Quando e come il locatore può disdire il contratto d'affitto

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Secondo la legislazione vigente (L. 431/98) le parti possono stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali il contratto si rinnova per un analogo periodo (4+4). In alternativa le parti possono ricorrere ad appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, della durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o di specifiche condizioni richieste dalla legge.

Cosa accade alla prima scadenza del contratto

Come detto, in entrambi i casi alla prima scadenza i contratti di locazione ad uso abitativo si intendono automaticamente rinnovati a meno che il locatore non comunichi disdetta per specifici motivi indicati dalla legge (art. 3 della Legge 431/98).

Questi i motivi per i quali il locatore può chiedere la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza:
a) il locatore intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offre al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore ha la piena disponibilità;
c) il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o comunque assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento dei lavori;
e) l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

In tutti questi casi, dunque, il locatore può dunque avvalersi della facoltà di recedere dal contratto dandone avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata.

Vi proponiamo il modello di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla scadenza del primo quadriennio.

Cosa accade alla seconda scadenza del contratto

Alla seconda scadenza del contratto, ossia decorsi 8 anni dall'inizio della locazione per i contratti liberi e del biennio di proroga per quelli concordati, possono verificarsi le seguenti situazioni:

  • le parti non sollevano alcunché per cui il contratto si rinnova per un ulteriore periodo di 4 anni;
  • una delle parti vuole rinnovare il contratto ma a nuove condizioni; in questo caso la parte interessata deve inoltrare all’altra parte la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Chi riceve la proposta di rinnovo, può decidere di accettarla, rifiutarla (a quel punto il contratto cesserà alla scadenza naturale), oppure di fare una controproposta. In qualunque caso la risposta va comunicata alla controparte  mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo. In mancanza di risposta il contratto si intende risolto.
  • una delle parti non abbia interesse a rinnovare il contratto. In questo caso la disdetta va comunicata con lettera raccomandata che deve pervenire a conoscenza del destinatario almeno 6 mesi prima della data di scadenza.

    Vi proponiamo il modello di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla scadenza del secondo quadriennio.

    Questo infine il modello di verbale di riconsegna dell'immobile in locazione.
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49748 - Redazione
23/06/2017
Maria Teresa, si certo può farlo ma deve necessariamente attendere la prima scadenza contrattuale. Allo stato attuale purtroppo non c'è molto che lei possa fare.

49737 - maria teresa
22/06/2017
Buongiorno, ho dato in locazione una porzione del mio appartamento ad una persona con cui i rapporti si sono dimostrati pessimi sin dall'inizio. Mi insulta per qualunque cosa, usa toni scortesi e non paga mai puntualmente. Questo mese siamo già a 13 giorni di ritardo dalla data massima consentita. Vorrei a questo punto dargli la disdetta indicando che intenderà andare ad abitare mia figlia. Può bastare?

49575 - Nunzia
05/06/2017
Buon pomeriggio! Mi trovo in questa situazione: contratto d'affitto rinnovato per il 3' quadriennio che terminerà il 31/12/2018. I proprietari dell'immobile stanno per venderlo ad altri soggetti (mi hanno dato il diritto di prelazione ma io per problemi economici non riesco ad acquistarlo), possono chiedermi con raccomandata di lasciarlo entro 6 mesi? Mi pare di aver capito che possono chiedermi di lasciarlo solo alla scadenza naturale, quindi non verrebbe rinnovato il quadriennio. Altra domanda! Le condizioni d'affitto come ad esempio il canone non cambierebbe in virtù del nuovo proprietario? Resteranno immutate?

49370 - Redazione
17/05/2017
Antonella, non può in alcun modo costringerla a lasciare l'appartamento per il semplice fatto che i vicini hanno paura dei suoi cani, specie se lei ha provveduto a recintare per bene il suo perimetro. Certo che qualora il latrato continuo dei suoi animali oppure gli odori sgradevoli che provengono dal recinto dei cani dovessero superare la normale tollerabilità e arrecare disturbo ai vicini, non solo questi ultimi potrebbero agire per il risarcimento con un’azione di carattere civile, ma il Giudice potrebbe anche riconoscere al proprietario la giusta causa per il recesso dal contratto di locazione (anche prima della sua scadenza).

49359 - Antonella
16/05/2017
Salve volevo una risposta alle mie domande. Io sono in affitto 4+4 cedolare secca... Abito qui da 9 mesi... Ho un giardino di appartenenza recintato dove ho messo i miei 5 cani... 1 maschio e 4 femmine.... Nel contratto non c'e' specificato che non si possono tenere animali.. Cmq il vicinato si è sempre lamentato dei cani perché hanno paura ma sono recintati nei box quindi non potrebbero uscire mai... Oggi il proprietario della casa mi ha mandato una raccomandata dove dice che se entro i 5 giorni il giardino non torna vuoto come allora mi fa la disdetta del contatto.... può farmi questo? Come potrei muovermi.... Cmq non sono allevatore.... grazie aspetto risposte

49209 - Redazione
04/05/2017
Francesca, l'unica cosa che possiamo suggerirle è di parlare di questa sua particolare condizione con il proprietario dell'immobile, nella speranza che possa venirle incontro nel caso in cui lei rilasciasse l'appartamento prima della scadenza (in pratica non facendole pagare l'affitto).

49207 - Francesca
04/05/2017
Buongiorno. Il proprietario della casa che affitto mi ha comunicato con i giusti 6 mesi di anticipo la risoluzione del contratto alla scadenza dei 4 anni. Il problema è che attualmente io sono al 4º mese di gravidanza e sono single e pure disoccupata. Se trovassi casa subito potrei farcela a sostenere adesso un trasloco ma dovrei pagare per 5 mesi un doppio affitto. Diversamente aspettare la scadenza vorrebbe dire traslocare nel periodo del parto e mi verrebbe impossibile. Come posso muovermi? Grazie anticipatamente

49122 - Redazione
20/04/2017
Annalisa, dovrà attendere necessariamente la scadenza del 2018.

49101 - Annalisa
19/04/2017
Salve un appartamento dei miei genitori è in affitto dal 1998 con contratto 4+4 prossima scadenza settembre 2018. I miei hanno bisogno di rientrare in possesso dell'appartamento per gravi e dimostrabili motivi di salute di mio padre. Il locatore non vuole lasciare l'appartamento, possiamo iniziare un'azione giuridica per il rilascio anticipato?

49064 - Rosanna
17/04/2017
Buongiorno, Sono proprietaria di un appartamento che affitto. Avrei bisogno di sapere se posso rescindere dal contratto non avendolo ancora registrato ed essendo ancora nei 30 giorni di tempo. Mi spiego meglio, la persona che ha affittato l'immobile l'indomani della firma ha deciso che vuole rimanere in casa per 3 mesi (2 di cauzione e più l'entrante) e andarsene. Quindi a questo punto avrei bisogno di sapere se posso io, come proprietaria, ed ancora nei tempi per registrarlo, rescindere, perchè non mi interessa un inquilino che va via dopo 3 mesi. Grazie buona giornata

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