Recesso del conduttore per gravi motivi

Se siete in affitto ricordate che, qualora ricorrano "gravi motivi", potete recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi (art. 3 comma 6 della Legge 431/98).

La legge non chiarisce cosa si intende esattamente per "gravi motivi", per cui in questi casi occorre far riferimento alla giurisprudenza. E' chiaro, comunque, che i "gravi motivi", applicabili sia alle locazione abitative che a quelle ad uso diverso, devono presentarsi come circostanze oggettive, ossia estranee alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenute nel corso del rapporto.

Per le locazioni ad uso abitativo tale ipotesi ad esempio ricorre quando il conduttore improvvisamente ed inaspettatamente è costretto a trasferirsi in altra città per motivi di lavoro non dipendenti da sue scelte personali. Oppure quando i locali - a seguito della nascita di figli - siano diventati insufficienti, con conseguente necessità di acquistare un altro immobile. Ma anche quando nell'appartamento si riscontra la presenza di muffa ed umidità sulle pareti che determina una diminuzione del confort abitativo nonché della sua salubrità ed igiene.

Per le locazioni ad uso non abitativo, possono costituire "gravi motivi" l'andamento della congiuntura economica che obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale rendendo particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, la mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona, l'esigenza - insorta dopo la costituzione del rapporto - di trasferire altrove l'attività cui l'immobile locato era stato adibito, ecc.

Con il recesso da parte del conduttore, il locatore ha diritto al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi alla data della comunicazione di recesso, salva l'eventuale nuova locazione dell'immobile intervenuta nei sei mesi.

I "gravi motivi" di recesso devono essere specificati contestualmente alla lettera di recesso e non successivamente, ciò al fine di consentire al locatore di contestare tempestivamente i motivi del recesso. Questo il fac simile di recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi che potete utilizzare.

Se invece il conduttore non comunica i "gravi motivi" e nel contratto non è presente una clausola per la quale il conduttore può recedere liberamente e indipendentemente dai gravi motivi, il locatore può pretendere il pagamento dei canoni sino alla scadenza del contratto.

Pubblicato il 01/07/2010    115 Commenti
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38835 - Redazione
04/05/2015 13:07

Tiziana, ci sembra che i problemi siano diversi. In questa situazione lei può scegliere tra due soluzioni:
- chiedere la risoluzione immediata del contratto di locazione per gravi motivi;
- chiedere, in alternativa, la riduzione del canone di locazione.
Non potrebbe, invece, pretendere l'esecuzione di lavori di manutenzione dell'immobile, né eseguire direttamente le riparazioni. Inoltri al proprietario una lettera scritta.



38829 - Tiziana
03/05/2015 23:57
Salve a tutti vorrei chiedere come posso fare per avere un risarcimento dell'affitto pagato fino ad ora e per non pagare l'affitto viste le condizioni in cui versa l'appartamento, ora spiego meglio. Da giugno scorso ho affittato questo appartamento con il mio compagno e due bambini di 11 anni e premetto che quando abbiamo visto l'appartamento non c'erano gli allacciamemti, quindi non potevamo verificare le condizioni in cui versava. Poi appena ci siamo trasferiti e abbiamo allacciato tutto sono nati i problemi, la luce della cameretta dei bambini non funziona e abbiamo dovuto comprare una lampada perche nel lampadario non arriva corrente, poi il lavandino del bagno non funziona da un anno, l'idraulico ha detto che bisogna spaccare i muri ma la proprietaria non vuole perche l'appartamento è vecchiotto però paghiamo 420 euro d'affitto al mese; poi ci sono invasioni di scarafaggi in garage con il caldo e in tutto il condominio, pure in cucina li abbiamo trovati. Poi i cassonetti delle tapparelle che si staccano e in inverno quando c'è vento entra aria e il riscaldamento non va per niente. Non mi sembra normale anche perchè non ci aveva avvisato la proprietaria. Come posso fare visto che non navighiamo nell'oro e a stento riusciamo ad arrivare alla fine del mese? grazie

36093 - giorgio carletti
22/02/2015 09:12
Come dare la disdetta da garante di un contratto di locazione di uno anno non registrato

35192 - Redazione
23/01/2015 18:31
Sasha, nelle condizioni della casa non si ravvisano a nostro avviso gli estremi per una risoluzione del contratto per "gravi motivi". Tra i gravi motivi, invece, potrebbero rientrare i rumori molesti, specie se questi disturbano la quiete e il riposo notturno. Tuttavia nel caso specifico le potrebbe essere eccepito il fatto che quando ha deciso di abitare quell'immobile avrebbe dovuto considerare tutti gli aspetti, pro e contro, di questa sua decisione e non invocarne a posteriori l'invivibilità per recedere dal contratto di locazione.

35185 - Sasha
23/01/2015 08:49
Salve, ho preso in locazione un appartamento. E dal primo giorno ho scoperto che non ci si può dormire. Inoltre riscontati altri diffetti: le porte (interne) non si chiudono, nell'aramdio le mensole non reggono nessun peso e cadono subito, il bagno in qc modo è collegato con cucina di quaclun'altro e c'è sempre un odore terribile, non funziona bene l'impianto elettrico (a volte si spengono gli elettrodomestici) e lavandini sono otturati. Ma quello che mi preoccupa di più è il casino che inizia alle 23 e dura fino alle 2-3 di notte tutti i giorni provocato da un localino subito sotto le finestre. (che di giorno è invisibile e non lo avevo notato) Questi motivi possono essere considerati gravi? O magari alcuni di essi? Era obbligo di proprietario di comunicarmi la presenza di un locale notturno sotto casa, oppure il mio obbligo di verificare? Grazie

33887 - Redazione
25/11/2014 11:24
Chiara, la presenza di umidità e di muffa nell'appartamento può costituire un grave vizio dell'immobile e diminuirne in modo apprezzabile l'idoneità all’uso al quale è destinato. In questi casi, come recita l’articolo 1578 del codice civile, il conduttore “può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. Dunque è necessario che la presenza di umidità e muffa costituisca un deterioramento rilevante che di fatto impedisce al conduttore di godere appieno dell’immobile in affitto; così come è necessario che tale vizio, al momento della stipula del contratto, non fosse conosciuto o facilmente riconoscibile dall'inquilino, usando l'ordinaria diligenza.
Il locatore da parte sua deve per legge mantenere l’immobile in buono stato di manutenzione ed è tenuto ad intervenire in caso di presenza di muffa, umidità e scarafaggi nell'appartamento locato. In taluni casi il locatore potrebbe anche essere tenuto al risarcimento per danni alle cose e/o alla salute subiti dal conduttore. Se ritiene di non essere in grado di scrivere una lettera al suo proprietario, può farsi assistere da un legale di sua fiducia.

33886 - chiara
25/11/2014 10:06
Ciao, io avrei mille domande. ma per adesso ho pensato di farne solo una. Come conduttore, avevo chiamato il locatore per motivi gravi, come la presenza di scarafaggi dai vicini di casa e di muffa, ma a lui non interessa nulla, addiritttura mi da la colpa. Anche se lui sapeva bene la situazione della sua casa e non ci ha detto niente. Volevo sapere io adesso per lasciare questo appartamento devo scrivere una raccomandata con un avvocato o il commercialista? GRAZIE IN ANTICIPO.

31975 - Redazione
11/09/2014 10:54
Paolo, può rifiutarsi di rinnovare il contratto alla prima scadenza (primi sei anni) solo nei casi in cui egli intenda (art. 29 L. n. 392/78):
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di attività commerciale;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge e dai relativi piani comunali.

31964 - paolo
10/09/2014 22:57
Ho dato in affitto un locale a extracomunitari per uso commerciale regolarmente registrato, alla prima scadenza dei 6 anni per motivi validi vorrei terminare il rapporto, pero' ho dimenticato di inviare al conduttore la lettera 12 mesi prima, adesso mancano 10 mesi alla prima scadenza che posso fare grazie

31861 - giorgia
03/09/2014 15:37
Ho stipulato contratto locazioine commerciale giugno 2013, ottobre 2013 ho subito operazione per malattia endometriosi 4 stadio complicata da errore medico tanto da finire in rianimazione, a ottobre 2014 dovro' subire un secondo intervento. In quest'ultimo anno ho dovuto e dovro' affrontare spese mediche per il problema di salute che ancora persiste, e non riesco a sostenere le spese di affitto. Quindi a giugno 2014 ho mandato raccomandata per recesso anticipato con preavviso di sei mesi senza specificare quali sono i motivi gravi. Il locatario mi ha risposto che non posso recedere prima del 2019. Ha ragione?


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