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Sfratto per morosità: come funziona

Che cos'è

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.

Cosa fare in caso di morosità dell'inquilino

In tale ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni modelli da cui prendere spunto:

Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per avviare la procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello), in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata. Tra la notificazione dell’intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sanato la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero", un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione però: gli sfratti possono essere eseguiti soltanto se i proprietari sono in regola con il fisco (IMU, Tassa sui rifiuti, IRPEF, ecc.).

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Prorogato fino al 31.12.2014 il blocco degli sfratti per finita locazione per le famiglie disagiate. Per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Pubblicato il 06/06/2014    218 Commenti
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38376 - Redazione
21/04/2015 17:23
Sara, in questi casi normalmente il proprietario inoltra un avviso con raccomandata ar, sicuramente più efficace rispetto ad una visita di un incaricato. L'importante è che non abbia in qualche modo subito delle minacce.

38371 - Sara
21/04/2015 13:09
Buongiorno io ho lasciato un appartamento nel 2013 con alcune mensilità da pagare, può il proprietario dopo due anni mandarmi un semplice impiegato a chiedermi di pagare con tanto di interessi? Questo si è presentato alla mia porta essendo di un altro paese, non sono come mi abbia trovata.

38212 - Redazione
16/04/2015 10:48
MIke, purtroppo avrebbe fatto meglio a partecipare all'udienza, in quella sede avrebbe potuto rappresentare la sua situazione al Giudice e chiedere un termine entro il quale saldare il debito. Probabilmente oggi è tardi per un'azione di questo tipo, ma ne parli all'Ufficiale Giudiziario del Tribunale il giorno 23.

38206 - mike
15/04/2015 23:12
Salve noi abbiamo ricevuto lo sfratto nel novembre 2014 e non ci siamo presentati all'udienza il 20 di dicembre 2014 perchè noi non sappiamo niente di come è lo sfratto. E' anche giè venuto per prima volta il tribunale a casa il 23 di marzo e torna il 23 di questo mese, noi abbiamo dei bimbi quindi ha detto che verrà da sola senza i vigili.. Se noi saldiamo il debito di 4mila secondo lei possiamo rimanere o ci cacciano lo stesso via? Aspetto la sua risposta. Grazie.

37139 - Redazione
17/03/2015 15:24
Laura, ne ha tutto il diritto.

37119 - Laura
16/03/2015 23:46
Ho un inquilino moroso da più di sei mesi che si è reso irreperibile per una denuncia penale nei suoi confronti. Posso chiedere lo sfratto visto che nel momento in cui Questa persona rientra in Italia è passibile di arresto? Grazie per il Vs aiuto

36318 - Redazione
25/02/2015 16:26
Giuseppe, in realtà l'inquilino non può arbitrariamente sospendere il pagamento del canone di affitto, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione dell'appartamento). Sarebbe stato meglio chiedere la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1580 del C.C., e agire per un eventuale risarcimento del danno alla salute patito da lei o dai suoi familiari (2043 ss. c.c.). Ad ogni modo siamo certi che il suo legale saprà consigliarle al meglio.

36310 - Giuseppe
25/02/2015 10:33
Abbiamo avuto lo sfratto per morosità, preciso che i canoni non sono stati pagati alla proprietaria perché l'immobile e' stato dichiarato inagibile dai vigili del fuoco poiché abbiamo l'appartamento pieno di infiltrazioni di acqua piovana. L'immobile è di circa 50 mq, la stanza da letto per la quale la proprietaria ha mandato un ingegnere di sua fiducia, non è utilizzabile mentre il bagno non è agibile perché le infiltrazioni di acqua stanno facendo cadere le mattonelle. Più volte ho sollecitato la proprietaria poiché rifancendomi all'art 1580 codice civile lei è obbligata ad intervenire. Ora ho messo l'avvocato per contestare lo sfratto. Cosa mi succede ora la responsabilità è della proprietaria?

35996 - Redazione
19/02/2015 14:59
Antonio, l'assistenza di un legale, benchè non sia imposta dalla legge, in taluni casi potrebbe essere consigliabile.

35989 - Antonio Quaranta
19/02/2015 12:01
E' obbligatorio rivolgersi ad un legale di fiducia per avviare una procedure di sfratto davati al giudice, Grazie


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