cancellazione dell'ipoteca

Alla banca che eroga un mutuo non basta verificare le caratteristiche soggettive (ad esempio l'assenza di protesti) ed oggettive (un reddito adeguato) del richiedente, ma si tutela ulteriormente disponendo una precisa garanzia, costituita dall'ipoteca, che le attribuisce il diritto di espropriare l'immobile, qualora il debitore non riesca a restituire il prestito. Tra l'altro la Banca pretende in genere che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado, ovvero che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti.

Grazie all’introduzione del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 (c.d. Decreto Bersani), il cliente non doveva pagare più nulla al momento della cancellazione dell’ipoteca. L’onere, infatti, era a carico della banca che si impegnava, entro 30 giorni dall'estinzione del mutuo, nella trasmissione dei documenti di eliminazione dell’ipoteca direttamente al Registro Immobiliare e all’Agenzia del Territorio. Il conservatore entro il giorno successivo deve procedere d'ufficio alla cancellazione.

Per i mutui estinti prima del 2 giugno 2007 il termine di 30 giorni decorreva dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore attestante la data di estinzione del mutuo (questo il fac simile), da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il Notaio, dunque, non era più necessario per l'autentica dell'atto con cui la banca acconsente alla cancellazione dell'ipoteca.

Poi è intervenuto il Decreto Correttivo 218/2010 che ha parzialmente eliminato i benefici del Decreto Bersani. In pratica la cancellazione automatica dell'ipoteca resta valida per i mutui avviati prima del 2 gennaio 2011, mentre per tutti i mutui successivi a tale data e per tutte le ipoteche ad essi connessi bisognerà rivolgersi al notaio affrontandone le spese (circa 700/800 euro).

Infine quasi nessuno sa che dopo aver pagato un quinto del capitale del mutuo è possibile ottenere la riduzione della garanzia ipotecaria iscritta. Questa opportunità può rivelarsi utile quando l'immobile è gravato da un debito ormai modesto e si intende ottenere un nuovo mutuo con garanzia ipotecaria di secondo grado. Questo è il fac-simile da inviare alla banca.