Usucapione del terreno: durata, requisiti e modalità per farla valere

usucapione terreno, usucapione terreno agricolo

Se nei pressi della nostra abitazione notiamo un terreno da sempre abbandonato, possiamo acquisirne la proprietà se per anni ci dedichiamo ad esempio allo sfalcio dell'erba e alla potatura degli alberi? E se per anni ci dedichiamo alla coltivazione di un orto su un terreno confinante con il nostro senza che nessuno ci dica mai ninete, ciò è sufficiente per divenirne proprietari? Domande come queste ne arrivano in continuazione alla nostra redazione, ragion per cui abbiamo ritenuto utile condividere con voi alcuni spunti di riflessione attraverso la redazione di un articolo tutto dedicato all'usucapione terreno.

Usucapione: significato

L'usucapione è un modo per acquisire la proprietà o un altro diritto reale di godimento, in virtù del possesso continuato per un certo periodo di tempo. La durata del possesso richiesta per usucapire è diversa a seconda della natura del bene. Così per acquisire la proprietà di un immobile è necessario il possesso continuato per 20 anni, mentre per i beni mobili iscritti al Pubblico Registro (es. automobili) il termine è di 10 anni. Se ci riferiamo, invece, ai terreni situati in comuni montani, ancorché privi di annessi fabbricati, la durata necessaria per far valere l’usucapione è di 15 anni (art. 1159 bis del Codice Civile). Tale durata si applica anche rispetto a quei terreni che non insistono in comuni montani, ma il loro reddito dominicale iscritto in catasto non deve superare la cifra di 180,76 euro.

In tutti questi casi si parla di usucapione ordinaria. Tuttavia in presenza di particolari condizioni la durata del possesso può essere addirittura inferiore. In questi casi si parla di usucapione abbreviata. Così chi acquista in buona fede un immobile da una persona che in realtà non risulta esserne il proprietario, può far valere l’usucapione con un possesso continuato di 10 anni anziché 20, a patto però che disponga di un atto di trasferimento della proprietà e che tale atto sia stato regolarmente trascritto. In questo caso specifico i 10 anni decorrono dal momento della trascrizione. Allo stesso modo l’usucapione terreno agricolo è abbreviata a 5 anni.

E’ bene chiarire che l’usucapione terreno si applica soltanto per l’acquisizione del diritto di proprietà e non anche della servitù o di altri diritti reali.

Al rischio di perdere la proprietà di un terreno per effetto dell'usucapione, sono particolarmente esposti i nostri connazionali all'estero. Sono persone che si sono trasferite oltre confine da molti anni e in molti casi senza neppure sapere di essere proprietari di un terreno o pur essendone a conoscenza senza pensare di affidarne la gestione a persone di fiducia attraverso un atto scritto o con impegno formale.

L’usucapione non si applica sui beni demaniali, ossia su quei beni appartenenti allo Stato o ad Enti pubblici. L’usucapione altresì non opera quando si possiede ad esempio un immobile o un terreno in virtù di un contratto di comodato d’uso. Ricordiamo che il comodato d’uso è un contratto mediante il quale una parte (comodante) consegna ad un'altra (comodatario) una cosa mobile o un immobile affinché se ne serva un tempo o per un uso determinato con l'obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta. Nel caso specifico l'usucapione non si realizza in quanto il possesso deriva da un atto volontario del comodante, ossia del proprietario del bene.   

Usucapione terreno: quali condizioni

La condizione necessaria per l’applicazione dell’usucapione terreno è che il fondo sia stato effettivamente destinato ad attività agricola. Se, dunque, sul terreno viene esercitata una attività diversa - ad esempio di rimessaggio camper o di produzione di energia attraverso impianti fotovoltaici - il possesso seppur continuato per 15 anni non è di per se sufficiente a far valere l’usucapione.

Tuttavia fornire la prova di aver condotto un’attività agricola non basta per dichiarare l'usucapione terreno. Occorre, infatti, che la persona eserciti su quel terreno le stesse attività che eserciterebbe qualora ne fosse il proprietario (“animus possidendi”). Alcuni esempi in tal senso potrebbero consistere nella decisione del possessore di recintare l’intero appezzamento di terreno, di realizzare una struttura prefabbricata ad uso di rimessa agricola per deposito di attrezzi, macchinari o prodotti agricoli, di dotare il terreno di un impianto e di un quadro elettrico, ecc.

Un’altra condizione perché il possesso continuato possa determinare l'acquisto per usucapione, è che il possessore ad esempio non abbia ottenuto il terreno attraverso delle minacce rivolte al proprietario oppure in maniera fraudolenta violando le recinzioni poste sui confini.

Usucapione terreno: chi deve farla valere e come

La prova del possesso idoneo a far valere l’usucapione terreno agricolo, deve essere fornita da colui che intende acquisire la proprietà del terreno. Le prove possono essere fornite ad esempio mediante il ricorso a testimoni, oppure attraverso l’utilizzo di documenti cartacei, come il pagamento delle bollette per la fornitura dei servizi (elettricità, acqua..), il pagamento dell’IMU, della tassa sui rifiuti e così via.

Perché si abbia il riconoscimento della proprietà attraverso l’usucapione, è necessario che il possessore presenti al Tribunale del luogo ove è situato il fondo, una domanda di riconoscimento della proprietà per usucapione speciale ai sensi dell’art. 1159-bis c.c.
Su Moduli.it è posssibile scaricare gratuitamente un paio di fac simile di richiesta per il riconoscimento della proprietà per usucapione speciale.

La richiesta viene affissa, per 90 giorni, all’albo del comune, in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento del diritto di proprietà, e all’albo del Tribunale. Inoltre l’istanza viene notificata a coloro che, secondo quanto riportato nei registri immobiliari, risultano proprietari o titolari di altri diritti reali sul terreno.

In questo lasso di tempo chiunque vi abbia interesse può proporre opposizione contro la richiesta di riconoscimento dell’usucapione terreno.
Quando non vi sono opposizioni, il giudice, raccolte tutte le prove ed assunte tutte le informazioni necessarie, valuta se sussistono o meno i requisiti soggettivi ed oggettivi ed emana un provvedimento con cui riconosce o meno l’acquisto del diritto di proprietà in capo al possessore.

Contro la decisione del Giudice di non riconoscere di fatto l’usucapione, il possessore può presentare reclamo, entro 30 giorni dalla comunicazione, mediante ricorso al Tribunale.
Decorsi i 30 giorni e trascritta la sentenza con cui si dichiara l’usucapione terreno agricolo, il precedente proprietario non può più rivendicare la proprietà.

Interruzione usucapione terreno

Come detto perché si possa far valere l’usucapione terreno è necessario dimostrare un possesso continuato nel tempo. Questo significa che se nel mentre, il termine di 15 o 5 anni - nel caso del terreno agricolo - si interrompe, si rende necessario il decorso di un nuovo periodo perché l'usucapione si compia.

Ma come può il proprietario del terreno interrompere l’usucapione? Certo non attraverso una semplice lettera di diffida o messa in mora da parte del proprietario del bene, in quanto questa azione non interrompe il possesso sul bene. Infatti l'unico modo per interrompere l’usucapione consiste nel notificare al possessore, per il tramite di un avvocato di fiducia, un atto di citazione in giudizio.

Documenti correlati



47611 - Redazione
29/11/2016
Fabio, se le corrisponde un canone di locazione non rischia l'usucapione.

47580 - Fabio
29/11/2016
Salve, ho acquistato con contratto regolarmente registrato un terreno agricolo nel 2006. Siccome io non l'ho mai usato, ma è sempre stato in uso (già da prima) ad un coltivatore diretto con contratti di locazione annuali, mi chiedo se attualmente sono soggetto a subire l'usucapione.

47371 - Redazione
14/11/2016
Lucia, la coltivazione di per sè non è sufficiente ai fini dell'usucapione, ma è sempre necessario che il possessore abbia tenuto in tutto il periodo un comportamento nei confronti dei terzi del tutto identico a quello che avrebbe tenuto il proprietario del fondo, ad esempio recintando il terreno, costruendo una casa in legno ecc.. In ogni caso le consigliamo di fargli sottoscrivere una dichiarazione con cui riconosce espressamente all’effettivo proprietario tutti i diritti sul terreno.

47366 - Redazione
14/11/2016
Antonietta, ma suo padre avrà firmato un contratto o no? Sarà possibile risalire ad una traccia del pagamento effettuato in favore del vecchio proprietario o no?

47363 - Redazione
14/11/2016
Alfredo, non può far valere l'usucapione come neppure il diritto di prelazione. Quest'ultimo, infatti, spetta solo nel caso di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria, o colonia parziaria.

47361 - Lucia
14/11/2016
Buongiorno. Mia madre è proprietaria di un terreno agricolo confinante con suo nipote, il quale da un anno circa sta coltivando questo terreno. Premetto che lui è venuto a chiedere a me che sono sua cugina, se poteva pulire il terreno perché c'erano i topi (mia madre non è più in grado di intendere e di volere). Io ho acconsentito. Ora però ho scoperto che lo sta coltivando e ne raccoglie i frutti. Non vorrei che con questa scusa si prendesse il diritto di non uscirne più. Come mi devo comportare a riguardo? Posso farmi mettere x iscritto sotto autocertificazione che lui non ha nulla da pretendere? Grazie infinite.

47359 - Antonietta
13/11/2016
Buona sera vorrei sapere come funziona l'usucapione! Mio padre nell'anno 1984 ha comprato un terreno al prezzo 60.000 delle vecchie lire, ma senza fare il passaggio di proprietà! Ora il padrone del terreno vuole riprenderselo!!! Come mi devo comportare facendo leva sull'usucapione? Ho buone possibilità?

47348 - Alfredo
12/11/2016
Salve, circa 28 anni fa ho ricevuto un pezzo di terreno ad uso gratuito per la detenzione di alcuni animali, ho sempre provveduto io a tutto, premetto che il proprietario mi dette il permesso verbale, niente di scritto nel 1989 dopo di che non ho più avuto sue notizie, circa due mesi fà si è presentato un signore dicendomi che lui era il nuovo proprietario e che il vecchio proprietario era morto nel 2004. Praticamente lui era il genero del deceduto. e che dopo la separazione dalla moglie avrebbe ereditato lui il terreno. Lui si è presentato da me dicendomi che avrebbe già fatto il compromesso con alcune persone per vendere questa terra... io dico ma se sai che la terra è tenuta da altre persono puoi chiedere prima a me se sono interessato? Comunque chiedo, potrei impugnare l'usucapione?

47211 - Giovanni
02/11/2016
Salve, vorrei sapere se dopo aver riconosciuto in giudizio la proprietà di un bene per usucapione è necessario pagare in qualche modo il proprietario del bene usucapito. Potreste gentilmente riassumere cosa accade dopo il riconoscimento in giudizio ed eventuali spese previste? Spero di essermi spiegato... Grazie.

47198 - Pietro
01/11/2016
Salve, in forza di un vecchio contratto di mezzadria i miei avi hanno coltivato un terreno agricolo, prima della morte di essi ho preso il loro posto, senza mai versare canoni nè tantomeno giungere ad un contratto d'affitto con i proprietari, i quali sapevano tacitamente della "successione" avvenuta in quanto i medesimi avi, non erano più in gradi di occuparsi di tale terreno. Ad oggi sono ormai passati 20 anni dalla mia personale utilizzazione del terreno, senza che io abbia fornito canoni o altro ai proprietari, posso usucapirlo? O posso eventualmente chiedere le spese per i miglioramenti che ho effettuato? Ci tengo a puntualizzare che non mi hanno mai neanche versato una giornata lavorativa, cosa posso fare visto che adesso i proprietari mi chiedono di firmare un contratto d'affito al termine di 6 anni?? Grazie.

Lascia un commento
Attenzione: prima di inviare una domanda, controlla se è già presente una risposta ad un quesito simile.

I pareri espressi in forma gratuita dalla redazione di Moduli.it non costituiscono un parere di tipo professionale o legale. Per una consulenza specifica è sempre necessario rivolgersi ad un professionista debitamente qualificato.

Obbligatorio
Non verrà pubblicata