Estinzione anticipata mutuo: rimborso interessi

L'estinzione anticipata di un mutuo, vale a dire il rimborso del capitale erogato prima della scadenza prevista dal contratto, può essere totale o parziale e non comporta il pagamento di commissioni o penali. Ecco tutto ciò che è importante sapere.

Estinzione anticipata mutuo

Fu il cosiddetto Decreto Bersani, convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007, a riconoscere il diritto di chi ha stipulato un contratto di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa di abitazione o dei locali della propria attività economica o professionale, di estinguere anticipatamente il suo debito nei confronti della banca senza il pagamento di penali.

Per la precisione non sono previste penali per i contratti stipulati a partire dal 2 febbraio 2007. Invece per i mutui stipulati prima, il 2 maggio 2007 è stato firmato un Accordo che fissa le penali massime per questi contratti.

La legge ha stabilito che tale diritto non decade neanche quando il mutuo provenga dall'accollo di un contratto preesistente (ad es. quelli accesi dall’impresa costruttrice, persona giuridica, e poi accollati all’acquirente persona fisica) .

Va detto che si può anche optare per una estinzione parziale del mutuo, ottenendo così un risparmio di interessi grazie alla riduzione del capitale residuo.

Quando e come richiedere l'estinzione anticipata del mutuo

In generale un’operazione di estinzione anticipata, parziale o totale, potrebbero rendersi opportuna se, in presenza di un tasso variabile, le condizioni di mercato dovessero improvvisamente mutare, o qualora ci fosse l’esigenza di acquistare una nuova casa e, dunque, di accendere un nuovo mutuo.

Ciò che è importante rimarcare è che l’estinzione anticipata del mutuo non comporta la cancellazione automatica dell'ipoteca.

Dove l’applicazione della penale per l’estinzione anticipata è ancora possibile (per le seconde case), il contratto deve prevedere espressamente tale facoltà e precisarne i costi.

Per usufruire dell'estinzione anticipata è necessario compilare e presentare alla propria banca uno specifico

• modulo richiesta estinzione anticipata mutuo.

Altre novità sui mutui introdotte dalla Direttiva Comunitaria

La Direttiva Comunitaria, che tutti gli Stati si sono impegnati a recepire entro il 21 marzo 2016, introduce altre importanti novità sui "contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali". Vediamone insieme alcune.

La direttiva comunitaria stabilisce ad esempio che i consumatori devono essere protetti contro pratiche pubblicitarie scorrette o fuorvianti, e devono avere la possibilità di confrontare le offerte pubblicitarie. Per consentire ai consumatori di confrontare offerte diverse, è necessario prevedere disposizioni specifiche circa la pubblicità di contratti di mutuo e stabilire un elenco di elementi da includere nel materiale di pubblicità e marketing diretto ai consumatori, che specifichi tassi di interesse o dati relativi al costo del credito.

In particolare il costo totale del credito per il consumatore deve comprendere tutti i costi legati al contratto di credito che il consumatore deve pagare e che sono noti al creditore. Deve pertanto includere interessi, commissioni, imposte, compensi per gli intermediari del credito, costi della valutazione dei beni immobili a fini ipotecari e tutte le altre spese, escluse le spese notarili, richieste per ottenere il credito, per esempio un’assicurazione sulla vita o un’assicurazione contro gli incendi.

Inoltre il materiale pubblicitario e le informazioni precontrattuali personalizzate devono includere adeguate avvertenze sui rischi specifici, ad esempio il potenziale impatto delle fluttuazioni del tasso di interesse sull’importo della rata, le implicazioni legate alle garanzie prestate e così via.

Restando in tema di trasparenza va ricordato che è da considerarsi scorretta la pratica commerciale di quella banca che, ai fini della stipula di un mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa commercializzata dalla stessa (leggi “Assicurazioni sui mutui: stop agli abusi!”).

Proprio per tutte queste ragioni è necessario garantire che i consumatori dispongano di un periodo sufficiente di almeno sette giorni per considerarne tutte le possibili implicazioni e di confrontare le diverse offerte presenti sul mercato prima di procedere alla conclusione del contratto di mutuo, ovvero di un periodo per esercitare il recesso dopo la conclusione del contratto stesso.

Inoltre considerate le conseguenze significative di un pignoramento per creditori e consumatori è opportuno che gli istituti di credito esercitino una maggiore tolleranza e compiano ragionevoli sforzi per risolvere la situazione con altri strumenti, prima di dare avvio a procedure di pignoramento.

Quali strumenti per chi non può pagare le rate di mutuo

A proposito di difficoltà nel pagare le rate del mutuo, ricordiamo che i mutuatari possono ricorrere al:

• Fondo di solidarietà dei mutui per l'acquisto della prima casa. In pratica il Fondo consente ai mutuatari in possesso di determinati requisiti di presentare alla banca che ha erogato il mutuo per l'acquisto dell’abitazione principale, di richiedere la sospensione del pagamento dell'intera rata fino ad un massimo di due volte, per complessivi 18 mesi, al verificarsi di determinate condizioni. Per maggiori informazioni può risultare utile la lettura del post sulla moratoria mutuo prima casa;
• Accordo tra ABI e Associazioni dei consumatori del 31 marzo 2015. Grazie a tale accordo le famiglie in difficoltà poteva richiedere, entro il 31 Marzo 2021, la sospensione per 12 mesi del pagamento della quota capitale del mutuo ipotecario o del credito al consumo di durata superiore a 24 mesi. Oggi tale accordo non è stato rinnovato.

Sempre per chi è in difficoltà con il pagamento delle rate ricordiamo che è possibile alleggerire l'esborso mensile ricorrendo a tre diversi strumenti:

• la surroga che da la possibilità di trasferire il finanziamento in corso presso un altro istituto di credito (operazione totalmente gratuita); 
• la rinegoziazione che consente di ritrattare, qualora la banca si mostri disponibile, alcune condizioni del proprio finanziamento senza bisogno di trasferirlo;
• la sostituzione che offre la possibilità di contrarre un nuovo mutuo con la stessa banca o con una diversa con cui estinguere il debito contratto con la vecchia banca. In questo caso i costi sono maggiori, in quanto è necessario iscrivere una nuova ipoteca, espletare una nuova istruttoria, effettuare una nuova perizia immobiliare e redigere un nuovo atto notarile.