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Sfratto per morosità: come funziona

Che cos'è

Lo sfratto è il provvedimento attraverso il quale un Giudice ordina all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento. I motivi che stanno alla base di uno sfratto sono diversi: la scadenza del contratto di locazione, la decisione del proprietario di riutilizzare l'alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge, un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), il protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.

Cosa fare in caso di morosità dell'inquilino

In tale ipotesi è opportuno che il proprietario dell'immobile scriva innanzitutto una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno in cui sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).

In proposito vi offriamo alcuni modelli da cui prendere spunto:

Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non sortisce alcun effetto, il proprietario deve rivolgersi ad un avvocato di fiducia per avviare la procedura di sfratto. In pratica l'avvocato notifica l'intimazione di sfratto e la citazione per la convalida (questo il modello), in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza.

Competente è il giudice del luogo in cui si trova la cosa locata. Tra la notificazione dell’intimazione ed il giorno dell'udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (nel conteggio non si computa né il giorno iniziale, né quello finale).

Se l'inquilino non si presenta all'udienza oppure non si oppone e non ha sanato la morosità, il Giudice convalida lo sfratto, che diviene "esecutivo" e, dunque, ha formalmente effetto entro 60 giorni. Il provvedimento del Giudice viene quindi inviato in cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva.

C’è da dire che l'inquilino presentandosi all'udienza può chiedere al Giudice un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità ("termine di grazia"). Il Giudice può concedere in questi casi fino a tre, quattro o sei mesi per pagare, ma solo se si tratta di locazioni abitative e non commerciali. Per anziani ultrasessantacinquenni, disoccupati, cassaintegrati e diversamente abili la proroga può essere anche superiore.

Se l'inquilino non salda il proprio debito e si ostina comunque a non lasciare l'immobile, nonostante il provvedimento fissato dal Giudice, il proprietario, sempre a mezzo del suo avvocato, deve notificargli l'atto di precetto in cui gli intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica. In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.

Se neppure l'atto di precetto da i suoi frutti, si arriva alla "monitoria di sgombero", un altro atto in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica all’inquilino il giorno e l'ora esatti in cui si procederà ad eseguire materialmente lo sfratto, se necessario con l’intervento della forza pubblica.

Attenzione però: gli sfratti possono essere eseguiti soltanto se i proprietari sono in regola con il fisco (IMU, Tassa sui rifiuti, IRPEF, ecc.).

Eseguito lo sfratto e cambiate le serrature, viene redatto un "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.

Prorogato fino al 31.12.2014 il blocco degli sfratti per finita locazione per le famiglie disagiate. Per maggiori informazioni leggi questo articolo.

Pubblicato il 06/06/2014    212 Commenti
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36318 - Redazione
25/02/2015 16:26
Giuseppe, in realtà l'inquilino non può arbitrariamente sospendere il pagamento del canone di affitto, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione dell'appartamento). Sarebbe stato meglio chiedere la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1580 del C.C., e agire per un eventuale risarcimento del danno alla salute patito da lei o dai suoi familiari (2043 ss. c.c.). Ad ogni modo siamo certi che il suo legale saprà consigliarle al meglio.

36310 - Giuseppe
25/02/2015 10:33
Abbiamo avuto lo sfratto per morosità, preciso che i canoni non sono stati pagati alla proprietaria perché l'immobile e' stato dichiarato inagibile dai vigili del fuoco poiché abbiamo l'appartamento pieno di infiltrazioni di acqua piovana. L'immobile è di circa 50 mq, la stanza da letto per la quale la proprietaria ha mandato un ingegnere di sua fiducia, non è utilizzabile mentre il bagno non è agibile perché le infiltrazioni di acqua stanno facendo cadere le mattonelle. Più volte ho sollecitato la proprietaria poiché rifancendomi all'art 1580 codice civile lei è obbligata ad intervenire. Ora ho messo l'avvocato per contestare lo sfratto. Cosa mi succede ora la responsabilità è della proprietaria?

35996 - Redazione
19/02/2015 14:59
Antonio, l'assistenza di un legale, benchè non sia imposta dalla legge, in taluni casi potrebbe essere consigliabile.

35989 - Antonio Quaranta
19/02/2015 12:01
E' obbligatorio rivolgersi ad un legale di fiducia per avviare una procedure di sfratto davati al giudice, Grazie

35820 - Redazione
12/02/2015 12:44
Antonio, le spese legali seppur anticipate dal proprietario, sono generalmente poste a carico del conduttore, che dunque sarà tenuto al rimborso nei confronti del proprietario.

35812 - Antonio Quaranta
12/02/2015 05:19
L'inquilino con sfratto esecutivo per morosità, risponde in toto per le spese legali, ed i giorni necessari per il rilascio dell'immobile gli vengono addebitati unitamente ai pagamenti condominiali.

35203 - Redazione
26/01/2015 09:33
Luisa, non presentandosi all'udienza ha purtroppo commesso un grave errore. In quella occasione, infatti, avrebbe potuto spiegare al Giudice la situazione di difficoltà, legata tra le altre cose alla grave situazione di salute di suo marito, e chiedere per questo un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità. A questo punto il proprietario con la la "convalida di sfratto, può legittimamente rifiutarsi di accettare qualsiasi vostra proposta ed esigere lo sgombero dell'appartamento. Il consiglio che ci sentiamo di darle è di rivolgersi immediatamente ai Servizi Sociali del Comune confidando in una presa in carico del vostro problema da parte dell'Amministrazione.

35197 - luisa
24/01/2015 01:27
Salve. Sono spaventata dal momento che mi ritrovo in strada con la mia figlia di appena un anno e il mio compagno. Abbiamo un contratto regolare 4+4, nei mesi di ottobre novembre e dicembre non siamo riusciti a pagare l'affitto. Il proprietario e' venuto diverse volte a richiedere i soldi, ma non siamo riusciti a saldare. Ci stava minacciando con il servizi sociali, e che ci fa un sacco di problemi. La figlia l'abbiamo insieme, ma noi non siamo sposati e non siamo residenti qui. Cosa c'entrano i servizi sociali? Siamo in grande difficoltà, il mio compagno e' anche gravemente malato e sta facendo le cure e viviamo con un unico stipendio. Il 29 di dic.2014 e' arrivato l'ufficiale giudiziario a consegnarmi l'atto di intimazione di sfratto per morosità con udienza il 23 gennaio 2015. Non abbiamo i soldi per un avvocato, non mi sono presentata e stasera è arrivato il proprietario dicendomi che il giudice ha firmato l'atto di sfratto per il fine mese di febbraio e ci invita ad uscire prima di quella data per non rischiare di avere problemi. Noi abbiamo chiesto anche prima e anche oggi stesso di pagargli l'affitto, ma lui non voleva sentir nulla di noi come inquilini. Mi chiedo, il proprietario mi manaccia troppo o mi sbaglio? Cosa succede ora? COSA POSSIAMO FARE !? SONO SPAVENTATA. Ci possono buttare fuori con la bambina di un anno e il compagno gravemente malato, possiamo richiedere all'ufficiale giudiziario di poter cominciare a pagare i debiti? Grazie di cuore.

33476 - Redazione
14/11/2014 10:24
Nadia, nel caso in cui non si sia ancora concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore, anche i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare. Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedolare secca, il credito d’imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi secondo le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati a IRPEF, sarà commisurato all’importo della cedolare secca versata.

33471 - nadia negrisolo
13/11/2014 22:17
L'inquilino non paga da 19 mesi il contratto scade settembre 2015 è in fase di sfratto ma il giudice non ha ancora dichiarato esecutivo si deve versare comunque l'acconto a novembre della cedolare secca?


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