Tassi in calo: cresce la domanda dei mutui a tasso fisso

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Senza alcun dubbio un buona notizia per le famiglie italiane: a Maggio 2016 i tassi di interesse sui mutui si sono ulteriormente ridotti; il tasso medio ha praticamente toccato il suo minimo storico con un 2,25%. L'effetto che si è registrato è di una forte spinta verso l'alto del mercato dei mutui, in particolare dei mutui a tasso fisso. Basta pensare - spiega l'ABI (Associazione Bancaria Italiana) - che mentre nel 2014 erano i mutui a tasso variabile a farla da padrone, con una quota sul totale del 79%, oggi una consistente fetta dei nuovi mutui erogati dalle banche è a tasso fisso (61%).

Inoltre da un sondaggio effettuato da Banca d’Italia, Agenzia delle Entrate e Tecnoborsa emerge come sempre più famiglie italiane siano tornate a credere ed investire nel mattone (dopo un calo progressivo che si è registrato nel periodo 2006-2014) e come la stragrande maggioranza degli acquisti avvenga con mutui ipotecari, ossia di mutui assistiti da una ipoteca: nell'ultimo trimestre 2016 la percentuale era stata del 68,5, salita nel primo trimestre del 2016 al 73,8%.

Perfino il rapporto tra prestito e valore dell’immobile è aumentato, passando dal 64,7% al 69,3%.

Come sfruttare la nuova situazione

E' evidente che questa progressiva riduzione dei tassi di interesse, unitamente alla costante rimodulazione delle offerte da parte dei vari istituti bancari, hanno accresciuto non poco le opportunità di risparmio per le famiglie italiane. Il consiglio che diamo, pertanto, è di monitorare costantemente le condizioni offerte dal mercato al fine di verificare se quanto si sta pagando è eccessivo e quindi se si rende opportuno una modifica delle condizioni del proprio mutuo.

In tale ottica gli strumenti a disposizione delle famiglie italiane sono diversi. Le riassumiamo:

- la sostituzione. In pratica si stipula un nuovo mutuo presso un nuovo istituto di credito e con esso si va ad estinguere il mutuo preesistente contratto con la vecchia banca. Si tratta di una operazione a cui occorre prestare particolare attenzione, visto che occorre rivolgersi al notaio per la stipula del nuovo atto, provvedere alla cancellazione della ipoteca sul vecchio mutuo e alla iscrizione di una nuova ipoteca in favore della banca subentrante, sostenere nuove spese di istruttoria e perizia. Il vantaggio è rappresentato dal fatto che con il mutuo di sostituzione è possibile richiedere ulteriore liquidità da impiegare per qualsiasi altra finalità;

- la surroga (o portabilità). Se sul mercato si trova un mutuo a condizioni migliori si può ricorrere alla surroga (o "portabilità") invece che alla sostituzione. In pratica attraverso questo strumento si trasferisce il proprio mutuo dalla propria banca ad un istituto di credito che chiaramente offre condizioni migliori, con il grosso vantaggio che l'ipoteca sull'immobile non viene cancellata e riaccesa, ma semplicemente trasferita. Un grosso risparmio, dunque, visto che il notaio non viene in alcun modo chiamato in causa.

Non si pagano spese di chiusura del vecchio mutuo, mentre tutte le spese di perizia e istruttoria, anche superiori a 1.000 euro, vengono annullate. A differenza di quanto accade con la sostituzione, in questo caso l’importo del nuovo mutuo deve essere pari al capitale residuo del vecchio prestito. Questo il modulo di richiesta di trasferimento con surrogazione del mutuo.

Per conoscere meglio questa opportunità e in particolare quali sono le modalità di richiesta, consigliamo la lettura di questo articolo "Surroga del mutuo, ecco perchè conviene";

- la rinegoziazione. In questo caso si chiede alla propria banca, in virtù delle mutate condizioni del mercato, di rinegoziare certe condizioni del mutuo stipulato qualche anno prima: riduzione dello spread, allungamento del piano di ammortamento, modifica del tipo di tasso, ecc. Se il cliente ha sempre onorato con puntualità il pagamento delle rate, è facile che il direttore acconsenta alle sue richieste, ma è bene sapere che si tratta comunque di una pratica lasciata alla libera discrezionalità della banca. Questo il modulo di richiesta rinegoziazione del contratto di mutuo.

Di buono c'è che anche in questo caso non è prevista alcuna spesa, dal momento che è sufficiente un semplice accordo scritto tra banca e cliente senza l’intervento del notaio. Per approfondimenti si segnala questo articolo "Come rinegoziare il mutuo con la propria banca".

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