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Sfratto per morosità: come funziona

Che cos'è

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.

Cosa fare in caso di morosità dell'inquilino

In tale ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni modelli da cui prendere spunto:

Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per avviare la procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello), in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata. Tra la notificazione dell’intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sanato la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero", un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione però: gli sfratti possono essere eseguiti soltanto se i proprietari sono in regola con il fisco (IMU, Tassa sui rifiuti, IRPEF, ecc.).

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Prorogato fino al 31.12.2014 il blocco degli sfratti per finita locazione per le famiglie disagiate. Per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Pubblicato il 06/06/2014    198 Commenti
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31554 - cristian
25/07/2014 07:29
Buongiorno, sono proprietaria di un immobile ed il contratto d'affitto è intestato ad entrambi la coppia. Il compagno ha lasciato l'appartamento e dentro ci abita la compagna con la relativa figlia. Il compagno il mese passato ha pagato la sua quota d'affitto e la compagna no. La compagna viene aiutata dall'assistenza sociale affinché non le trovano un appartamento affinchè non scade il contratto d'affitto. Nel mese di luglio nessuno dei due mi ha pagato l'affitto. (quindi non ho ricevuto la metà di lei del mese passato + il mese di luglio per intero) Le mie domande sono: Posso chiedere a lei lo sfratto per il mancato pagamento anche se di mezzo ci sono degli assistenti sociali? Se la risposta è positiva secondo Voi è facile avere una risposta positiva dal giudice?

31544 - Redazione
25/07/2014 09:57
Monica, alla prima udienza può richiedere al Giudice, eventualmente anche attraverso un rinvio di 90 giorni (cosiddetto termine di grazia), l’estinzione del procedimento di sfratto attraverso il pagamento di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino a quel momento.

31522 - monica
23/07/2014 22:45
Salve volevo solo sapere sono due mesi ho problemi a pagare l'affitto. Ho ricevuto la lettera dall'avvocato del mio padrone di casa dicendo che ci sarà a settembre in tribunale davanti al giudice di pace l'udienza per convalidare lo sfratto se non paghiamo. Ma se io pago gli affitti prima dell'udienza la convalida dello sfratto me lo fanno lo stesso?

31517 - Redazione
23/07/2014 15:08
Mario, il mancato pagamento di una sola mensilità di affitto decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile. Questo significa che lei può già inviare al suo inquilino una lettera di messa in mora. Magari provi anche a parlarci per capire se si tratta di una situazione di momentanea difficoltà o se invece il problema è più serio.

31515 - Mario Scippa
23/07/2014 11:44
Salve, ho un appartamento di proprietà, che ho affittato il mese di settembre scorso, il conduttore il primo mese è stato puntuale, poi per i mesi successivi ha pagato sempre in ritardo di 10-15 giorni e sempre dietro una mia telefonata, adesso sono trascorsi 20 giorni e dopo una mia telefonata alla quale non mi ha risposto mi manda un sms, dicendomi che non ha la disponibilità al momento per pagare. Dopo quanto tempo posso mandare una lettera racc. di messa in mora? E lo devo fare io o un avvocato?

30906 - Redazione
27/06/2014 11:58
Michele, ma la fase giudiziaria è stata già avviata? Le ricordiamo che questa inizia con la notifica, tramite Ufficiale Giudiziario, di un atto con cui il proprietario dell’immobile intima lo sfratto per morosità all’inquilino e lo cita ad un’udienza avanti al giudice del Tribunale del luogo ove è sito l’immobile locato. L’inquilino può decidere se comparire in udienza oppure no. Nel primo caso potrà opporsi alla convalida, in alternativa sanare la morosità versando al locatore l’importo dovuto (canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese legali). A tale scopo può chiedere anche che gli venga assegnato un termine (“termine di grazia”). Se invece l’inquilino non compare all’udienza, non si oppone e non sana la morosità, il Giudice convalida lo sfratto intimato e fissa una data entro cui l’inquilino deve lasciare l’immobile. Se non lo fa si vedrà notificare l’atto di precetto, con cui gli verrà intimato di rilasciare, entro 10 giorni dalla notifica, l’immobile, avvertendolo che in caso contrario si provvederà all’esecuzione forzata. Dunque solo trascorsi questi ulteriori 10 giorni, si potrà procedere con il “preavviso di sfratto” e quindi con l'eventuale ricorso della forza pubblica per liberare l’immobile e restituirlo al legittimo proprietario (l’ufficiale giudiziario deve avvertire il conduttore con almeno 3 giorni di anticipo). Come vede la procedura è abbastanza lunga e articolata e da quello che ci scrive non riusciamo a capire quale fase della procedura lei si trovi esattamente ad affrontare.
Naturalmente una causa di sfratto, per di più causa perdita del posto di lavoro, non può costituire motivo per la pedita della patria potestà.

30899 - michele
26/06/2014 22:30
Salve mi chiamo michele, da 1 anno abito con mia moglie e mio figlio che ha meno di due anni in questo appartamento ho pagato solo 2 mesi anticipati e il mese corrente. Poi purtroppo ho perso il lavoro e non ho potuto piu pagare. Adesso ho ricevuto lo sfratto esecutivo, detto da loro. Ora vorrei sapere se lo sfratto esecutivo con le forze dell'ordine come viene eseguito e se nella data stabilita viene fatto in giornata stessa oppure no, e volevo sapere se potevano levare la patria podestà del bambino. Grazie per la risposta Michele

30262 - Redazione
01/06/2014 19:18
Santa, ai fini del perfezionamento della notifica dell’intimazione di sfratto è necessaria la sottoscrizione dell’avviso di ricevimento da parte del destinatario.

30254 - santa
31/05/2014 22:03
Salve io e mio marito da mesi non paghiamo piu' l'affitto di casa perchè mio marito ha perso il lavoro e due mesi fa era stata fissata l'udienza al tribunale, ma il nostro avvocato che doveva richiedere il termine di grazia non si è presentato. Quindi sicuramente hanno reso esecutivo lo sfratto, noi ancora non abbiamo ricevuto nessuna notifica ma se fosse arrivata mentre in casa non c'era nessuno in quel caso che succede?

29260 - Redazione
12/03/2014 19:17
Marco, se non troverà un accordo bonario con il suo proprietario, l’avvio della procedura di sfratto sarà purtroppo inevitabile. Consideri che il proprietario ha la possibilità di richiedere, unitamente all’atto di intimazione di sfratto, anche il decreto ingiuntivo. Ciò significa che qualora lei non adempia al pagamento degli arretrati dovuti, il decreto viene dichiarato dal Giudice esecutivo con la conseguenza che da quel momento possono scattare azioni esecutive come il pignoramento mobiliare (denaro, cose, azioni, partecipazioni, quote societarie, crediti, autovettura, ecc.), immobiliare, del quinto dello stipendio, ecc. Anche l’indennità di disoccupazione è pignorabile nella misura massima di un quinto del rateo percepito.