Quando e come il locatore può disdire il contratto d'affitto

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Secondo la legislazione vigente (L. 431/98) le parti possono stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali il contratto si rinnova per un analogo periodo (4+4). In alternativa le parti possono ricorrere ad appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, della durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o di specifiche condizioni richieste dalla legge.

Cosa accade alla prima scadenza del contratto

Come detto, in entrambi i casi alla prima scadenza i contratti di locazione ad uso abitativo si intendono automaticamente rinnovati a meno che il locatore non comunichi disdetta per specifici motivi indicati dalla legge (art. 3 della Legge 431/98).

Questi i motivi per i quali il locatore può chiedere la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza:
a) il locatore intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intende destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offre al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore ha la piena disponibilità;
c) il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o comunque assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento dei lavori;
e) l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intende operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intende eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

In tutti questi casi, dunque, il locatore può dunque avvalersi della facoltà di recedere dal contratto dandone avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata.

Vi proponiamo il modello di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla scadenza del primo quadriennio.

Cosa accade alla seconda scadenza del contratto

Alla seconda scadenza del contratto, ossia decorsi 8 anni dall'inizio della locazione per i contratti liberi e del biennio di proroga per quelli concordati, possono verificarsi le seguenti situazioni:

  • le parti non sollevano alcunché per cui il contratto si rinnova per un ulteriore periodo di 4 anni;
  • una delle parti vuole rinnovare il contratto ma a nuove condizioni; in questo caso la parte interessata deve inoltrare all’altra parte la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Chi riceve la proposta di rinnovo, può decidere di accettarla, rifiutarla (a quel punto il contratto cesserà alla scadenza naturale), oppure di fare una controproposta. In qualunque caso la risposta va comunicata alla controparte  mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo. In mancanza di risposta il contratto si intende risolto.
  • una delle parti non abbia interesse a rinnovare il contratto. In questo caso la disdetta va comunicata con lettera raccomandata che deve pervenire a conoscenza del destinatario almeno 6 mesi prima della data di scadenza.

    Vi proponiamo il modello di disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore alla scadenza del secondo quadriennio.

    Questo infine il modello di verbale di riconsegna dell'immobile in locazione.
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47451 - Marzia
19/11/2016
Salve, sono un medico ed ho acquistato un immobile accatastato A10 già locato ad altro medico della ASL con contratto commerciale 6+6 stipulato nel 2014. Nel 2020 scadranno i primi 6 anni ed io vorrei riprendermi lo studio per poterci esercitare. Ho letto la legge inerente i contratti commerciali, in particolare l'articolo 27, che non contempla la categoria dei medici (nè artigiani, nè commerciali, nè turistici). Quindi dovrò aspettare 12 anni per poterlo utilizzare? Grazie mille

47146 - Redazione
27/10/2016
Diego, purtroppo senza la disponibilità del suo inquilino può fare ben poco al momento. Deve necessariamente attendere la prima scadenza (4 anni), prima di poter legittimamente disdettare il contratto.

47137 - diego m.
27/10/2016
Salve ho una questione da porvi. Ho dato a marzo 2016 una casa in affitto, purtroppo ora mi ritrovo senza lavoro e senza una casa in affitto poichè senza lavoro nessuno mi da casa (ho 2 figli e la compagna a carico). Dopo aver parlato con l'inquilino a fine luglio 2016 ho spiegato la situazione e mi ha detto che a malincuore avrebbero cercato un altra sistemazione! Oggi mi arriva una raccomandata dal loro avvocato con cui mi si dice che non intendono abbandonare casa! Cosa posso fare? Vi prego aiutatemi perchè al momento sono ospite dai miei e siamo in 7 in una casa con 2 camere e 1 bagno! Attendo aiuto e vi ringrazio per ora p.s.sono disperato!!!

46804 - Redazione
03/10/2016
Franco, si tratta di una clausola vessatoria e come tale non potrebbe essere inserita in un contratto di locazione (secondo la legge è da considerarsi inefficace), a meno che non sia esplicitamente approvata per iscritto dal conduttore con la doppia sottoscrizione.

46787 - Franco
30/09/2016
Buonasera, vorrei un'informazione: il locatore (se d'accordo con i conduttori) potrebbe inserire nel contratto di locazione una clausola a suo favore per recedere anticipatamente (ovviamente previo avviso con raccomandata)? Oppure suddetta clausola renderebbe nullo il contratto?

46745 - Antonia
26/09/2016
Salve! Ho un contratto di locazione che scade a novembre 2019 (formula 4 + 4, rinnovatomi a novembre del 2011 e quindi tuttora valido!). La proprietaria vuole disdirlo anticipatamente e vuole obbligarmi a firmare una scrittura privata con la quale devo lasciare libero l'immobile entro 6 mesi e senza pretendere alcuna restituzione della caparra versata alla stipula del contratto originale che risale al 1999 !! Inoltre dichiara di volere l'appartamento indietro per motivi strettamente personali ....Premesso che noi si vive nello stesso appartamento senza che lei abbia mai fatto lavori di adeguamento dell'impianto elettrico previsti dalla legge. Inoltre l'appartamento e' tuttora senza riscaldamento da oltre otto anni in quanto il condominio ha deciso di eliminare l'impianto centralizzato, vorrei sapere se e' un suo diritto agire in questo modo e come posso tutelarmi ! Grazie !!

46630 - Ivano Alessandro M.
15/09/2016
Buongiorno, sono sia locatore (seconda scadenza tra un anno) che conduttore (prima scadenza tra due anni), secondo i due contratti solo il conduttore puo' per motivi gravi disdire anzitempo il contatto, mentre li locatore solo alle scadenze. Ma se lo fa' il mio locatore alla prima scadenza, mentre io ho gia' prolungato per altri 4 anni il mio, e' vero come mi e' stato detto alle ACLI che posso comunque disdire anch'io anticipatamente (sempre con regolare preavviso), per rientrare in possesso della mia abitazione (a scopo abitativo naturalmente)??

46436 - Redazione
10/08/2016
Mario, deve comunque attendere la scadenza del 31 Luglio 2017 e darne comunicazione al conduttore almeno 6 mesi prima di questa data. In ogni caso tenga presente che in caso di vendita dell'immobile locato, all'inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione.

46420 - mario t.
09/08/2016
Gentile redazione, sono proprietario di un'appartamento dato in affitto (4 + 4) il 01/08/2013, quindi la prima scadenza sarà il 31/07/2017. La mia domanda è la seguente: posso riavere casa prima della scadenza dei 4 anni perchè abbiamo trovato un'acquirente, visto che attualmente siamo in affitto in una località diversa ed abbiamo deciso di comprare casa ed ovviamente non possiamo farlo visto che sull'immobile grava un mutuo. E se si, qual'è la procedura e se eventualmente posso incappare in qualche penale. Vi ringrazio anticipatamente. Saluti

46336 - Giovanna
29/07/2016
Buongiorno, il mio proprietario mi ha mandato una lettera dove richiede il mio allontanamento per lavori di profonda ristrutturazione (come nella clausola del contratto d'affitto ove si specifica che nel caso di lavori importanti io dovrei uscire di casa senza chiedere indennizzi) specificando nella lettera con allegato che i materiali sono tossici e quindi richiedono 120 giorni per l'asciugatura del materiale. L'intervento che va a fare è per l'umido della casa. La casa non è pericolante, anzi è stata ristrutturata l'anno scorso e i lavori di umido non mi sembrano rientri nella "profonda ristrutturazione". Oltre al fatto che anzichè usare materiali tossici potrebbe usare materiali non tossici e quindi il mio allontanamento non sarebbe dovuto. Oltre al fatto che quella clausola non è valida per lavori di umido. E' possibile procedere legalmente in questo senso? Il mio contratto scade tra tre anni.

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