Criteri di calcolo, sconti e agevolazioni relativi al saldo Tasi 2018

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Oltre che per l'IMU è iniziato il countdown anche per il versamento del saldo Tasi. Per entrambi, infatti, la scadenza fissata è quella del 17 Dicembre 2018 (l'acconto è stato versato il 18 Giugno scorso). Come sai la Tasi sulla prima casa non è più dovuta, né dal proprietario né dall'eventuale inquilino che utilizza l'immobile come abitazione principale. Ricordiamo infatti che si è provveduto a cancellare ogni tributo locale sulla prima casa, con l’eccezione degli immobili di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9). Se non lo ricordassi la prima casa è quella nella quale il proprietario (o l'inquilino) e il suo nucleo familiare vivono abitualmente e risiedono anagraficamente. Ma vediamo di approfondire taluni aspetti del saldo Tasi 2018: chi è tenuto a pagarlo, quali sconti e agevolazioni sono previsti, come si calcola l'importo e come si effettua il pagamento.

TASI cos'è

La Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI) è una tassa destinata a finanziare i cosiddetti servizi comunali indivisibili, ossia quei servizi che per il fatto di essere usufruiti dalla collettività, non possono essere imputati e fatti pagare direttamente al singolo fruitore, come invece accade per l'asilo nido, la mensa scolastica, ecc. I servizi indivisibili devono essere individuati in maniera analitica da un regolamento comunale che specifichi per ciascuno di essi i relativi costi. A titolo esemplificativo vi rientrano: l'attività di manutenzione delle strade e del verde pubblico, il servizio di illuminazione pubblica, l'anagrafe, la sicurezza, ecc.

La Tasi, insieme all'Imposta Municipale Unica (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili (escluse le abitazioni principali) e alla Tassa sui Rifiuti Urbani (TARI), destinata a finanziare il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, va a costituire l'Imposta Unica Comunale (IUC).

TASI chi la paga

Sono tenuti al pagamento della TASI sia il proprietario (in presenza di più comproprietari la Tasi è pagata da ciascuno in proporzione alla propria quota e con versamenti separati) che il detentore dell'immobile, secondo aliquote e quote stabilite da ogni singolo comune. Dunque a differenza dell'IMU che è dovuta unicamente dal proprietario dell'immobile, la Tasi è a carico anche dell'inquilino, a meno che questi non lo adibisca ad abitazione principale: in questo caso, infatti, a pagare sarebbe esclusivamente il proprietario, in quanto per lui l'immobile rappresenta una seconda casa concessa in locazione. 

C'è da dire comunque che i Comuni possono deliberare anche diversamente nel merito. E' il caso ad esempio del Comune di Pescara, che ha stabilito con apposita delibera che per gli immobili concessi in locazione oppure in comodato, la TASI non è dovuta né dal proprietario né dal detentore (utilizzatore o occupante), per effetto dell’azzeramento dell’aliquota TASI (aliquota 0,00 per mille). Dunque prima di effettuare qualsiasi pagamento, il nostro consiglio è sempre quello di consultare il regolamento predisposto dalla propria amministrazione.

La Tasi deve essere versata anche dalle imprese relativamente gli immobili posseduti (uffici, negozi, capannoni, ecc.), anche se utilizzati nell’esercizio della propria attività. Stesso dicasi per le imprese costruttrici relativamente agli immobili costruiti e rimasti invenduti o non locati: in questo caso la tassa può variare dall'1 al 2,5 per mille, ma va detto che ci sono comuni che hanno optato per l'azzeramento dell'aliquota.

Una cosa è certa: dal 2016 la TASI non è più dovuta sulle abitazioni principali e relative pertinenze. L'immobile, tuttavia, non deve rientrare nelle categorie A/1, A/8 e A/9 ("immobili di lusso"). Questo significa che l'immobile deve rientrare in una delle seguenti categorie catastali: A2 civile abitazione, A3 abitazioni di tipo economico, A4 abitazioni di tipo popolare, A5 abitazioni di tipo ultrapopolare, A6 abitazioni di tipo rurale, A7 abitazioni in villini.

Oltre all'abitazione principale, godono dell'esenzione Tasi anche le relative pertinenze, ma entro un numero massimo di 3. Inoltre le pertinenze devono essere necessariamente accatastate in una delle seguenti categorie:
- C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);
- C6 (stalle e scuderie, garage);
- C7 (tettoie chiuse o aperte).
Ciascuna pertinenza deve appartenere ad una differente categoria catastale.

L'esenzione Tasi vige anche in caso di separazione o divorzio con conseguente assegnazione al coniuge della casa coniugale. Così come non è tenuto al pagamento della Tasi il cittadino italiano iscritto all'A.I.R.E. e pensionato nel paese di residenza, che risulta proprietario in Italia di un solo immobile non concesso nè in affitto nè in comodato d'uso.

Esenzione Tasi anche per gli immobili di disabili e anziani residenti in istituti di ricovero, se il comune ha previsto l'assimilazione ad abitazione principale prima casa e se l'immobile non è stato dato in locazione.

Chi invece possiede un solo immobile ma non ci abita, chi abita in una abitazione di lusso (A/1, A/8, A/9) o chi possiede altri immobili oltre a quello adibito ad abitazione principale, è tenuto a pagare sia la Tasi che l'IMU.

A differenza di quanto accade con l'IMU, i proprietari di terreni agricoli e terreni incolti (ad es. orticelli) sono tenuti al pagamento della Tasi, a meno che il terreno non sia localizzato in zona montana.

TASI: sconti e agevolazioni

Tasi e locazioni a canone concordato

Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune, è ridotta al 75%. Lo sconto può applicarsi solo se l'immobile viene locato ad uso abitativo. Non è necessaria, invece, alcuna delibera comunale, visto che la riduzione è prevista direttamente da una legge di Stato.

Ricordiamo che il contratto di affitto a canone concordato è una tipologia di contratto di locazione che prevede una durata minima di 3 anni + 2 rinnovabili (3+2) ed un canone più basso rispetto ai normali prezzi di mercato, stabilito attraverso una contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari, che tiene conto delle caratteristiche dell'alloggio, della zona dove è situato e del numero degli occupanti. Per maggiori dettagli rimandiamo all'articolo "Affitto a canone concordato: contratto e vantaggi fiscali".

Tasi e comodato d'uso

Per le unità immobiliari (non di lusso) concesse in comodato d'uso a genitori o figli che le utilizzano come abitazione principale, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile. Ciò tuttavia a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato. Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Come si vede si tratta di condizioni molto restrittive che di fatto limitano le possibilità del comodato gratuito a pochi casi.

Condizione necessaria per fruire di queste agevolazioni è che il contratto di locazione sia stato regolarmente registrato (leggi "Registrazione del contratto di locazione: come farla e quanto costa").

Tasi e inagibilità

I proprietari di immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati godono di una riduzione del 50% della base imponibile utilizzata per il calcolo della Tasi, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono tali condizioni.

Ad esempio godono di questa riduzione i fabbricati oggetto di ordinanza sindacale di sgombero a seguito di calamità naturali e per motivi di pubblica incolumità o quelli oggetto di ordinanza sindacale di demolizione, oppure gli immobili che presentano solai e tetti di copertura con gravi lesioni che possano costituire pericolo a cose o persone, con rischi di crollo, oppure i cosiddetti fabbricati collabenti, vale a dire ruderi o fabbricati fatiscenti e privi di rendita e così via. Non è considerata condizione di inagibilità o inabitabilità la sola assenza dell’allacciamento elettrico ed idrico.

Per godere della riduzione è necessario consegnare all'ufficio tributi del comune una dichiarazione sostitutiva di inagibilità o inabitabilità ai fini Tasi, allegando una perizia a firma di un tecnico abilitato, la documentazione fotografica e la copia di un documento di identità.

Trattandosi di una dichiarazione sostitutiva, chiaramente ci si espone al rischio di un controllo da parte dell'amministrazione comunale. Poichè in caso di falsità scatterebbero conseguenze civili (decadenza dai benefici ottenuti) e penali, è consigliabile non fare i furbi.

Dimezzata la base di calcolo anche per i fabbricati di interesse storico e artistico.

Tasi e residenti all'estero

I cittadini italiani residenti all'estero e iscritti all'A.I.R.E. dovranno regolarmente pagare la Tasi a meno che in Italia non posseggano un unico immobile che non è stato concesso nè in locazione, nè in comodato d'uso. E' necessario, tuttavia, che gli stessi risultino pensionati nello Stato estero di residenza e con pensione rilasciata dallo stesso Stato estero.

TASI quanto pagare

Le aliquote della Tasi, necessarie per calcolare l'importo della tassa da versare, così come le riduzioni o le agevolazioni per particolari situazioni soggettive, sono stabilite dai singoli comuni con apposita delibera. E' molto importante, dunque, conoscere i contenuti dei provvedimenti adottati dal comune in cui è ubicato l'immobile. A tal fine ci si può rivolgere al proprio commercialista, al Caf oppure consultare direttamente il sito ufficiale del comune e scaricarsi la delibera.

L'aliquota stabilita dal singolo comune può oscillare in un range compreso tra il 2,5 per mille e l'1 per mille (la media complessiva nazionale si attesta all'1,95 per mille). Tuttavia ciascun comune a propria discrezione può applicare una maggiorazione dello 0,8 per mille, anche se la legge prevede l'obbligo di adozione da parte dell'amministrazione di una specifica delibera nel corso del 2018. 

Per questo motivo tutti coloro che verseranno il saldo Tasi 2018 dovranno consultare le delibere comunali per verificare che l'amministrazione non abbia fissato nuove aliquote dopo l'acconto di Giugno. Rispetto all'acconto versato, infatti, occorrerà - una volta calcolato l'importo complessivo da versare per l'annualità 2018 - effettuare un semplice conguaglio. In questo caso è necessario che la delibera sia stata adottata dal singolo Comune entro il 31 marzo 2018 e sia stata pubblicata sul sito internet www.finanze.gov.it. Le singole delibere, oltre che sul sito istituzionale del comune, possono essere ricercate e consultate a questo indirizzo. Se non è presente alcune delibera del proprio comune, signiche che l'Amministrazione ha deciso di non effettuare variazioni. Questo semplificherà non poco le cose, visto che per il saldo sarà sufficiente replicare i versamenti di Giugno.

Si ricorda che se il livello di aliquota Imu da non superare è il 10,6 per mille, con la Tasi si può arrivare all’11,4 per mille.

Per calcolare l’importo della TASI si parte dalla base imponibile, che è poi la stessa dell’IMU. In pratica si rivaluta la rendita catastale del 5% e si moltiplica il risultato per un coefficiente che differisce a seconda del tipo di immobile. Per le abitazioni (categorie catastali A tranne A10) e relative pertinenze il coefficiente è 160; per i laboratori artigianali, stabilimenti balneari il coefficiente (C/3, C/4, C/5) è 140, per gli uffici e studi (A10) è 80 e per i negozi (C1) è 55.

TASI come pagare

Per quanto riguarda le modalità di versamento, ricordiamo che si paga con il modello F24 o con bollettino di conto corrente postale. Questi i codici tributo Tasi:
- 3958 per abitazione principale e pertinenze;
- 3959 per fabbricati rurali strumentali;
- 3960 per aree fabbricabili;
- 3961 per altri fabbricati.

La sezione del modello F24 da compilare è “SEZIONE IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI”. Nello spazio “codice ente/codice comune” va riportato il codice catastale del Comune (per il Comune di Pescara ad es. il codice è G482), quindi va barrato con una "X" lo spazio dedicato al "Saldo" e indicato il "numero degli immobili" (ad es. 002), il "codice tributo", l'anno di riferimento (2018) e l'importo a debito da versare. Dopo aver riportato lo stesso importo anche in corrispondenza del saldo finale e aver apposto la firma, il modello è pronto e ci si può recare alle poste o in banca.

Attenzione: si può ricorrere allo sportello solo se l'importo da pagare è pari o inferiore a 2.999,99 euro, la soglia di pagamento in contanti attualmente prevista. Per cifre superiori le soluzioni sono due se si vuole operare direttamente:
- far ricorso ai servizi telematici messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate ("F24 web" e "F24 online") utilizzando i canali Entratel o Fisconline;
- utilizzare i servizi di internet banking.

In alternativa ci si può rivolgere agli intermediari abilitati al canale telematico Entratel dell’Agenzia delle Entrate (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.).

Ricorda: nel caso in cui l'F24 presenti un saldo zero, perchè si sono utilizzati crediti d'imposta, il pagamento potrà essere eseguito solo tramite i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Quindi il contribuente dovrà necessariamente rivolgersi a un CAF, ad uno Studio Commercialista o all’Agenzia delle Entrate (leggi “Come presentare il Mod. F24 a saldo zero”). La sezione da compilare è quella relativa a "Imu e altri tributi locali".

Nel caso in cui il contribuente decida invece di utilizzare il bollettino postale, potrà effettuare il versamento presso gli Uffici Postali ovvero tramite servizio telematico gestito da Poste Italiane S.p.A. In quest’ultimo caso il pagamento può essere effettuato mediante Conto Banco Posta, carta Postepay o carta di credito Visa e Mastercard.

Il bollettino TASI per il pagamento è disponibile sia per il pagamento in modalità cartacea che telematica.

Il modello di bollettino di conto corrente postale riporta obbligatoriamente il seguente numero di conto corrente: 1017381649, valido indistintamente per tutti i comuni del territorio nazionale.
Attenzione: su tale conto corrente non è ammessa l'effettuazione di versamenti tramite bonifico.

Il contribuente dovrebbe ricevere dal comune i bollettini di conto corrente postale prestampati negli spazi appositamente previsti, sia nel corpo del bollettino che nella zona di lettura ottica. In caso contrario sarà il contribuente stesso a doverlo compilare. A tal proposito si fa presente che in un singolo bollettino è possibile comprendere più di un immobile, a condizione però che si trovino nello stesso Comune. Se invece gli immobili si trovano ad esempio in due comuni diversi, bisogna compilare due distinti bollettini pur se appartengono allo stesso proprietario. Se si vuole evitare di compilare più bollettini, si può utilizzare il modello F24 editabile.

Chi non paga o paga in ritardo la Tasi, può avvalersi del cosiddetto ravvedimento spontaneo, in base al quale per ritardi fino a 14 giorni si applica una sanzione giornaliera dello 0,1%, per i ritardi da 15 a 30 giorni si applica una sanzione fissa dell'1,5%, mentre per i ritardi da 31 a 90 giorni si applica la sanzione dell'1,67%.

Dichiarazione TASI

Se nel corso del 2018 sono intervenute variazioni nel possesso dell’immobile occorre presentare la dichiarazione. A tal fine il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha precisato con una propria circolare, che per la dichiarazione TASI non si rende necessario l’approvazione di un apposito modello essendo valido a tale scopo quello previsto per la dichiarazione IMU.

Ciò in quanto - ha precisato il Ministero - le informazioni necessarie al comune per il controllo e l’accertamento dell’obbligazione tributaria, sia per quanto riguarda l’IMU sia per ciò che concerne la TASI, sono sostanzialmente identiche. Dunque in un’ottica di semplificazione non c’è la necessità di predisporre un nuovo modello di dichiarazione.

Il termine di scadenza per la presentazione della dichiarazione TASI è il 30 giugno 2019. La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi sempre che non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati che determinano un diverso ammontare dell’imposta dovuta.

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49674 - Redazione
16/06/2017
Antonio, francamente non siamo a conoscenza di situazioni di questo tipo.

49656 - Antonio
14/06/2017
Ho letto attentamente l'articolo e lo trovo utile e interessante. Pur tuttavia, non ho trovato alcun accenno sul fatto che alcuni Comuni (così mi sembra !) non fanno pagare la Tasi. Non so se risponde a verità, ma leggendo l'articolo mi sembra di capire che tutti dovrebbero pagare tale tassa. Grazie e cordiali saluti

45930 - Maria Moscatelli
10/06/2016
Riconosciuta invalida al 100% con accompagnamento mi è stato chiesto l'ISEE. E' dovuto per la riduzione? Molte grazie.

45898 - Pulerà Elio Giuseppe A.
07/06/2016
Sono emigrato in Germania, iscritto all' AIRE, posseggo un solo immobile in Italia che cosa debbo pagare?

32239 - Redazione
29/09/2014
Claudio, nel calcolo e nell'imposizione della tasi il Comune non può certo tenere conto della "intensità" con cui i propri cittadini usufruiscono dei cosiddetti "servizi indivisivili". tanto è vero che per tutti la Tasi si applica su una base imponibile così determinata: si parte dalla rendita catastale, si rivaluta tale rendita del 5% e si moltipla il risultato per un coefficiente che varia in base al tipo di immobile (es. 160 per le abitazioni). Sul risultato ottenuto si applica l'aliquota comunale, con le eventuali detrazioni.

32233 - claudio
28/09/2014
A proposito di servizi indivisibili, se uno abita fuori da un centro abitato ed utilizza scarsissimi "servizi indivisibili", con quale criterio il comune stabilisce la mia quota da pagare?

32194 - Redazione
24/09/2014
Ugo, la tassa sui rifiuti (Tari) non è ricompresa nella Tasi. La Tari può essere pagata in un’unica soluzione o in due rate, sulla base di scadenze fissate dal Comune. Nella maggior parte dei comuni il versamento avviene su liquidazione d'ufficio, per cui si dovrà attendere il modello precompilato inviato dal Comune. Se vuole conoscere le scadenze nel suo comune può provare a consultare il sito ufficiale può rivolgersi all'ufficio tributi dell'amministrazione.

32192 - ugo fidanzi
24/09/2014
Buongiorno Ho già pagato a giugno la prima rata della Tasi in quanto il mio Comune aveva deliberato per tempo. Entro il 16 Dicembre pagherò il saldo. Quello che non mi è chiaro è la tassa sui rifiuti, se è già calcolata nella Tasi oppure no. E se non è presente quando abbiamo l'obbligo di pagare la tassa rifiuti? Grazie

32186 - Salvatore Santangelo
24/09/2014
L'utilità dei vostri articoli è per me indispensabile e chiarificatrice di tanti problemi quotidiani. Complimenti per l'ottimo servizio ai cittadini.