Mutui prima casa: quando e come chiedere la sospensione delle rate

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I dati di questi ultimi mesi testimoniano un ritorno di interesse nei confronti del mattone. Specie al nord sono sempre di più gli italiani che scelgono di acquistare un immobile non solo per abitarlo, ma anche come bene rifugio per i propri risparmi. Una inversione di tendenza rispetto al passato, anche se siamo ancora lontani dai volumi dei tempi pre crisi. Anche sul fronte prezzi degli immobili, si inizia a registrare un segno positivo, dopo anni di valori negativi. Parallelamente crescono anche le richieste di nuovi mutui e in particolare di surroghe: l’importo medio richiesto si attesta poco al di sopra dei 125 mila euro. In lieve risalita anche il costo dei mutui per l'acquisto della casa.

Ma con la ripresa dei mutui e dei tassi, si registra anche un aumento delle sofferenze bancarie. Secondo i dati diffusi da Bankitalia a Dicembre 2016, esse si attestavano a poco più di 200 miliardi contro i 199 circa del mese precedente. Questo significa che sono ancora tante purtroppo le famiglie che, in situazioni di difficoltà economica, non sono più in grado di restituire i soldi ricevuti in prestito dalla propria banca. Ma quante di loro sono a conoscenza della possibilità di chiedere la sospensione delle rate del mutuo? Si hai capito bene: parliamo del Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa del Ministero dell’Economia e delle Finanze, uno strumento che nel periodo 2010 - 2016 ha consentito a più di 37.000 famiglie di beneficiare della sospensione del pagamento dell'intera rata per un periodo di 18 mesi, per un controvalore di oltre 3,5 miliardi di euro di debito residuo.

In questo articolo vedremo di fornire informazioni utili sul funzionamento di questo fondo, sui requisiti da soddisfare e sulle modalità di richiesta della sospensione del mutuo. Non prima, tuttavia, di aver ricordato che in tema di sospensione dei finanziamenti, oltre al Fondo di Solidarietà, c'è un altro strumento a disposizione delle famiglie italiane. Ci riferimano in particolare al Piano Famiglie, frutto dell'Accordo ABI - Associazioni dei Consumatori, che consente di ottenere la sospensione del pagamento della quota capitale dei mutui garantiti da ipoteche su immobili adibiti ad abitazione principale e dei finanziamenti al consumo di durata superiore a 24 mesi (leggi "Ecco come sospendere le rate del mutuo e del credito al consumo").

Caratteristiche dell'agevolazione

Va detto innanzitutto che il Fondo consente la sospensione dei mutui stipulati esclusivamente per l'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale e non anche per la ristrutturazione o la costruzione.

La sospensione del pagamento delle rate può essere richiesta per non più di 2 volte e comunque per un periodo massimo complessivo di 18 mesi. Dunque se la richiesta al Fondo è stata richiesta una prima volta per la durata di un anno, il mutuatario al ripetersi di certe condizioni può chiedere una nuova sospensione, ma per un periodo massimo di 6 mesi.

Ma cosa accadde con l'accollo di un mutuo? L'accollo si verifica quando l'acquirente dell'immobile anziché stipulare un nuovo mutuo con la banca, decide di subentrare alla persona che gli sta vendendo la casa e di continuare a pagare al posto suo il debito residuo. Si tratta di una operazione vantaggiosa per l’acquirente, visto che gli consente di non pagare le spese di perizia e di iscrizione di una nuova ipoteca.

Ora se il mutuo accollato è già stato già oggetto di sospensione in capo all'originario mutuatario, può il subentrante chiedere nuovamente l’accesso al Fondo? La risposta è si ma a patto che risultino soddisfati i seguenti requisiti:
- l'ammortamento sia stato sospeso in favore del mutuatario originario per un periodo complessivo inferiore ai 18 mesi e lo stesso originario mutuatario abbia richiesto la sospensione non più di una volta;
- il mutuatario che sia subentrato nel contratto di mutuo possegga tutti i requisiti di accesso al beneficio del Fondo.

La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria da parte della banca, la quale altresì non può richiedere al mutuatario di fornire delle garanzie aggiuntive.

Il mutuatario può in qualsiasi momento richiedere la cessazione della sospensione ed il riavvio dell’ammortamento.

Sospensione mutuo: requisiti per l'accesso al Fondo di solidarietà

Le famiglie che si trovano in situazione di temporanea difficoltà economica e che intendano beneficiare della sospensione del mutuo, devono essere in possesso, alla data di presentazione della domanda, dei seguenti requisiti soggettivi:
a) titolo di proprietà sull'immobile (sito nel territorio nazionale) oggetto del contratto di mutuo. Tale immobile deve costituire l'abitazione principale del beneficiario, non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
b) titolarità di un mutuo di importo erogato non superiore a 250 mila euro;
c) indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30 mila euro.

Tutti e tre i requisiti di cui sopra devono sussistere alla data di presentazione della domanda. In caso di mutuo cointestato è sufficiente che i tre requisiti sussistano in capo anche soltanto ad uno dei mutuatari.

Il mutuo deve essere "in corso di ammortamento" da almeno 1 anno al momento della presentazione della istanza di accesso al Fondo di Solidarietà, in caso di ritardo nel pagamento delle relative rate, il ritardo non deve essere superiore a 90 giorni consecutivi.

Sospensione mutuo: condizioni per l'accesso

Per godere della sospensione del mutuo il mutuatario deve aver fronteggiato almeno uno dei seguenti eventi:
- cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato o determinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
- cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia (art. 409 n. 3 del c.p.c.);
- morte;
- riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all'80%.

Tali situazioni devono essersi verificate successivamente alla stipula del contratto di mutuo e nei tre anni antecedenti la richiesta di accesso al beneficio.

Sospensione mutuo: quando l'accesso al Fondo è escluso

La sospensione del pagamento delle rate non può essere richiesta nei casi in cui il mutuatario:

- abbia accumulato un ritardo nei pagamenti superiore a 90 giorni consecutivi al momento della presentazione della domanda;
- stia già beneficiando di altre misure di sospensione del mutuo, di durata complessiva superiore a 18 mesi e concordate con la propria banca o previste da altre leggi (ad es. il Piano Famiglie ABI) ovvero da iniziative autonome degli enti mutuanti (in occasione ad es. di eventi calamitosi);
- stia fruendo di agevolazioni pubbliche;
- abbia stipulato un’assicurazione a copertura del rischio che si verifichino gli eventi citati (perdita del lavoro, morte, ecc.), purché tale assicurazione garantisca il rimborso almeno degli importi delle rate oggetto della sospensione e sia efficace nel periodo di sospensione stesso.

Sospensione mutuo: come presentare la domanda

L'istanza di accesso al beneficio può essere presentata presso la banca che ha erogato il mutuo utilizzando questo modello di richiesta di accesso al Fondo di Solidarietà, per la cui compilazione si raccomanda la visione attenta delle "Linee guida".

In caso di morte del mutuatario, la domanda può essere presentata dal cointestatario del mutuo o dall'erede subentrato nell'intestazione del mutuo che risulti in possesso di tutti i requisiti sopra specificati.

Alla domanda vanno allegati copia del documento di identità e attestazione ISEE rilasciata da un soggetto abilitato. Inoltre il richiedente dovrà presentare la seguente documentazione:

  1. In caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato, con attualità dello stato di disoccupazione

    • In caso di rapporto a tempo indeterminato, lettera di licenziamento ovvero documentazione attestante le dimissioni da lavoro per giusta causa (si veda punto 3)
    • In caso di rapporto a tempo determinato, copia del contratto nonché eventuali comunicazioni interruttive del rapporto (nel caso di dimissioni per giusta causa si veda il punto 3)
  2. In caso di cessazione del rapporto di lavoro di cui all'art. 409 numero 3 del c.p.c., con attualità dello stato di disoccupazione:

    • copia del contratto nonché eventuali comunicazioni interruttive del rapporto (in caso di recesso per giusta causa si veda il punto 3)
  3. In tutti i casi di dimissioni per giusta causa:

    • sentenza giudiziale o atto transattivo bilaterale, da cui si evinca l'accertamento della sussistenza della giusta causa che ha comportato le dimissioni del lavoratore;
    • lettera di dimissioni per giusta causa con il riconoscimento espresso da parte del datore di lavoro della giusta causa che ha comportato le dimissioni del lavoratore ovvero lettera di dimissioni unitamente all'atto introduttivo del giudizio per il riconoscimento della giusta causa.
  4. In caso di insorgenza di condizioni di non autosufficienza o handicap grave dell'intestatario o di uno dei cointestatari del contratto dei mutuo:

    • certificato rilasciato dall'apposita commissione istituita presso l'ASL competente per territorio che qualifichi il mutuatario quale portatore di handicap grave (art. 3, comma 3, legge 104/1992) ovvero invalido civile (da 80% a 100%)

La banca - effettuati gli adempimenti di competenza - inoltra l'istanza a Consap che, verificati i presupposti, rilascia il nulla osta alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo. La banca, acquisito il nulla osta di Consap, comunica all'interessato la sospensione dell'ammortamento del mutuo. La sospensione viene attivata entro 30 giorni lavorativi a decorrere dalla data in cui la banca comunica al richiedente l'accettazione di Consap. Tale comunicazione deve avvenire entro 5 giorni dall'accettazione di Consap, a meno che il cliente non risulti rintracciabile.

Cosa accade al termine del periodo di sospensione

Nel momento in cui la sospensione giunge a termine, riparte il piano di ammortamento del mutuo. La durata in questo caso risulterà allungata per un periodo pari al periodo di sospensione di cui il mutuatario ha goduto. Ma gli interessi sono comunque dovuti alla banca? Il Fondo che sostegno garantisce in tal senso?

E' importante sapere che nel determinare il tasso di interesse da applicare ad un mutuo, la banca non fa altro che aggiungere al tasso di riferimento un ricarico, che prende il nome di spread. In parole semplici esso rappresenta il guadagno reale per la banca nell'operazione di concessione del mutuo. Il tasso di riferimento, invece, varia a seconda della tipologia di mutuo: se il mutuo è a tasso fisso si farà riferimento al tasso Eurirs, se invece è a tasso variabile il riferimento è l'Euribor.

Ora il Fondo di Solidarietà finanzia la sospensione delle rate rimborsando si alle banche i costi relativi agli interessi maturati sul debito residuo durante il periodo di sospensione, ma al netto dello spread. Come dire che il Fondo di solidarietà, nel periodo di sospensione del mutuo, paga soltanto una fetta degli interessi dovuti dal cliente, con la conseguenza che al termine del periodo il mutuatario si troverà a pagare, oltre alla normale rata, anche la quota di interessi non rimborsata nei 18 mesi dal Fondo.

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45244 - rosita
21/04/2016
Buongiorno, nel caso di mutuo cointestato, con un pensionato e un lavoratore dipendente, se al pensionato viene riconosciuto un handicap grave o un'invalidità' superiore all'80% è possibile accedere al fondo? Grazie

44120 - Redazione
10/02/2016
Gabriela, se il datore è poco disposto a riconoscere l'esistenza dei presupposti per le dimissioni per giusta causa (mancato pagamento delle retribuzioni, mancato versamento dei contributi, molestie sessuali, peggioramento delle mansioni lavorative, vessazioni subite, ecc.), deve necessariamente rivolgersi ad un avvocato specializzato che contesti tempestivamente i fatti accaduti. In questo modo la "giusta causa" potrà essere riconosciuta da un giudice. Potrebbe anche essere sufficiente l'atto introduttivo del giudizio per il riconoscimento della giusta causa.

44115 - gabriela
09/02/2016
Salve. Mio marito si è licenziato per giusta causa a settembre 2015. La banca ci ha consigliato di preparare i documenti per l'adesione al fondo di solidarietà. Adesso però ci dice che la lettera di licenziamento che noi abbiamo presentato (la stessa lettera che abbiamo usato per fare domanda per percepire la disoccupazione) non va bene. Mi spiega cosa vuol dire: - copia della sentenza giudiziale o atto transattivo bilaterale, da cui si evinca l'accertamento della sussistenza della giusta causa che ha comportato le sue dimissioni;  - la lettera di dimissioni per giusta causa con il riconoscimento espresso da parte del datore di lavoro della giusta causa che ha comportato le sue dimissioni ovvero la lettera di dimissioni unitamente all'atto introduttivo del giudizio per il riconoscimento della giusta causa. Per il momento non abbiamo fatto denunce contro il datore di lavoro che e disponibile a fare un accordo anche perché un avvocato ha un costo che in questo momento non possiamo permetterci. Mi spiega a chi mi devo rivolgere? Grazie.

42049 - Redazione
16/10/2015
Michela, se rispetta i requisiti per l'accesso (proprietà dell'immobile, titolarità del mutuo e ISEE non superiore a 30.000 euro) sicuramente si. In caso di mutuo cointestato, come nel suo caso, è sufficiente che le condizioni di cui sopra sussistano nei confronti anche di uno soltanto dei mutuatari (nel caso specifico lei). Non può presentare da subito la domanda ma deve necessariamente attendere la scadenza del contratto, perchè alla richiesta va allegata copia del contratto nonché eventuali comunicazioni interruttive del rapporto.

42040 - Michela
15/10/2015
Salve. Ho un mutuo cointestato con mio marito (bnl) stipulato nel 2009. A febbraio 2016 scadrà il mio contratto di lavoro (tempo determinato) e non sarà rinnovato. Posso accedere a questo fondo? Posso presentare domanda allo scadere del contratto o devo attendere un anno? Posso presentarla anche anticipatamente, così da evitare che nei tempi di attesa della risposta io non riesca a pagare le rate? L'isee che dovrò presentare sarà quello del 2015? Posseggo anche un'assicurazione che però non copre la perdita di lavoro per contratti a tempo determinato. Grazie anticipatamente

41613 - Redazione
29/09/2015
Vito, l'ammissione al Fondo di Solidarietà è consentito nei casi di:
- cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato;
- cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato;
- cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia.
Ora sono considerati lavoratori parasubordinati:
- i lavoratori a progetto;
- i collaboratori occasionali la cui prestazione abbia il carattere della continuità e sia resa per un massimo di 30 giorni nel corso dell’anno solare con lo stesso committente e il compenso percepito nel medesimo anno solare non sia superiore a 5 mila euro.

41606 - Vito
28/09/2015
Salve ho un mutuo cointestato con i miei genitori da agosto 2008 per l'acquisto di una prima casa. Da quattro mesi non riusciamo più a pagare la rata a causa della mia perdita del lavoro, mio padre è pensionato. L'unico documento che testimonia come io abbia perso il lavoro il 30 maggio 2015 è un verbale di accordo per la mia liquidazione firmato da me, il mio datore di lavoro e un rappresentante sindacale. Nel suddetto verbale si parla di un rapporto di collaborazione saltuaria e occasionale. La mia domanda è: è sufficiente questo documento per richiedere la sospensione del mutuo? Grazie, Vito

41110 - Redazione
05/09/2015
Andrea, a nostro avviso ai fini della richiesta in esame il Cud può sostituire il contratto di lavoro, tuttavia trattandosi di una dimmisione per giusta causa è necessario che tra la documentazione prodotta ci sia:
- copia della sentenza giudiziale o atto transattivo bilaterale, da cui si evinca l'accertamento della sussistenza della giusta causa che ha comportato le sue dimissioni;
- la lettera di dimissioni per giusta causa con il riconoscimento espresso da parte del datore di lavoro della giusta causa che ha comportato le sue dimissioni ovvero la lettera di dimissioni unitamente all'atto introduttivo del giudizio per il riconoscimento della giusta causa.

41106 - andrea
04/09/2015
Salve la mia banca ha mandato tutti i documenti ma non è stata accettata perchè il contratto di lavoro non è firmato. Mi sono licenziato per giusta causa. Contributi, buste paghe non pagate. Ho il cud dove c'e' inizio e termine del lavoro. Può sostituire il contratto? Premetto che ho l'avvocato che mi sta tutelando. Grazie.

38210 - Redazione
16/04/2015
Giuseppe, in effetti è così. La cessazione del rapporto di lavoro subordinato deve verificarsi nei tre anni antecedenti (dunque non oltre) alla richiesta di ammissione al beneficio.

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