Comodato d'uso: come funziona con gli immobili

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Nella realtà quotidiana può capitare che una persona, ad esempio proprietaria di più immobili, presti temporaneamente uno dei suoi appartamenti ad un altra persona (ad es. al figlio, al coniuge o al proprio genero) affinché se ne serva per un determinato periodo di tempo. In questi casi si dice che il proprietario cede in comodato d'uso il proprio immobile. Chiaramente il comodato d'uso può riguardare sia beni immobili che mobili e può essere utilizzato sia in ambito privato (ad esempio il padre che concede un immobile o una autovettura ad un familiare), sia in ambito commerciale (ad esempio un'azienda che concede macchinari e attrezzature ad un'altra). In questo articolo ci occuperemo in particolare del comodato d'uso di un immobile.

Comodato d'uso significato

Come si è accennato il comodato d'uso è un contratto attraverso cui il proprietario dell'immobile, detto “comodante”, consegna al “comodatario”, un certo immobile per un tempo o un uso determinato, allo scadere del quale vi è con l’obbligo di restituirlo. Va detto che il comodato d’uso, regolato dall'art. 1803 del Codice Civile, è sempre un contratto a titolo gratuito, dunque per il godimento dell'abitazione non è previsto il versamento di alcun corrispettivo da parte del comodatario (in caso contrario si parlerebbe "locazione"). Con il comodato d'uso non si attua alcun trasferimento della proprietà dell'immobile.

Comodato d'uso: fac simile contratto

Nonostante la legge non preveda obblighi di forma, è tuttavia consigliabile redigerlo in forma scritta proprio per evitare possibili contenziosi tra le parti. Su Moduli.it è possibile scaricare gratuitamente un modello di contratto di comodato d'uso di immobile (ad uso abitativo)

Comodato d'uso: durata e restituzione dell'immobile

Sul contratto deve essere chiaramente specificata la durata e dunque la scadenza del contratto di comodato d'uso. Alla scadenza del termine stabilito il comodatario è tenuto a restituire l’immobile nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto salvo il normale deperimento d’uso. Naturalmente il comodatario è libero di restituire l’immobile oggetto del comodato anche prima della scadenza fissata sul contratto. È diritto del comodante ispezionare o far ispezionare l'immobile, salvo congruo preavviso scritto.

Sul contratto è possibile specificare che nel caso in cui il comodatario ritardi la restituzione dell’immobile, sia tenuto al pagamento di una penale pari ad una somma "x" per ogni giorno di ritardo. Si tratta chiaramente di una clausola che non sempre viene inserita viene inserita, specie se il contratto di comodato d'uso viene stipulato tra padre e figlio.

E' possibile prevedere che il contratto sia tacitamente prorogabile. In questo caso è sufficiente inserire in contratto una clausola del tipo "Il contratto si intende tacitamente rinnovato per un uguale periodo di tempo qualora non intervenga disdetta da inviarsi a cura delle parti con lettera raccomandata con un preavviso di ... mesi/giorni”.

Se al comodante sopravviene un urgente ed imprevedibile bisogno, questi ha facoltà di esigere la restituzione dell’immobile oggetto del comodato d'uso. In questo caso, tuttavia, deve concedere al comodatario un preavviso un certo numero di giorni mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

In caso di decesso del comodatario prima della scadenza del termine, il comodante potrà esigere l’immediata restituzione del bene. Lo stesso diritto spetta agli eredi del comodante nel caso di decesso di quest'ultimo prima della scadenza del termine.

Le riparazioni e in generale le migliorie eseguite sull'immobile dal comodatario resteranno acquisite al comodante senza che quest'ultimo sia tenuto al pagamento di un compenso o di un indennizzo. In ogni caso è nel diritto del comodante pretendere il ripristino dei locali nello stato in cui questi li ha concessi.

Comodato d'uso: obblighi del comodatario

Il contratto di comodato, come detto, muove dalla volontà del proprietario di sopperire ad una necessità altrui, ed è normalmente una concessione di favore, da ricondurre al rapporto di affetto, fiducia o cortesia che esiste tra le parti. Questo comporta ad esempio che il comodatario non può cedere il contratto, nè può concedere a terzi, a qualsiasi titolo, il godimento dell'immobile.

Così come deve rispettarne la destinazione d'uso. Se nel contratto è stato specificato lo scopo (ad esempio ad uso abitativo) per il quale l'immobile è stato concesso in comodato d'uso, il comodatario non può destinarlo a scopi differenti (ad esempio un'attività commerciale, uno studio, ecc.). Se dovesse verificarsi una ipotesi del genere, il contratto di comodato si risolverà di diritto ai dell'art. 1456 cod. civ. (clausola risolutiva espressa). Questo invece un fac simile di dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa.

Inoltre il comodatario è direttamente responsabile verso il proprietario ed eventuali terzi dei danni causati ad esempio da perdite d’acqua, fughe di gas o altri eventi che siano direttamente imputabili a sue precise condotte.

Il comodante, da parte sua, è esonerato da ogni responsabilità per l'eventuale scarsità o mancanza d'acqua, gas o di energia elettrica e per la mancata fornitura di qualsiasi servizio, quali ad esempio l'ascensore, il citofono, il riscaldamento anche se dovuto a guasti degli impianti o ritardi nella riparazione degli stessi.

Comodato d'uso: ripartizione delle spese

Le spese ordinarie sostenute per il godimento dell'immobile (luce, gas, oneri condominiali, ecc.) sono a carico esclusivo del comodatario. Le utenze è bene che siano volturate a nome del comodatario.

Eventuali spese straordinarie, necessarie od urgenti, sono invece a carico del comodante. Se dovesse essere il comodatario a sostenerle, questi ha il diritto di essere rimborsato.

Comodato d'uso: registrazione del contratto

Se il comodato d'uso riguarda un immobile, il contratto redatto in forma scritta è soggetto a registrazione. La registrazione può essere effettuata consegnando ad un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:
- tre copie del contratto di comodato d'uso di immobile debitamente sottoscritte dalle parti. Su ogni copia occorre applicare un contrassegno telematico (ex marca da bollo) di 16 euro ogni quattro pagine, avente data di emissione non successiva alla data di stipula;
- modello RLI sottoscritto da una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
- copia del modello F23 con cui si è provveduto al versamento dell'imposta di registro di 200 euro (codice tributo 109T);
- copia di una valido documento di identità del comodatario e del comodante.

Comodato d'uso: agevolazione IMU/TASI

Per effetto della legge di stabilità 2016, chi concede in comodato d'uso un immobile a parenti in linea retta, entro il primo grado, che lo utilizzano come abitazione principale, può beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile assunta per il calcolo dell'Imu e della Tasi, analogamente agli immobili storici o inagibili.

Per usufruire di tale agevolazione è necessario che:
- il contratto sia registrato;
- il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Ricapitolando per fruire dell'agevolazione si deve essere proprietari di un solo immobile oppure di due immobili, ma questi devono essere ubicati nello stesso comune e uno dei due deve essere necessariamente adibito ad abitazione principale del proprietario.

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47420 - Redazione
17/11/2016
Guglielmo, l'usufruttuario dispone dell'immobile e può concederlo in comodato (o in locazione).

47398 - Guglielmo
16/11/2016
Spett.le Moduli it posso stipulare un contratto di comodato ad una mia amica,relativo ad appartamento di mia residenza ed abitazione di cui ho l'usufrutto vita natural durante, con scadenza alla mia morte (ho 83 anni). Sopratutto prevedendo nel contratto (che registrerò) di continuare ad abitarlo assieme alla comodataria? Grazie per la risposta con cordiali saluti Guglielmo Martucci

44960 - Redazione
06/04/2016
Carla, secondo l'art. 1810 del cod. civ. le parti possono convenire un qualsiasi termine di durata del comodato e non fissa alcun limite a riguardo.

44935 - Carla Vetere
05/04/2016
Buongiorno, è possibile stipulare un comodato per la durata di soli 2 mesi e mezzo?

44876 - Redazione
01/04/2016
Rossella, il comodato tra parenti è abbastanza frequente. Le consigliamo comunque di formalizzare il tutto attraverso un contratto di comodato registrato.

44872 - Rosella Innocenti
01/04/2016
Buongiorno, vorrei sapere per un immobile intestato a mia mamma attualmente domiciliata in casa di riposo (ma ancora residente nell'immobile citato) se è possibile fare un contratto di comodato con il nipote di 1° grado visto che la casa è a disposizione. Grazie

43261 - Elisa Conte
17/12/2015
Mio figlio ha costruito, con regolare concessione edilizia rilasciata a suo nome e relativa abitabilità e residenza in questo immobile sempre a suo nome, la sua unica abitazione sopra un fabbricato che noi genitori avevamo donato con usufrutto. Ha sempre dal 2006 fatto dichiarazione ICI a suo nome. Ad abundiantiam abbiamo fatto anche un contratto di comodato d'uso con data del timbro postale come data certa. Il comune per l'anno 2009 ha chiesto a noi genitori il pagamento dell'ICI come seconda casa per questo immobile perchè il comodato non è registrato. Da precisare che la registrazione del comodato il comune l'ha prevista nel suo regolamento nel dicembre 2009, mentre il coomodato fatto da noi è datato gennaio 2006. Chiedo ho l'obbligo di registrare questo atto con la sanzione oppure il comune con gli elementi che ha avrebbe potuto concedere l'esenzione dal momento che in paese piccolo sa che mio figlio ha costruito a suo nome questa casa, vi abita e qui gli recapitano tutti gli atti, non ha altra abitazione e paga tutte le utenze. Come mi devo comportare? Grazie

42446 - Redazione
10/11/2015
Valter, è prevista l'esenzione IMU per le seconde case qualora esse siano concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori-figli o figli-genitori) e adibite ad abitazione. Nel caso specifico quindi l'immobile concesso in comodato a sua cognata verrebbe trattato come altra abitazione a disposizione. Consideri tuttavia che il suo comune potrebbe aver previsto per Regolamento forme di agevolazione per i comodati gratuiti concessi a terze persone per immobili adibiti ad abitazione principale. Provi ad informarsi presso l'ufficio tributi del suo comune.

42441 - valter
10/11/2015
Ho dato in comodato d'uso un abitazione a mia cognata, non paga affitto ma paga gli oneri accessori (luce acqua gas ecc.). Siccome è una seconda casa per me, devo pagare l'imu oppure ho facoltà di non pagarla?

42121 - Rosa P.
20/10/2015
Nel 2012 ho concesso a mia figlia in comodato d'uso gratuito l'appartamento di mia proprietà ed il 50% del sottotetto, con scrittura privata registrata. Ora mio figlio vorrebbe andare ad abitare nel sottotetto che vorrei concedergli in comodato d'uso gratuito. Premesso che la figlia non ha nulla in contrario a lasciare libero il 50% a sua disposizione del sottetetto a favore del fratello, chiedo se fosse possibile mantenere in essere il contratto di comodato d'uso con la figlia facendo solo un atto di rettifica evitando così di annullarlo per farne uno nuovo; lo scopo sarebbe quello di registrare solo l'atto di rettifica che costa 200€, evitando l'atto di annullamento (costo 200 €) più il nuovo atto di comodato (altre 200 €). Grazie mille. Pierangela R.

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