Mutui: rinegoziazione, portabilità e sostituzione

Chi ha contratto un mutuo che dopo qualche anno si rivela non più adeguato alla propria situazione economica o non più conveniente rispetto agli altri, ha tre strumenti a disposizione per migliore la propria posizione:

A) la "RINEGOZIAZIONE", istituto che prevede la ricontrattazione di alcune clausole del vecchio contratto di mutuo, riguardanti ad esempio la durata residuale del rimborso e/o il tipo di tasso applicato. Possono rinegoziare il mutuo soltanto i contraenti originari (stesso mutuatario, stessa banca) ed entrambi devono essere concordi sulle variazioni da apportare. La rinegoziazione del mutuo costituisce comunque una facoltà e non un obbligo per la banca.

Sulla base di quanto stabilito dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Finanziaria 2008), l'operazione può essere condotta senza costi e atti notarili, con un semplice scambio di corrispondenza tra banca e cliente ("resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuirela variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata.").

Questo il fac-simile che Moduli.it vi mette a disposizione per chiedere la rinegoziazione del mutuo.

B) la "PORTABILITA'" (o SURROGAZIONE), istituto che consente al debitore, anche mediante scrittura privata, il passaggio del mutuo da una Banca ad un'altra con surrogazione dell'ipoteca; questo significa che il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario. In sintesi questi i vantaggi introdotti dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cd Legge Bersani) e dalla Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Finanziaria 2008):

  • nessuna cancellazione ipoteca (la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario), dunque risparmio sulle spese notarili. L'unico costo che il mutuatario deve sostenere è appunto la tassa ipotecaria per l'iscrizione nei registri immobiliari della surrogazione (35 €);
  • nessuna spesa per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali;
  • nessuna applicazione di nuove tasse (es. imposta sostitutiva);
  • nessuna perdita dei vantaggi fiscali (es.benefici fiscali prima casa);
  • risparmi sugli interessi pagati (per le condizioni migliori offerte dalla nuova banca);
  • eventuale modifica di altre condizioni contrattuali originarie.
Moduli.it vi offre il modello per il trasferimento con surrogazione del mutuo.

Cosa importante, la vecchia banca non può opporsi alla surrogazione eccependo ad esempio che il contratto di finanziamento non consente l'estinzione anticipata. C'è da dire in proposito che l'Autorità garante per la concorrenza e il mercato ha aperto diverse istruttorie nei confronti di quelle banche che sostanzialmente avevano deciso di non applicare la legge Bersani sulla portabilità dei mutui. Se, dunque, ci si imbatte in situazioni di questo tipo, sarebbe opportuno denunciarle all'Antitrust usando questo modello.

Se invece la banca accetta la surrogazione ma vi fa pagare delle spese (istruttoria, perizia, notaio), avete il diritto di chiederne il rimborso. Questo il modulo da utilizzare.

Inoltre, il DL n. 78/2009 (decreto anti-crisi), con la finalità di favorire l'applicazione della surroga del mutuo, ha stabilito che nel caso in cui l'operazione non si perfezioni entro il termine di 30 giorni dalla data della richiesta da parte della banca cessionaria alla banca cedente, la banca cedente dovrà comunque risarcire il cliente per ciascun mese o frazione di mese di ritardo per un importo pari all'1% del valore del mutuo. Resta ferma la possibilità per la banca cedente di rivalersi sulla banca cessionaria nel caso il ritardo sia dovuto a cause imputabili a quest'ultima. Questo il modulo per la richiesta di risarcimento.

C) la "SOSTITUZIONE", attraverso il quale si estingue il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo presso la stessa o un'altra banca (mutuo di sostituzione). È l'opzione più onerosa; infatti occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l'anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall'accensione di un nuovo contratto di finanziamento.

Affinché l'operazione sia vantaggiosa, dunque, è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione.