Fac simile lettera per interrompere usucapione: PDF
Per evitare l'usucapione il proprietario può concedere in uso il proprio terreno ad un terzo attraverso una scrittura privata. Diversamente può interrompere l'usucapione privandolo materialmente del possesso del terreno (ad es. attraverso una recinzione) oppure notificandogli un atto di citazione in giudizio.
Usucapione terreno: significato
Se nei pressi della nostra abitazione notiamo un terreno da sempre abbandonato, possiamo acquisirne la proprietà se per anni ci dedichiamo ad esempio allo sfalcio dell'erba e alla potatura degli alberi? E se per anni ci dedichiamo alla coltivazione di un orto o al pascolo di pecore su un terreno confinante con il nostro senza che nessuno ci dica mai niente, ciò è sufficiente per divenirne proprietari? Domande come queste ne arrivano in continuazione alla nostra redazione, ragion per cui abbiamo ritenuto utile condividere con voi alcuni spunti di riflessione attraverso questo post tutto dedicato all'usucapione del terreno.
L'usucapione è un modo per acquisire la proprietà o un altro diritto reale di godimento, in virtù del possesso continuato per un certo periodo di tempo.
La durata del possesso richiesta per usucapire è diversa a seconda della natura del bene. Così per acquisire la proprietà di un immobile (quale un appezzamento di terreno) è necessario il possesso continuato per 20 anni, mentre per i beni mobili iscritti al Pubblico Registro (es. automobili) il termine è di 10 anni.
Se ci riferiamo, invece, ai terreni situati in comuni montani, ancorché privi di annessi fabbricati, la durata necessaria per far valere l’usucapione è di 15 anni (art. 1159 bis del Codice Civile). Tale durata si applica anche rispetto a quei terreni che non insistono in comuni montani, ma il loro reddito dominicale iscritto in catasto non deve superare la cifra di 180,76 euro.
In tutti questi casi si parla di usucapione ordinaria.
Usucapione abbreviata
Tuttavia in presenza di particolari condizioni la durata del possesso può essere addirittura inferiore. In questi casi si parla di usucapione abbreviata.
Così chi acquista in buona fede un immobile da una persona che in realtà non risulta esserne il proprietario, può far valere l’usucapione con un possesso continuato di 10 anni anziché 20, a patto però che disponga di un atto di trasferimento della proprietà e che tale atto sia stato regolarmente trascritto. In questo caso specifico i 10 anni decorrono dal momento della trascrizione.
Allo stesso modo l’usucapione terreno agricolo (fondo rustico) può essere abbreviata a 5 anni.
E’ bene chiarire che l’usucapione del terreno si applica soltanto per l’acquisizione del diritto di proprietà e non anche della servitù o di altri diritti reali.
Al rischio di perdere la proprietà di un terreno per effetto dell'usucapione, sono particolarmente esposti i nostri connazionali all'estero. Sono persone che si sono trasferite oltre confine da molti anni e in molti casi senza neppure sapere di essere proprietari di un terreno o pur essendone a conoscenza senza pensare di affidarne la gestione a persone di fiducia attraverso un atto scritto o con impegno formale.
In quali casi non si applica l'usucapione
L’usucapione non si applica sui beni demaniali, ossia su quei beni appartenenti allo Stato o ad Enti pubblici.
L’usucapione altresì non opera quando si possiede, ad esempio, un immobile o un terreno in virtù di un contratto di comodato d’uso. Ricordiamo che il comodato d’uso è un contratto mediante il quale una parte (comodante) consegna ad un'altra (comodatario) una cosa mobile o un immobile affinché se ne serva un tempo o per un uso determinato con l'obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta. Nel caso specifico l'usucapione non si realizza in quanto il possesso deriva da un atto volontario del comodante, ossia del proprietario del bene.
Usucapione terreno: a quali condizioni
La condizione necessaria per l’applicazione dell’usucapione terreno agricolo è che il fondo sia stato effettivamente destinato ad attività agricola. Se, dunque, sul terreno viene esercitata una attività diversa - ad esempio di rimessaggio camper o di produzione di energia attraverso impianti fotovoltaici - il possesso seppur continuato per 15 anni non è di per se sufficiente a far valere l’usucapione.
Tuttavia fornire la prova di aver condotto un’attività agricola non basta per dichiarare l'usucapione terreno. Occorre, infatti, che la persona eserciti su quel terreno le stesse attività che eserciterebbe qualora ne fosse il proprietario (“animus possidendi”). Alcuni esempi in tal senso potrebbero consistere nella decisione del possessore di recintare l’intero appezzamento di terreno e di apporre cartelli, di realizzare una struttura prefabbricata ad uso di rimessa agricola per deposito di attrezzi, macchinari o prodotti agricoli, di dotare il terreno di un impianto e di un quadro elettrico, ecc.
Un’altra condizione perché il possesso continuato possa determinare l'acquisto per usucapione, è che il possessore ad esempio non abbia ottenuto il terreno attraverso delle minacce rivolte al proprietario oppure in maniera fraudolenta violando le recinzioni poste sui confini.
Un'ultima condizione è che il possesso del terreno sia "continuo ed ininterrotto" per tutto il tempo utile previsto per legge.
Usucapione terreno: occorre fornire le prove
La prova del possesso idoneo a far valere l’usucapione terreno agricolo, deve essere fornita da colui che intende acquisire la proprietà del terreno. Le prove possono essere fornite ad esempio mediante il ricorso a testimoni, oppure attraverso l’utilizzo di documenti cartacei, come il pagamento delle bollette per la fornitura dei servizi (elettricità, acqua..), il pagamento dell’IMU, della tassa sui rifiuti e così via.
Come far valere l'usucapione terreno
Perché si abbia il riconoscimento della proprietà attraverso l’usucapione, è necessario che il possessore presenti al Tribunale del luogo ove è situato il fondo, una domanda di riconoscimento della proprietà per usucapione speciale ai sensi dell’art. 1159-bis c.c. Dal nostro portale si possono scaricare gratuitamente un paio di
La richiesta viene affissa, per 90 giorni, all’albo del comune, in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento del diritto di proprietà, e all’albo del Tribunale. Inoltre l’istanza viene notificata a coloro che, secondo quanto riportato nei registri immobiliari, risultano proprietari o titolari di altri diritti reali sul terreno.
In questo lasso di tempo chiunque vi abbia interesse può proporre opposizione contro la richiesta di riconoscimento dell’usucapione terreno.
Quando non vi sono opposizioni, il giudice, raccolte tutte le prove ed assunte tutte le informazioni necessarie, valuta se sussistono o meno i requisiti soggettivi ed oggettivi ed emana un provvedimento con cui riconosce o meno l’acquisto del diritto di proprietà in capo al possessore.
Contro la decisione del Giudice di non riconoscere di fatto l’usucapione, il possessore può presentare reclamo, entro 30 giorni dalla comunicazione, mediante ricorso al Tribunale.
Decorsi i 30 giorni e trascritta la sentenza con cui si dichiara l’usucapione terreno agricolo, il precedente proprietario non può più rivendicare la proprietà.
Come interrompere l'usucapione terreno agricolo
Come detto perché si possa far valere l’usucapione terreno è necessario dimostrare un possesso continuato nel tempo. Questo significa che se nel mentre, il termine di 15 o 5 anni - nel caso del terreno agricolo - si interrompe, si rende necessario il decorso di un nuovo periodo perché l'usucapione si compia.
Ma come può il proprietario del terreno interrompere l’usucapione? Certo non attraverso una semplice lettera di diffida o messa in mora da parte del proprietario del bene, in quanto questa azione non interrompe il possesso sul bene. Infatti il possesso di un terreno può esercitarsi anche in aperto contrasto con la volontà del proprietario.
In proposito l'art. 1167 del Codice Civile stabilisce chiaramente che l'usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno (interruzione dell'usucapione per perdita di possesso).
Ora ci sono solo due modi per interrompere l’usucapione:
- compiere un atto materiale che privi concretamente il possessore della disponibilità del terreno (es. sistemazione di una recinzione o di un cancello);
- notificare al possessore un atto di citazione in giudizio.
Invece la vendita a terzi del terreno - anche se portata a conoscenza del possessore - non è di per se sufficiente ad interrompere il decorso del termine per l’usucapione.
Come evitare l'usucapione terreno agricolo
Infine per evitare l'usucapione del terreno, il proprietario può redigere una scrittura privata con cui riconoscere al terzo la mera disponibilità del terreno (ad esempio per coltivazione, pascolo, ecc.), ma non il possesso dello stesso, evitando in questo modo l'acquisto della proprietà per usucapione. Ecco un esempio di
Scrittura privata per evitare usucapione
Il/La sottoscritt_ _________ residente a _________ in __________ C.F. _________,
nel prosieguo “concedente”
CONCEDE
al/alla Sig./Sig.ra _________ residente a __________ in _________ C.F. _________,
nel prosieguo “beneficiario”
l'utilizzo del terreno di cui è proprietario/a, identificato al Catasto del Comune di ______ nel foglio di mappa n° ___, particella n° ___ , per finalità relative a ____________________ (specificare l’uso del terreno, ad esempio coltivazione, pascolo di capi di bestiame, ecc.), senza che la presente scrittura privata possa essere utilizzata per rivendicare ulteriori diritti da parte del beneficiario.
In particolare il beneficiario riconosce di avere la mera disponibilità del predetto terreno, ma non il possesso dello stesso, pertanto si esclude che il decorso del tempo possa consentire l'acquisto della proprietà del terreno a titolo originario per usucapione.
La concessione in uso del terreno ha una durata che va dal __/__/______, data di sottoscrizione della presente scrittura, al __/__/______. Non è previsto il tacito rinnovo.
L'uso del terreno sarà ____________ (specificare se a titolo gratuito oppure a pagamento).
Il beneficiario si impegna ad utilizzare il terreno nel rispetto delle finalità concordate, non apportando alcuna opera senza il preventivo consenso del concedente.
Fatto salvo ogni tentativo di composizione amichevole e stragiudiziale, le parti convengono che per qualsiasi controversia relativa all'interpretazione e/o all'esecuzione e/o all'adempimento della presente scrittura privata, sarà esclusivamente competente il Foro di ___________
La presente scrittura viene redatta in duplice copia e trattenuta in originale da ciascuna parte.
Per accettazione e conferma.
Luogo e data
_______________________________
Firma Concedente
_______________________________
Firma Beneficiario
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diritti sui terreni
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