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Lo sfratto per morosità: ecco come funziona

Che cos'è lo sfratto

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento locato. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali (sfratto per morisità).

La lettera di messa in mora

In tale ultima ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni fac simile di lettera di messa in mora contro inquilino moroso da cui prendere spunto.

Avvio della procedura di sfratto

Se la lettera di messa in mora non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per dare avvio alla procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello). Si tratta in pratica di un atto che contiene i motivi dello sfratto e la data in cui l'inquilino moroso deve comparire innanzi al Giudice.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova l'immobile locato. Tra la notificazione dell’intimazione di sfratto ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

E’ importante che l'inquilino sia presente all’udienza, perchè in quella sede potrà sanare la morosità (canoni non pagati maggiorati degli interessi legali e delle spese processuali) evitando di dover rilasciare l’immobile.

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sana la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

Termine di grazia

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Atto di precetto

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Monitoria di sgombero

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero" (o "avviso di sloggio"), un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione però: gli sfratti possono essere eseguiti soltanto se i proprietari sono in regola con il fisco (IMU, Tassa sui rifiuti, IRPEF, ecc.).

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Prorogato fino al 29.06.2015 il blocco degli sfratti per finita locazione per le famiglie disagiate. Per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Pubblicato il 06/06/2014    221 Commenti
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40378 - yle
07/07/2015 15:31
Buongiorno, riassumo brevemente l'incubo che vivo: ho concluso la pratica di sfratto esecutivo con cambio delle serrature... l'ex inquilino è rientrato di forza scassinando la porta e siamo giunti a chiamare le forze dell'ordine. Riassumo: tizio è stato allontanato con accusa di lesioni personali, lesioni a p.u. e violazione di domicilio con violenza sulle cose. Il mio problema grosso è che al momento lui è tranquillamente libero e tutte le sue cose sono nell'appartamento. Premetto che l'immobile si trova a circa 60km dalla mia abitazione quindi il tutto è difficilmente controllabile; non posso neanche chiudere l'acqua perchè condominiale... cosa posso fare? Non posso contare sui vicini...è rientrato in casa e nessuno ha visto o sentito nulla... grazie

39837 - Redazione
15/06/2015 11:49
Giovanni, esponendo la questione in due righe non sapremmo davvero cosa dirle? Il contratto è scaduto? Ci sono delle morosità in atto? E' stata avviata una procedura di sfratto (o ci sono solo schermaglie tra avvocati)? Se si a quale stadio si è giunti? Cosa c'entra il mutuo di 15000€?

39823 - Giovanni
13/06/2015 04:18
Mia mamma ha un ristorante dove noi praticamente ci abitiamo (sopra c'è la casa e sotto il ristorante) ed è quasi da una settimana che i due avvocati (quello di mia mamma e quell'altro) si scrivono per risolvere il problema dello sfratto e l'altro ha richiesto un mutuo di 15000€. Volevo sapere cosa dovremmo fare a questo punto visto che io non ne capisco molto di queste cose.

38376 - Redazione
21/04/2015 17:23
Sara, in questi casi normalmente il proprietario inoltra un avviso con raccomandata ar, sicuramente più efficace rispetto ad una visita di un incaricato. L'importante è che non abbia in qualche modo subito delle minacce.

38371 - Sara
21/04/2015 13:09
Buongiorno io ho lasciato un appartamento nel 2013 con alcune mensilità da pagare, può il proprietario dopo due anni mandarmi un semplice impiegato a chiedermi di pagare con tanto di interessi? Questo si è presentato alla mia porta essendo di un altro paese, non sono come mi abbia trovata.

38212 - Redazione
16/04/2015 10:48
MIke, purtroppo avrebbe fatto meglio a partecipare all'udienza, in quella sede avrebbe potuto rappresentare la sua situazione al Giudice e chiedere un termine entro il quale saldare il debito. Probabilmente oggi è tardi per un'azione di questo tipo, ma ne parli all'Ufficiale Giudiziario del Tribunale il giorno 23.

38206 - mike
15/04/2015 23:12
Salve noi abbiamo ricevuto lo sfratto nel novembre 2014 e non ci siamo presentati all'udienza il 20 di dicembre 2014 perchè noi non sappiamo niente di come è lo sfratto. E' anche giè venuto per prima volta il tribunale a casa il 23 di marzo e torna il 23 di questo mese, noi abbiamo dei bimbi quindi ha detto che verrà da sola senza i vigili.. Se noi saldiamo il debito di 4mila secondo lei possiamo rimanere o ci cacciano lo stesso via? Aspetto la sua risposta. Grazie.

37139 - Redazione
17/03/2015 15:24
Laura, ne ha tutto il diritto.

37119 - Laura
16/03/2015 23:46
Ho un inquilino moroso da più di sei mesi che si è reso irreperibile per una denuncia penale nei suoi confronti. Posso chiedere lo sfratto visto che nel momento in cui Questa persona rientra in Italia è passibile di arresto? Grazie per il Vs aiuto

36318 - Redazione
25/02/2015 16:26
Giuseppe, in realtà l'inquilino non può arbitrariamente sospendere il pagamento del canone di affitto, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione dell'appartamento). Sarebbe stato meglio chiedere la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1580 del C.C., e agire per un eventuale risarcimento del danno alla salute patito da lei o dai suoi familiari (2043 ss. c.c.). Ad ogni modo siamo certi che il suo legale saprà consigliarle al meglio.


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