Come vendere o acquistare la nuda proprietà di un immobile

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Il perdurare della crisi economica e le difficoltà di accesso al credito spingono sempre più italiani a vendere la nuda proprietà della propria casa mantenendone il diritto di usufrutto finché si resta in vita e con esso il diritto di abitazione. Si tratta, in definitiva, di una soluzione alternativa al prestito ipotecario vitalizio ma sicuramente più conveniente ("Il prestito vitalizio ipotecario: che cos'è e come funziona").

Il crescente interesse da parte degli italiani va ricercato nei vantaggi che questa forma di vendita offre sia al venditore che all’acquirente.

Vantaggi per l'acquirente

Quest'ultimo, infatti, ha la possibilità di ottenere un forte “sconto” sul prezzo di mercato e quindi concludere un buon investimento immobiliare di medio-lungo periodo. Il valore della nuda proprietà si determina decurtando dal valore della piena proprietà il valore dell'usufrutto, che si riduce all’aumentare dell'età del venditore. Dunque maggiore è l'età del venditore, più alto è il valore della nuda proprietà che si vuole trasferire, e dunque minore la convenienza per l'acquirente.

Vantaggi per il venditore

Dal canto suo il venditore attraverso la vendita della nuda proprietà può assicurarsi immediatamente una certa somma di denaro e nello stesso tempo restare nel possesso dell’immobile per il resto della vita. Il capitale può servire a superare un periodo di difficoltà economica oppure ad aiutare i propri  figli a comprare una casa o avviare un’azienda.

L'usufrutto può essere costituito a termine o vita natural durante, ma in nessun caso può superare la vita dell'usufruttuario. Dunque alla morte del venditore anche l'usufrutto passa all'acquirente. Se costituito a favore di una persona giuridica, non può durare più di trent'anni.

Chi ha venduto la nuda proprietà, ossia l'usufruttuario, può a sua volta affittare l’immobile o cedere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto di vendita.

Come calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà

Come prima cosa occorre stimare il valore commerciale dell’immobile. Per questo ci si può rivolgere ad un intermediario immobiliare o comunque professionista esperto del settore.

A questo punto si moltiplica questo valore (supponiamo 300.000 euro) per il tasso di interesse legale (nel 2015 è pari allo 0,50%) e si ottiene la rendita annua, che per restare al nostro esempio è pari a 1.500 euro.

Al valore così determinato si applica un coefficiente (calcolato dal Ministero delle Finanze ) che varia in funzione delle aspettative di vita dell’usufruttario dell’immobile: in pratica maggiore è la sua età, minore è il valore di questo coefficiente. Così se l’usufruttuario ha 57 anni il coefficiente è pari a 60, mentre se ha 68 anni il coefficiente è pari a 45.

Per tornare al nostro esempio il valore dell’usufrutto è pari a:

  • 1.500 x 60 (se l'usufruttuario ha 57 anni) = 90.000 euro;
  • 1.500 x 45 (se l'usufruttuario ha 68 anni) = 67.500 euro.

A questo punto il valore della nuda proprietà si ottiene per differenza algebrica:

  • 300.000 - 90.000 = 210.000 (57 anni)
  • 300.000 - 45.000 = 255.000 (68 anni)

Schema di contratto-tipo

Vi offriamo un fac simile di promessa di compravendita di nuda proprietà immobiliare.

Costi e fisco

A meno che non sia pattuito diversamente, le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttario mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario.

Tra i motivi che spingono il ricorso a questa forma di vendita possiamo annoverare anche quelli di natura fiscale: è possibile infatti ottenere un forte sconto sulle imposte normalmente dovute in caso di acquisti immobiliari, per il semplice fatto che la base imponibile è data dal solo valore della nuda proprietà dell'immobile. In ogni caso le imposte (IMU, Irpef, Tassa sui rifiuti, ecc.) sono a carico dell'usufruttario.

Senza dimenticare che anche questo tipo di vendita consente all'acquirente di godere degli sconti previsti per l'acquisto della prima casa.

Ricordiamo che l'usufrutto è regolato dall'art. 978 e segg. del codice civile (leggi "L'usufrutto: cos'è e come si costituisce").

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