Il diritto di prelazione sugli immobili in affitto: termini e condizioni

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Il diritto di prelazione inquilino non è altro che il diritto di cui gode l'affittuario ad essere preferito, rispetto ad un altro a parità di condizioni, nel momento in cui il proprietario decide di mettere in vendita l'abitazione oggetto di locazione. Si tratta per la precisione di una prelazione legale dal momento che ha come fonte la l'art. 38 della Legge 27 luglio 1978, n. 392.

Quando opera il diritto di prelazione inquilino

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo opera quando:

  • il locatore, alla prima scadenza contrattuale (rispettivamente quattro e tre anni, a seconda che si tratti di contratto libero o a canone concordato), si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché intende vendere l’immobile a terzi;
  • l'inquilino non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Al verificarsi di queste condizioni il conduttore può acquistare l’abitazione pagando il prezzo stabilito dal proprietario, il quale non potrà vendere ad altri con condizioni diverse.

Il diritto prelazione inquilino si estende anche alle eventuali pertinenze (garage, posto auto, cantina, ecc.)

Il diritto di prelazione opera anche in caso di decesso del locatore?

L'inquilino non gode del diritto di prelazione se la vendita viene effettuata in favore del coniuge del locatore o dei suoi parenti entro il secondo grado (figli, nipote, fratello o sorella, nonno o nonna).

In tutti gli altri casi l'inquilino ha il diritto ad essere preferito a tutti gli altri coeredi (suocero/a, zio/a, figlio/a del coniuge, nipote del coniuge e così via).

Il diritto di prelazione vale anche per i locali commerciali?

In linea di massima il diritto di prelazione inquilino si applica sia alle locazioni abitative che alle locazioni commerciali (questo il modello prelazione locazione commerciale). 

Ma ad una condizione: che l'inquilino eserciti all'interno dell'immobile una attività che comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. La finalità è quella di tutelare l'avviamento commerciale dell'azienda.

Il diritto di prelazione, pertanto, non si applica alle locazioni commerciali se nell'immobile si esercita: 

  • una attività che non comporta contatti diretti con la clientela;
  • attività professionali;
  • attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, politiche, ecc.;
  • qualsiasi attività ma il conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale.

L'inquilino può rinunciare al diritto di prelazione?

Certo può farlo, anche in un momento successivo alla stipula del contratto (questo il modello rinuncia diritto di prelazione). Ciò che non è lecito è l'inserimento della rinuncia alla prelazione nel medesimo contratto di locazione.

Quando non spetta il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione inquilino non spetta se

  • il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
  • il locatore intende donare o trasferire l'immobile a titolo gratuito;
  • il locatore intende conferire l'immobile in una società;
  • alla scadenza del contratto il locatore intende affittare l'immobile ad altro inquilino;
  • il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado;
  • il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (art. 732 C.C.). In questo caso il diritto di prelazione opera in favore dei coeredi;
  • il locatore intende vendere l'intera palazzina che include anche l'immobile oggetto di locazione.

Cosa deve fare il proprietario

Se il proprietario decide di mettere in vendita la propria abitazione deve darne comunicazione al proprio inquilino mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (art. 38 L. 392/1978). Attenzione: una raccomandata a.r. non è sufficiente.

Questa la lettera prelazione vendita immobile uso abitativo.

Nella comunicazione devono essere indicati:

  • il corrispettivo (in denaro)
  • le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa (ad es. le modalità di pagamento)
  • l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione (art. 38 L. 392/1978).

Se sono presenti più inquilini?

Se l'immobile risulta locato a più persone, il proprietario deve comunicare la sua intenzione di volerlo alienare a ciascuna di esse.

I conduttori possono esercitare congiuntamente il diritto di prelazione e, nell'ipotesi che taluno di essi rinunci, tale facoltà può essere azionata dal rimanente o dai rimanenti.

Se uno dei conduttori non comunica nei tempi stabili agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, viene considerato dalla legge rinunciatario alla prelazione stessa.

In che termini va esercitato il diritto di prelazione inquilino

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli dal proprietario.

Se l'inquilino non risponde nei tempi previsti

Se il conduttore non manifesta, entro il termine perentorio stabilito dalla legge, l'intenzione di acquistare l'immobile al prezzo comunicato dal proprietario, decade automaticamente dal diritto di prelazione.

In che termini l'inquilino deve versare il prezzo di acquisto

L'inquilino deve provvedere al pagamento del prezzo entro 30 giorni, decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare (quarto comma art. 38 L. 392/1978).

Cosa accade se il locatore non informa l'inquilino

Se il proprietario vende ad un terzo 

  • senza aver notificato alcuna comunicazione all'inquilino oppure
  • ad un prezzo inferiore a quello indicato nella comunicazione

il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa (art. 39 L. 392/1978) e addirittura pretendere il risarcimento di eventuali danni.

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