Acconto IMU: modalità di calcolo, agevolazioni e casi particolari

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Il 17 Giugno è il giorno in cui milioni di contribuenti italiani, proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, ecc.) su fabbricati, aree fabbricabili e terreni sono chiamati a versare l'acconto IMU relativamente all'annualità 2019. La stessa scadenza è prevista per la TASI, che insieme alla TARI - la tassa sui rifiuti - va a costituire l'Imposta Unica Comunale (IUC). Chiaramente in questo articolo offriremo un approfondimento sull'IMU - acronimo di Imposta Municipale Unica - che dal 2012, come noto, ha sostituito l'ICI, l'Imposta Comunale sugli Immobili.

Chi deve pagare l'IMU 2019

L’IMU è dovuta dai seguenti soggetti:

  • proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
  • titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
  • coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  • locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

Su cosa si applica l'IMU?

L'IMU si applica:

  • sugli immobili destinati ad uso domestico (abitazioni)
  • sugli immobili ad uso commerciale (capannoni, negozi ed altre strutture)
  • sui terreni
Per quanto riguarda, invece, la misura dell'imposta va detto che essa è dovuta in proporzione alla quota ed ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso. 

L'IMU si calcola anche sulla prima casa?

Dal 2015 l'IMU non è dovuta sulle abitazioni principali e sulle relative pertinenze, a meno che queste non siano classificabili come abitazioni di tipo signorile: ville, castelli o palazzi di pregio storico o artistico (categorie catastali A1A8 e A9).

Tuttavia questi immobili, se utilizzati come abitazione principale, potranno beneficiare di una aliquota ridotta (0,4% che i comuni possono ridurre o aumentare di uno 0,2%) e di una detrazione il cui importo viene deciso da ogni singola amministrazione comunale attraverso apposita delibera.

L'IMU, invece, è dovuta da chi risulta proprietario di seconde case e di immobili commerciali e negozi, terreni o aree edificabili.

Cosa si intende per abitazione principale?

Ricordiamo che per abitazione principale si intende un'unità immobiliare nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (leggi “Residenza, domicilio e dimora: ecco le differenze”).

E' bene sapere che i comuni possono concedere i benefici della prima casa anche per quegli immobili concessi in uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado, ma nel solo caso in cui siano adibiti ad abitazione principale. La concessione di tale beneficio può essere subordinato al rispetto di determinate soglie previste attraverso il modello ISEE.

Sono equiparati all'abitazione principale:

  • la casa coniugale che il giudice assegna al coniuge in caso di separazione o divorzio;
  • l'immobile detenuto, a titolo di proprietà o usufrutto, da anziani o disabili che hanno la residenza in istituti di ricovero o sanitari (l'immobile non deve essere tuttavia concesso in locazione).

Quando non si applica l'IMU

L’IMU non si applica:

  • sui fabbricati “costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita”, almeno finché permane la destinazione alla vendita e non vengano locati;
  • alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;
  • ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
  • alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • alle unità immobiliari possedute, e non concesse in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia.

IMU acconto 2019: quando effettuare il versamento

Come detto Lunedì 17 Giugno scade il termine per il versamento del saldo IMU. La vera scadenza sarebbe il 16, ma quest'anno cade di Domenica.

La stessa scadenza - come anticipato in premessa - è prevista per l'acconto della TASI, la Tassa sui Servizi Indivisibili, mentre per la tassa sui rifiuti (Tari) occorre attenersi al calendario definito dal proprio comune (leggi "Tassa sui rifiuti: esenzioni, riduzioni, agevolazioni e modelli").

Quali aliquote applicare

La legge consente di:

  • pagare l’acconto con le aliquote e le agevolazioni deliberate nel 2018 dal Comune in cui è ubicato l’immobile ed il saldo con quelle 2019
  • applicare già in fase di acconto l’eventuale nuova delibera 2019.

A tal fine è possibile consultare il sito Internet del Dipartimento delle Finanze (MEF)

Come effettuare il versamento dell'acconto IMU

L'IMU puà essere pagato utilizzando il modello F24 ordinario o semplificato.

Il quadro dell'F24 da compilare è quella denominata “SEZIONE IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI”.

In particolare va:

  • riportato il codice catastale del Comune nello spazio “codice ente/codice comune
  • barrato con una "X" lo spazio dedicato all' "ACCONTO"
  • indicato il "numero degli immobili" (ad es. 002)
  • specificato il "codice tributo" e l'anno di riferimento (2019)
  • indicato l'importo a debito da versare.

Naturalmente deve essere compilato un rigo per ogni comune in cui si posseggono degli immobili.

Qualora si utilizzasse il modello di Pagamento F24 Semplificato, bisognerebbe aver cura di indicare il codice “EL” (Ente Locale) in corrispondenza della colonna "Sezione" riquadro “Motivo del pagamento”, quindi specificare il "codice ente".

Quale codice tributo indicare per l'IMU?

codici da indicare nella sezione tributi locali del modello F24 sono i seguenti:

  • Codice 3912: codice riservato all'abitazione principale e relative pertinenze
  • Codice 3913: codice riservato ai fabbricati rurali ad uso strumentale
  • Codice 3914: terreni (il Comune come destinatario)
  • Codice 3915: terreni (lo Stato come destinatario)
  • Codice 3916: aree fabbricabili (il Comune come destinatario)
  • Codice 3917: aree fabbricabili (lo Stato come destinatario)
  • Codice 3918: altri fabbricati (il Comune come destinatario)
  • Codice 3919: altri fabbricati (lo Stato come destinatario)
  • Codice 3923: interessi da accertamento (il Comune come destinatario)
  • Codice 3924: sanzioni da accertamento (il Comune come destinatario)

Come effettuare il versamento

La soglia da tenere a mente è quella prevista per il pagamento in contanti, ossia 2.999,99 euro. Se l'importo a saldo IMU è pari o inferiore a questa soglia, è possibile scegliere fra le seguenti modalità:

  • sportello bancario o ufficio postale con modello F24 cartaceo e contanti;
  • sportello bancario o ufficio postale con modello F24 cartaceo e addebito in conto corrente, assegno o bancomat;
  • servizio di home banking;
  • servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate ("F24 web" e "F24 online") attraverso i canali Entratel o Fisconline;
  • intermediari abilitati (commercialisti, caf, ecc.).

Invece per cifre superiori a detta soglia le soluzioni possibili sono due:

  • far ricorso ai servizi telematici messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate ("F24 web" e "F24 online") utilizzando i canali Entratel o Fisconline;
  • rivolgersi agli intermediari abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.);
  • utilizzare i servizi di internet banking.

IMU: compensazione con somme a credito

La compensazione di crediti d'imposta naturalmente è possibile anche con l'IMU.

Ricordiamo, tuttavia, che nel caso in cui l'F24 presentasse un saldo zero, il pagamento potrebbe essere eseguito solo tramite i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, dunque:

Pagare l'IMU con il bollettino postale è possibile?

Si. Chi preferisce servirsi delle Poste, può pagare con questo bollettino postale IMU già prestampato e pronto per la compilazione, disponibile presso tutti gli uffici.

Il numero di conto in questo caso è il 1008857615, uguale per tutti i comuni d'Italia. Ricordiamo che sul conto corrente postale indicato sul bollettino non è possibile effettuare versamenti tramite bonifico.

Ricordiamo, altresì, che i Comuni non inviano nulla di precompilato a casa dei contribuenti, per cui spetta ad ognuno di loro compilare il bollettino.

Arrotondamento dell'importo da pagare

Il pagamento deve essere effettuato con arrotondamento all'euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi (es. 124,35 diventa 124,00), per eccesso se superiore a detto importo (es. 124,50 diventa 125,00).

Il versamento non va effettuato se l'importo complessivo dell'imposta, dunque acconto più saldo, non supera i 12 euro. Tuttavia poichè i comuni possono deliberare soglie diverse, raccomandiamo di verificare tale limite attraverso un consulto con il proprio commercialista o con un Caf locale.

IMU: pagamento effettuato in ritardo

Ma cosa accade se non si provvede al versamento del saldo alla scadenza fissata? In questo il contribuente può avvalersi del “ravvedimento operoso”, uno strumento che consente di regolarizzare posizioni debitorie e irregolarità fiscali, beneficiando di una riduzione sulle sanzioni.

In particolare per sanare gli omessi o tardivi versamenti dell'Imu (o della Tasi), il contribuente ha a disposizione quattro tipi di “ravvedimento operoso”:

  1. Ravvedimento sprint. Al contribuente che provvede a regolarizzare la sua posizione entro i 14 giorni successivi alla scadenza, si applica una sanzione dello 0,1% giornaliero. Alla sanzione si aggiungono naturalmente gli interessi, il cui tasso è fissato allo 0,3%;
  2. Ravvedimento breve. Al contribuente che paga l'acconto o il saldo IMU a partire dal 15° giorno fino a 30 giorni successivi alla scadenza, si applica una sanzione pari al 1,5% più gli interessi;
  3. Ravvedimento medio. Questa situazione si verifica quando il contribuente regolarizza la propria posizione tra il 31° e il 90º giorno dopo la scadenza. La sanzione che si applica in questo caso è pari al 1,67% dell’importo, a cui si aggiungono come al solito gli interessi;
  4. Ravvedimento lungo. Questa ultima ipotesi si verifica quando il contribuente paga l’IMU dopo il 91° giorno ma entro l’anno. In questo caso si prevede una sanzione fissa del 3,75% dell'importo da versare più gli interessi giornalieri calcolati sul tasso di riferimento annuale dello 0,5%.

In tutti questi casi occorre barrare la casella "ravv" del modello F24.

IMU: agevolazioni per immobili in affitto

La legge ha introdotto una importante agevolazione per coloro che concedono in affitto il proprio immobile attraverso un contratto a canone concordato.

Costoro, infatti, possono non solo usufruire di una riduzione del 25% su IMU e TASI, ma scegliere anche il tipo di tassazione da corrispondere, ossia se in forma ordinaria o con cedolare secca. Tale riduzione, tuttavia, viene concessa nel solo caso in cui per l’immobile sia previsto l’uso abitativo.

Maggiori informazioni sono disponibili in questo articolo "Affitto a canone concordato: contratto e vantaggi fiscali".

Le imprese di costruzioni che detengono immobili invenduti pagheranno l'IMU, ma potranno beneficiare di un'aliquota ridotta dell'1 per mille.

IMU: immobili inagibili

I proprietari di immobili considerati inagibili godono di una riduzione del 50% della base imponibile utilizzata per il calcolo dell'IMU. La condizione di inagibilità deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale, tuttavia al fine di non precludersi la possibilità di beneficiare nel frattempo della riduzione, il proprietario dell'immobile può richiedere una perizia di un tecnico abilitato o produrre e consegnare al comune una dichiarazione sostitutiva ex D.P.R. 445/2000. Su Moduli.it è possibile scaricare gratuitamente un fac simile di dichiarazione sostitutiva di inagibilita' o inabitabilita' ai fini IMU.

Il Comune ha la facoltà di verificare in qualunque momento la veridicità di quanto contenuto nella dichiarazione. Se a seguito di idonei controlli, dovessero emergere delle falsità, scatterebbero naturalmente le conseguenze, civili (decadenza dai benefici ottenuti) e penali, a carico dell'autore delle falsità stesse.

IMU: immobili in comodato d'uso

La stessa agevolazione prevista per gli immobili storici o inagibili, ossia la riduzione del 50% della base imponibile, può essere concessa a coloro che danno in comodato d'uso un proprio immobile a parenti in linea retta, entro il primo grado e che lo utilizzano come abitazione principale. Per capire quali sono le condizioni per accedere dell'agevolazione, segnaliamo la lettura dell'articolo "Comodato d'uso: come funziona con gli immobili".

IMU: residenti all'estero

I cittadini italiani residenti all'estero, regolarmente iscritti all'A.I.R.E. e che posseggono un unico immobile in Italia, non sono tenuti al pagamento dell'IMU, in quanto l'immobile è considerato direttamente adibito ad abitazione principale. E' necessario, tuttavia, che:

  • gli stessi risultino pensionati nello Stato estero di residenza e con pensione rilasciata dallo stesso Stato estero. Per intenderci se si è pensionati in Italia ma si risiede all'estero, non è possibile considerare l'immobile come abitazione principale;
  • l'immobile posseduto in Italia non sia locato o concesso in comodato d'uso.
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