L'usufrutto: cos'è e come si costituisce

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L'usufrutto è il diritto di godere di un bene di proprietà altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare (riscuotere il canone di affitto se si tratta di un immobile o raccoglierne i frutti se si tratta di un terreno), con l'obbligo tuttavia di restituirla al proprietario, dopo un certo lasso di tempo, immutata nella sostanza, nella forma e nella destinazione.

Questo significa che se ha per oggetto ad esempio un immobile destinato ad uso abitativo, l’usufruttuario non può adibirlo ad uso commerciale o se ha per oggetto un terreno, l'usufruttuario non può edificarci sopra la propria abitazione o realizzarci un parcheggio. In questi casi, infatti, l'usufruttuario commetterebbe un abuso a fronte del quale il nudo proprietario è legittimato a chiedere la decadenza dal diritto di usufrutto.

ll titolare del diritto di utilizzo del bene si dice usufruttuario, mentre la controparte è detta nudo proprietario, perché il suo diritto di proprietà è stato spogliato della facoltà di godimento, che spetta come detto all'usufruttuario.

Usufrutto: quali beni

L'usufrutto può riguardare qualunque tipo di bene, mobile ed immobile, purchè suscettibile di godimento e/o di sfruttamento. Tra i beni mobili vi rientrano sia i beni consumabili (ad es. il denaro) che i beni deteriorabili (un macchinario, un'automobile, ecc.).

Esiste anche l'usufrutto d'azienda (art. 2561 C.C.):  anche in questo caso l'usufruttuario deve gestirla sotto il nome che la contraddistingue, senza modificarne la destinazione ed in modo da conservarne l'avviamento, ma anche l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti.

Usufrutto: come si costituisce

L'usufrutto può costituirsi per legge, per volontà dell'uomo o per usucapione (art. 978 C.C.).

L'unica forma di usufrutto legale è quello spettante ad entrambi i genitori sui beni dei figli (art. 324 c.c.), anche se si tratta di una forma particolare di usufrutto, perchè i poteri di amministrazione dei genitori sono molto più ampi di quelli previsti dall'art. 978 del C.C. e perchè i frutti devono comunque servire al mantenimento della famiglia e all'istruzione ed educazione dei figli.

La forma più frequente di usufrutto è quella che si costituisce per volontà del'uomo, ossia attraverso un contratto (a titolo gratuito o oneroso) o un testamento. Sul nostro portale puoi scaricare gratuitamente alcuni modelli di atto per la costituzione del diritto di usufrutto.

L’usufrutto si può altresì acquistare per usucapione.

Usufrutto: durata

Una caratteristica essenziale dell'usufrutto è la durata: esso non può eccedere in nessun caso la vita dell’usufruttuario, se si tratta di persona fisica, o i trenta anni, se si tratta di persona giuridica. Cessa per morte dell'usufruttuario, scadenza del termine, prescrizione (non esercizio del diritto per 20 anni), riunione della stessa persona della titolarità dell’usufrutto e della proprietà (“consolidazione”), totale deperimento del bene (art.1014 c.c.), rinuncia dell'usufruttuario.

Diritti ed obblighi dell'usufruttuario

L’usufruttuario ha innanzitutto il diritto di di acquisire il possesso del bene e di percepirne i frutti (naturali e civili), ma può anche disporre di questo suo diritto, ad esempio cederlo ad altri, sapendo però che l'usufrutto si estingue in ogni caso con la morte del cedente, ossia dell’originario usufruttuario. Attenzione: la cessione non può avvenire nel caso in cui si tratti di usufrutto legale dei genitori o quando sia espressamente vietato dal contratto o dal testamento con cui è stato costituito.

In quanto possessore, l'usufruttuario può anche concedere in locazione il bene o costituire un'ipoteca sullo stesso. Come si è detto l'unico vincolo, posto a carico dell'usufruttuario, riguarda il divieto di mutare la destinazione economica impressa alla cosa dal proprietario.

L’obbligo fondamentale dell’usufruttuario è quello di restituire la cosa al termine dell’usufrutto. A tal fine l’usufruttuario deve:
- fare a sue spese l’inventario dei beni e prestare idonea cauzione per prendere possesso della cosa;
- nell’esercizio del suo diritto, usare la diligenza del buon padre di famiglia;
- sostenere le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione ed alla manutenzione ordinaria del bene (es. tinteggiatura delle pareti, ripristino dell’intonaco o riparazione del tetto se si tratta di un immobile). Al proprietario competono le spese per la manutenzione straordinaria;
- pagare le imposte (es. IMU) che gravano sul bene;
- denunciare al proprietario le usurpazioni commesse da terzi sul bene.

Un altro obbligo dell'usufruttario può consistere nel pagamento di un canone periodico in favore del proprietario, nel caso in cui ciò sia espressamente previsto nell'atto costitutivo.

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47561 - Redazione
28/11/2016
Lara, può fruire della detrazione fiscale non solo il proprietario dell'immobile, ma anche il titolare di un diritto reale di godimento, come appunto l'usufrutto. La scrittura privata autenticata va trascritta nei registri immobiliari, ai fini dell’opponibilità a terzi, e va registrata.

47535 - lara
25/11/2016
E aggiungo, a carico di chi sarà IMU? Penso io NUDO proprietario come seconda o prima casa? Grazie?

47534 - lara
25/11/2016
Buongiorno! ho acquistato un piccolo appartamento da ristrutturare, che risulta essere mia prima casa, (lì ho residenza), posso cedere usufrutto a mio padre, in modo che effettuarà lui le spese di ristrutturazione per potere usufruire della detrazione del 50% LUI? Scrittura privata autenticata, e poi registrata all'Agenzia dell'entrate è sufficiente? Grazie

47492 - Alberto
23/11/2016
Salve, è possibile che un investitore ceda la nuda proprietà del proprio investimento (nella specie un contratto di gestione individuale) conservando il diritto di godere dell'investimento in qualità di usufruttuario? Grazie Saluti Alberto

46229 - Redazione
15/07/2016
Franco, si è una soluzione possibile. Infatti possono beneficiare della detrazione fiscale non solo i proprietari, ma anche i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, tra cui appunto l'usufrutto.

46224 - Franco
15/07/2016
Buongiorno, i miei genitori hanno ereditato un appartamento che ora vorrebbero utilizzare come prima casa. L'appartamento va ristrutturato e verrebbero chieste le agevolazioni di legge ma essendo loro pensionati con minima questo non sarebbe loro possibile. Potrebbero concedermi l'usufrutto sulla proprietà dove poi andrei io a pagare loro la ristrutturazione con le agevolazioni di legge?

45964 - Redazione
14/06/2016
Trilli, per conservare i benefici sull'acquisto della prima casa o continuare a godere della detrazione sugli interessi passivi sul mutuo, è sufficiente che conserviate la residenza nel Comune dove avete acquistato l'immobile. In questo modo potete affittare l'immobile o concederlo in usufrutto.

45963 - trilli
14/06/2016
Salve, io e mio marito abbiamo acquistato un immobile, con agevolazioni prima casa. Attualmente abitiamo in un altro immobile. Volevamo sapere se potevamo dare in usufrutto la casa acquistata a mio suocero ed eventualmente qauli spese ci comporta e se crea problemi il tutto visto che abbiamo il mutuo. Grazie

45916 - Maria Luisa
10/06/2016
Io, mia sorella e mia madre siamo proprietarie di un immobile commerciale locato con contratto di affitto intestato a tutte e tre; poiché lasciamo a mia madre il canone mensile, io e mia sorella le potremmo dare in usufrutto il canone di locazione con una scrittura privata e autenticata anche da presentare all'Agenzia delle Entrate? Ringrazio per l'eventuale risposta.

45839 - Redazione
01/06/2016
Massimo, la risposta è si. Ma anche con il contratto di comodato d'uso gratuito suo fratello acquisirebbe un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Fiscalmente questo significa che titolare del reddito relativo al fabbricato resterebbe sempre lei.

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