Guida alla detrazione interessi passivi mutuo

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Anche quest'anno tutti coloro che hanno contratto un mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile adibito ad abitazione principale, possono beneficiare della detrazione interessi passivi mutuo, ossia posso detrarre dall'imposta lorda calcolcata una parte degli interessi passivi pagati sul mutuo. Ciò indipendentemente dal fatto che ai fini della dichiarazione dei redditi si utilizzi il Modello 730 o il Modello Unico. In questo articolo vedremo quali requisiti il contribuente deve soddisfare e su quali importi si applica la detrazione fiscale.

Detrazione interessi passivi mutuo: a quanto ammonta

I contribuenti possono detrarre dall'Irpef, nella misura massima del 19%, gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sul mutuo ipotecario acceso per l'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale. La detrazione non spetta se il finanziamento è stato contratto esclusivamente per l'acquisto di pertinenze (garage, cantina, ecc.), che dunque dovranno essere subordinate all’acquisto dell'abitazione principale.

Tra gli oneri accessori rientrano le spese notarili, le spese di istruttoria e perizia, la commissione spettante alla banca per l'attività di intermediazione, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ecc.

Sono escluse dalla detrazione:
- le spese di assicurazione dell’immobile in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo;
- le spese inerenti l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita;
- le imposte di registro, l’IVA, le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile.

Tutte le spese sono ammesse alla detrazione secondo il principio di cassa in base all’anno in cui sono state effettivamente sostenute. Questo significa che nel caso in cui la rata semestrale in scadenza a Dicembre 2016 sia stata pagata solo il 2 Gennaio 2017, essa non potrà entrare nel calcolo per la determinazione della detrazione interessi passivi mutuo con riferimento alla dichiarazione redditi 2016.

L'importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19% è di euro 4.000; pertanto, la detrazione di cui si può fruire è, al massimo, di 760 euro.

Se i coniugi hanno acquistato l'immobile in comproprietà, ma solo uno dei due ha contratto il mutuo, la detrazione fiscale spetta a quest'ultimo per l'intero ammontare e non solo per il 50%. Se invece il mutuo è stato contratto da entrambbi i coniugi, l’importo di 4.000 euro, su cui spetta la detrazione del 19%, va suddiviso tra i due cointestatari. Tuttavia se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per l'intero ammontare.

Nel caso in cui il capitale concesso con il mutuo risulti superiore al costo dell'acquisto dell’abitazione principale (dato dalla somma del prezzo di acquisto, delle spese notarili e degli altri oneri accessori), è necessario quantificare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione attraverso l’applicazione della seguente formula: (costo acquisto dell’immobile + oneri accessori) X interessi passivi pagati / capitale erogato a titolo di mutuo.

Requisiti di detraibilità

In linea generale ai fini della detrazione interessi passivi mutuo è necessario che:
- il contribuente sia contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario (o nudo proprietario) dell’unità immobiliare, anche se non deve esserci corrispondenza tra la quota di proprietà e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi;
- l'acquisto dell'abitazione avvenga nell’anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo. Ciò significa che si può prima acquistare l’immobile ed entro 1 anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro 1 anno sottoscrivere il contratto di compravendita;
- l'immobile sia utilizzato come abitazione principale. Questo significa che il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale;
- si tratti di un mutuo ipotecario (non sono ammessi finanziamenti con cambiali, apertura di credito in conto corrente, cessioni del quinto, ecc.), garantito cioè ipoteca immobiliare.

La detrazione interessi passivi mutuo è ammessa anche in presenza di contratti di mutuo stipulati con soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.

Condizioni e limiti diversi sono poi previsti a seconda della data in cui è avvenuta la stipula del mutuo, in particolare:
- per i mutui stipulati dal 01.01.2001 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo;
- per i mutui stipulati dal 01.01.1994 e fino al 31.12.2000 la detrazione spetta, tranne particolari eccezioni, a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro 6 mesi dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nei 6 mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo;
- per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994;
- per i mutui stipulati anteriormente al 1993 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. In questo caso, se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro) a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di euro 2.065,83 per ciascun intestatario del mutuo.

Nel caso di surroga (leggi "Surroga del mutuo, ecco perchè conviene"), se l’importo del secondo mutuo è superiore alla quota residua di capitale da rimborsare per il primo mutuo (maggiorata delle spese e degli oneri accessori), la detrazione degli interessi pagati per il nuovo contratto è riconosciuta in proporzione all'importo residuo del capitale del primo mutuo stipulato.

Definizione di abitazione principale

Ricordiamo che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (il coniuge, i figli, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo) dimorano abitualmente. Generalmente la dimora abituale coincide con la residenza anagrafica, ma perchè si possa davvero considerare tale è necessario che le persone vivano effettivamente in quell'immobile. Come provare questo? Ad esempio dimostrando di essere intestatari delle utenze (luce, gas, acqua, ecc.) e di effettuare consumi compatibili rispetto alla composizione del nucleo familiare.

Questo implica che il contribuente può anche attestare, mediante autocertificazione redatta ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000, di dimorare abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici. Nella fattispecie i CAF o i professionisti abilitati si limitano ad acquisire la dichiarazione del contribuente senza assumersi alcuna responsabilità.

Se il contribuente contrae un mutuo per l’acquisto di un immobile adibito a propria abitazione principale e un secondo mutuo per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione del proprio figlio ad esempio, può godere della detrazione solo con riferimento agli interessi pagati con riferimento all'immobile adibito a propria abitazione.

E in caso di divorzio cosa accade? In questo caso l'ex coniuge non può più essere considerato un familiare, con la conseguenza che potrà beneficiare della detrazione interessi passivi mutuo solo se nell’immobile, gravato da mutuo, risiedono familiari diversi dall’ex coniuge quali, ad esempio, i figli.

Quando si perde il diritto alla detrazione

Se ci si trasferisce e, dunque, l’immobile non viene più utilizzato come abitazione principale, si perde il diritto alla detrazione interessi passivi mutuo. Non si perde il diritto alla detrazione se:
- l’immobile non è stato o non è più adibito ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro;
- il contribuente viene ricoverato permanentemente in una casa di riposo o in un centro di assistenza sanitaria, a condizione che l’immobile non venga locato.

Detrazione interessi passivi mutuo: morte del mutuatario

In caso di successione a causa di morte, la detrazione spetta al coniuge superstite contitolare del contratto di mutuo ed eventualmente agli altri eredi, a patto che questi provvedano ad effettuare l'accollo del mutuo, ossia la modifica del contratto di mutuo con l'ente erogante.

Se tali modifiche non vengono effettuate, continuano a essere debitori tutti gli eredi; tuttavia se uno di essi paga le rate per intero, può beneficiare della detrazione interessi passivi mutuo nella misura massima consentita, a condizione che tra gli eredi intervenga un accordo, nella forma della scrittura privata autenticata dal notaio o altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato o dell’atto pubblico, da cui emerga con chiarezza il soggetto che assume l’obbligo del pagamento dell’intero debito relativo al mutuo.

Acquisto di immobili locati e all’asta

Se si acquista un immobile oggetto di locazione, la detrazione fiscale spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto, a condizione che entro 3 mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione (e non per morosità) e che entro l’anno dal rilascio dell’immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

Nel caso di acquisto di immobile all’asta (leggi "Comprare casa all'asta"), la detrazione interessi passivi mutuo spetta a condizione che l’azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Acquisto di immobili oggetto di ristrutturazione

Se si acquista un immobile che poi si sottopone a ristrutturazione edilizia, comprovata da relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione interessi passivi mutuo spetta solo dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, che comunque deve avvenire entro due anni dall’acquisto. Tuttavia deve trattarsi di un immobile di per se già idoneo, prima dell’effettuazione dei lavori di ristrutturazione, ad essere adibito a dimora abituale.

Documentazione da conservare

Il contribuente deve conservare ed esibire o trasmettere, a richiesta dell'Amministrazione finanziaria, la seguente documentazione:
- quietanze relative al pagamento degli interessi sostenuti nell'anno precedente a quello di presentazionme della dichiarazione dei redditi;
- copia del contratto di mutuo dal quale risulti che il mutuo è garantito da ipoteca immobiliare (anche su immobile diverso da quello da acquistare) e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). In mancanza, il contribuente può richiedere alla banca mutuante una specifica dichiarazione. L'Agenzia delle Entrate ha anche precisato che se la banca non è in grado di attestare la destinazione della somma presa a mutuo, il contribuente può ricorrere ad una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, dichiarando appunto che il mutuo è stato contratto per l'acquisto dell'abitazione principale.
Nel caso del 730 sarà lo stesso CAF a richiederla al contribuente, mentre con l'Unico pur non dovendo allegare nulla alla dichiarazione è consigliabile comunque averla predisposta ed allegata alla documentazione, in maniera che sia già pronta in caso di una futura verifica da parte dell'Agenzia delle Entrate;
- contratto di acquisto dell'immobile al fine di verificare i vincoli temporali previsti dalla norma e l'importo dell'atto;
- idonea documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi);
- autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2016. Ove mancante nel contratto di mutuo, la motivazione per il quale lo stesso è stato contratto

Detrazione interessi passivi mutuo ipotecario per costruzione abitazione principale

La detrazione interessi passivi spetta anche nel caso in cui si contragga un mutuo per la costruzione di un immobile adibito ad abitazione principale. La detrazione anche in questo caso è pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori. Tuttavia la detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 2.582,28. In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 2.582,28 si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi e degli oneri accessori.

A differenza di quanto avviene per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, in caso di mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale, la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge.

La detrazione interessi passivi mutuo spetta anche in caso di ristrutturazione edilizia, a condizione che sussista un provvedimento di autorizzazione comunale ai lavori. La detrazione spetta anche in caso di interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo, ossia non ancora ultimato.

Quali sono i requisiti necessari

Per fruire della detrazione interessi passaivi mutuo per costruzione abitazione principale è necessario che:
- il mutuo venga stipulato entro 6 mesi antecedenti, ovvero, nei 18 mesi successivi, all’inizio dei lavori di costruzione; ai fini del computo del termine si deve fare riferimento alla data di inizio lavori indicata nella comunicazione inviata al Comune;
- l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione, da comprovarsi con dichiarazione resa al Comune;
- il contratto di mutuo venga stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di 6 mesi successivi al termine dei lavori stessi.

Documentazione da conservare

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione:
- quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
- copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione e/o ristrutturazione dell'abitazione principale; in alternativa il contribuente può ricorrere ad una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà;
- le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia;
- copia delle fatture o ricevute fiscali comprovanti l'effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.

Si perde il diritto alla detrazione se la destinazione ad abitazione principale dell'unità immobiliare non si verifica entro 6 mesi dalla conclusione dei lavori di costruzione della stessa.

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49272 - Isidoro
09/05/2017
Si può portare in detrazione l'IVA pagata per acquisto dal costruttore immobili con classe energetica A e B

45777 - Redazione
26/05/2016
Daniele, la detrazione degli interessi non competerebbe nel solo caso in cui il mutuo fosse stato stipulato per comprare la sola pertinenza (garage, cantina, ecc.), ma ci sembra non sia questo il suo caso. L’immobile invece deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dall’acquisto. Con la dichiarazione dei redditi di quest'anno, può detrarre gli interessi pagati nel corso del 2015, ma non può recuperare quelli sostenuti negli anni precedenti.

45775 - o. daniele
25/05/2016
Buonasera, nel 2006 ho acquistato un immobile con mutuo bancario su cui grava ipoteca ed adibito ad abitazione principale dopo qualche mese dal contratto di compravendita. Essendo proprietario di altri immobili il CAF non ha ritenuto utile chiedere lo sgravio degli interessi passivi del 19% e degli oneri accessori. La mia domanda è: ha ragione il CAF e se così non fosse ho diritto a richiedere il rimborso degli sgravi sugli interessi passivi degli anni pregressi e con quale modalità? Grazie.

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