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Diritto di prelazione sugli immobili in affitto: termini e condizioni

Il diritto di prelazione inquilino non è altro che il diritto di cui gode l'affittuario ad essere preferito, rispetto ad un altro a parità di condizioni, nel momento in cui il proprietario decide di mettere in vendita l'abitazione oggetto di locazione. Si tratta per la precisione di una prelazione legale dal momento che ha come fonte l'art. 38 della Legge 27 luglio 1978, n. 392.

Quando opera il diritto di prelazione inquilino

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo opera quando:

  • il locatore, alla prima scadenza contrattuale (rispettivamente quattro e tre anni, a seconda che si tratti di contratto libero o a canone concordato), si avvale della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché intende vendere l’immobile a terzi;
  • il proprietario non risulta in possesso di altri immobili oltre a quello in cui abita e a quello concesso in affitto.

Al verificarsi di queste condizioni il conduttore può acquistare l’abitazione pagando il prezzo stabilito dal proprietario, il quale non potrà vendere ad altri con condizioni diverse.

Il diritto prelazione inquilino si estende anche alle eventuali pertinenze (garage, posto auto, cantina, ecc.)

Il diritto di prelazione opera anche in caso di decesso del locatore?

L'inquilino non gode del diritto di prelazione se la vendita viene effettuata in favore del coniuge del locatore o dei suoi parenti entro il secondo grado (figli, nipote, fratello o sorella, nonno o nonna).

In tutti gli altri casi l'inquilino ha il diritto ad essere preferito a tutti gli altri coeredi (suocero/a, zio/a, figlio/a del coniuge, nipote del coniuge e così via).

Il diritto di prelazione vale anche per i locali commerciali?

In linea di massima il diritto di prelazione inquilino si applica non solo alle locazioni abitative, ma anche alle locazioni commerciali

Ma ad una condizione: che l'inquilino eserciti all'interno dell'immobile una attività che comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. La finalità è quella di tutelare l'avviamento commerciale dell'azienda.

Il diritto di prelazione, pertanto, non si applica alle locazioni commerciali se nell'immobile si esercita: 

  • una attività che non comporta contatti diretti con la clientela;
  • attività professionali;
  • attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, politiche, ecc.;
  • qualsiasi attività ma il conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale.

Quando non spetta il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione inquilino non spetta se

  • il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
  • il locatore intende donare o trasferire l'immobile a titolo gratuito;
  • il locatore intende conferire l'immobile in una società;
  • alla scadenza del contratto il locatore intende affittare l'immobile ad altro inquilino;
  • il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado;
  • il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria (art. 732 C.C.). In questo caso il diritto di prelazione opera in favore dei coeredi;
  • il locatore intende vendere l'intera palazzina che include anche l'immobile oggetto di locazione.

Cosa deve fare il proprietario

Se il proprietario decide di mettere in vendita la propria abitazione deve darne comunicazione al proprio inquilino mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario (art. 38 L. 392/1978). Attenzione: una raccomandata a.r. non è sufficiente. Sul nostro portale sono disponibili questi modelli a cui ispirarsi: 

Nella comunicazione devono essere indicati:

  • il corrispettivo (in denaro)
  • le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa (ad es. le modalità di pagamento)
  • l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione (art. 38 L. 392/1978).

Se sono presenti più inquilini?

Se l'immobile risulta locato a più persone, il proprietario deve comunicare la sua intenzione di volerlo alienare a ciascuna di esse.

I conduttori possono esercitare congiuntamente il diritto di prelazione e, nell'ipotesi che taluno di essi rinunci, tale facoltà può essere azionata dal rimanente o dai rimanenti.

Se uno dei conduttori non comunica nei tempi stabili agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, viene considerato dalla legge rinunciatario alla prelazione stessa.

In che termini va esercitato il diritto di prelazione inquilino

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli dal proprietario. Questa la

Se l'inquilino non risponde nei tempi previsti

Se il conduttore non manifesta, entro il termine perentorio stabilito dalla legge, l'intenzione di acquistare l'immobile al prezzo comunicato dal proprietario, decade automaticamente dal diritto di prelazione.

In che termini l'inquilino deve versare il prezzo di acquisto

L'inquilino deve provvedere al pagamento del prezzo entro 30 giorni, decorrenti dal 60° giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare (quarto comma art. 38 L. 392/1978).

L'inquilino può rinunciare al diritto di prelazione?

Certo può farlo, anche in un momento successivo alla stipula del contratto. Questo il

Ciò che non è lecito è l'inserimento della rinuncia alla prelazione nel medesimo contratto di locazione.

Cosa accade se il locatore non informa l'inquilino

Se il proprietario vende ad un terzo 

  • senza aver notificato alcuna comunicazione all'inquilino oppure
  • ad un prezzo inferiore a quello indicato nella comunicazione

il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa (art. 39 L. 392/1978) e addirittura pretendere il risarcimento di eventuali danni.

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58390 - Antonio
16/06/2022
Sono locatore di un alloggio con contratto canone concordato con prima scadenza: 1 marzo 2023, darò disdetta al conduttore sei mesi prima della scadenza, per vendere l'alloggio ed acquisire un altro come prima casa. Devo indicare nella disdetta al locatore il diritto prelazione? Ringrazio.

58096 - Andrea
19/05/2022
Buongiorno, sono in affitto da 3 anni, e il proprietario ha inviato una raccomandata con l'intenzione di vendere. a) Non ha indicato il prezzo di vendita ne le eventuali condizioni; allora la comunicazione non è valida? Cosa devo fare? b) Nel caso non vendesse entro la naturale scadenza del contratto (cioè la data di sfratto per vendita) cosa succede? Nel frattempo ovviamente mi sarò trasferito. Grazie

57058 - Alexia
16/12/2021
Mia madre ha un contratto di affitto in un appartamento dell'Enasarco, nel 2015 con l'ente ha stipulato in contratto di prelazione sullo stesso immobile con scadenza nel 2023, nel 2020 mia madre è deceduta ed io dovrei godere del suo diritto di prelazione, ora la mia domanda è questa, questa prelazione mi dà il diritto di usufruire di altri otto anni di affitto anche dopo la scadenza del 2023?

56425 - Silvio
06/09/2021
Buonasera, si ha diritto di prelazione su un locale commerciale dove si ha un contratto di comodato d'uso ed a vendere è l'erede in quanto il propietario è defunto?

53107 - Luca
01/08/2019
Salve posso porre una domanda??

51787 - Marco
24/03/2018
Buongiorno sono conduttore dell'appartamento dove abito da 32 anni. Ho contratto di affitto 4+4 con scadenza 2026. L'appartamento fa parte assieme ad altri 2 di un casolare di proprietà di un ente religioso. Poiché dall'amministratore in forma confidenziale mi è stato detto che l'intero casolare era in trattativa per essere venduto, ho inviato una proposta di acquisto insieme agli altri condomini. Tuttavia la nostra proposta non è stata presa in considerazione nonostante avessimo espresso chiaramente la nostra disponibilità a trattare, in quanto troppo bassa senza però poter sapere a quanto ammonta l'offerta del nuovo acquirente. Vorrei sapere se abbiamo il diritto di sapere l'offerta dell'acquirente. Se abbiamo il diritto di prelazione in quanto affittuari da 32 anni con contratto. Se il proprietario può vendere senza peraltro informare i conduttori che sono in primis interessati ad acquistare.

50866 - Redazione
11/11/2017
Francesca, il diritto di prelazione in favore del conduttore è stato introdotto dalla Legge 431/1998 per il caso di vendita dell’immobile (art. 3 co. 1 lett. g) e per il caso di nuova locazione (co. 2).

50860 - Francesca
10/11/2017
Il locatore può scrivere sul contratto di affitto che "il conduttore alla scadenza del contratto non ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione"? La prelazione e' un diritto garantito comunque all'inquilino anche se il locatore vorrebbe favorire un parente o amico? Grazie per l'attenzione

49990 - igor
21/07/2017
Mio suocero ex portiere ha il diritto di prelazione come affittuario

49954 - Redazione
17/07/2017
Flavio, ha il diritto di prelazione se risulta inquilino di quell'immobile. In ogni caso non può trasferirlo a terzi.


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