Modello compromesso scrittura privata semplice: WORD
Modulo di compromesso tra privati con cui venditore e acquirente si obbligano a concludere un contratto definitivo di compravendita per il trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale) di un immobile (art. 1351 del codice civile).
Cosa fare prima di sottoscrivere un compromesso
Hai trovato finalmente la casa dei tuoi sogni, sfortunatamente non c'è la possibilità di concludere immediatamente l'affare perché devi prima verificare se ti verrà accordato il finanziamento dalla banca, oppure perché hai la necessità di vendere prima la casa in cui oggi vivi o perché il venditore non ha ancora ottenuto la consegna della nuova casa. Tuttavia non intendi lasciarti scappare l'occasione e così chiedi al venditore di formalizzare comunque un accordo. Ebbene in questi casi è possibile sottoscrivere un preliminare di vendita, meglio conosciuto come “compromesso”.
Pra prima di sottoscrivere il compromesso sarebbe opportuno che eseguissi tutta una serie di accertamenti. Innanzitutto se hai deciso di comprare casa tramite agenzia immobiliare, la prima cosa che devi verificare è se risulta regolarmente iscritta nell’apposita sezione del Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.
In secondo luogo chiedi al venditore dell'abitazione di consegnarti una copia dell'atto di provenienza, ossia dell'atto con cui lui stesso ne è divenuto proprietario, con la relativa nota di trascrizione. Drizza le antenne se il venditore ha ricevuto l’immobile in eredità o in donazione. Infatti chi vuole vendere un immobile ricevuto in eredità deve seguire una serie di adempimenti obbligatori, a cominciare dalla presentazione della dichiarazione di successione.
La medesima attenzione dovrai riservare nel caso in cui si tratti di una casa in costruzione: in questo caso cerca di acquisire quante più informazioni possibili sulla ditta costruttrice, ma soprattutto verifica che la stessa abbia provveduto alla stipula di una polizza fideiussoria sulle somme che eventualmente verserai a titolo di acconto, e che sia disposta a rilasciarti una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni derivanti da difetti di costruzione.
Con i dati che ti ha fornito il venditore è doveroso, inoltre, effettuare delle visure catastali, per verificare non solo la reale consistenza dell'immobile, ma anche se lui è l'unico proprietario dell'immobile, oppure delle ispezioni ipotecarie presso l’Agenzia del Territorio, con lo scopo di verificare se l'edificio è gravato da ipoteche, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o altro.
Così come è importante prima di sottoscrivere il compromesso, che l'immobile sia dotato del certificato di agibilità e dell'attestato di prestazione energetica.
Se acquisti da una società verifica attraverso una visura presso il Registro delle Imprese della Camera di Commercio, se chi si appresta a firmare il compromesso ha effettivi poteri di firma.
Se l’appartamento fa parte di un condominio, non dimenticarti di prendere contatto con l'amministratore per verificare che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali e che non ci siano spese future per interventi straordinari. Ecco un fac simile di
Infine prima di sottoscrivere il compromesso e impegnarsi formalmente con l'acquisto dell'immobile, ti consigliamo di rivolgerti ad una banca per verificare se ti sarà concesso il mutuo e fino a quale importo. In questo modo sarà più facile metterti alla ricerca di un immobile corrispondente al mutuo che ti verrà erogato.
Compromesso: contenuti e informazioni utili
Se tutte le verifiche che ti abbiamo segnalato non hanno prodotto evidenze di cui preoccuparsi, allora si è pronti per stipulare il preliminare di vendita o compromesso. Come già detto con il compromesso tu e il venditore vi impegnate a concludere il contratto definitivo di compravendita, da stipulare per atto pubblico davanti al notaio.
Questo significa che con il compromesso dovranno essere definiti tutti quegli elementi che successivamente saranno riportati nel rogito. Ci riferiamo in particolare ai dati anagrafici delle parti, alla precisa identificazione dell’immobile con confini e pertinenze (allegare le planimetrie catastali), alla sua descrizione, al prezzo di acquisto, alle modalità di pagamento, alla data di stipula del rogito, agli anticipi da versare, ecc. Senza questi dati il compromesso è nullo.
Nel caso in cui intervengano delle difficoltà (ritardi nella concessione del mutuo, necessità di sanare abusi edilizi, ecc.), è possibile chiedere una proroga del rogito. Ecco un fac simile di
Il "compromesso" è un tipo di contratto per il quale il Codice civile prevede la forma scritta (art. 1350): atto pubblico o scrittura privata. Da questa scheda puoi scaricare gratuitamente un modulo compromesso tra privati, tenendo conto che potrai eliminare, aggiungere o modificare tutte le clausole che riterrai più opportune. Ti raccomandiamo di rileggere il testo con molta attenzione e di non lasciare mai righe in bianco fra un articolo e l’altro.
Attenzione perché la sottoscrizione del compromesso è di per se sufficiente per far maturare in capo all'agenzia immobiliare il diritto a riscuotere la provvigione.
Poichè con la sottoscrizione del compromesso l'acquirente versa al venditore una certa somma, è importante definire nel contratto a quale titolo tale somma viene corrisposta, ossia se a titolo di acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale. Qui ti spieghiamo la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale.
Compromesso e mancato adempimento delle obbligazioni
Si è detto che il preliminare di vendita o compromesso è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a concludere una futura compravendita, stabilendone modalità e termini. Ma cosa accade se una volta sottoscritto il compromesso, una delle parti - senza giustificato motivo - non dovesse presentarsi dal notaio nel giorno stabilito per la stipula del rogito?
In questo caso la parte che si è regolarmente presentata - supponiamo l'acquirente - può agire in giudizio ed ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto preliminare non concluso, ossia l'acquisto dell'immobile, a condizione che lo stesso provveda al pagamento del prezzo pattuito nel compromesso.
Ma la parte non inadempiente potrà anche:
- recedere dal contratto trattenendo la caparra confirmatoria (se inadempiente è l'acquirente) o chiedendo il doppio della caparra (se inadempiente è il venditore);
- agire in giudizio per ottenere una sentenza che dichiari la risoluzione del compromesso e il conseguente risarcimento dei danni sofferti.
Registrazione e trascrizione del compromesso
Il contratto preliminare di vendita o compromesso è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, ciò indipendentemente dal fatto che sia stato redatto per atto notarile o per scrittura privata. Con la registrazione, che deve essere fatta entro 20 giorni dalla sottoscrizione del compromesso, occorre provvedere al pagamento delle relative imposte. Se per il compromesso si è fatto ricorso al notaio, sarà quest'ultimo a farsi carico della registrazione.
L’imposta da pagare è pari ad una quota proporzionale o fissa (168,00 euro), a seconda che siano o meno dovute somme a titolo di acconto e a seconda che l'atto definitivo sia o meno soggetto ad IVA.
Se la registrazione è obbligatoria, la trascrizione del compromesso nei Registri Immobiliari è da intendersi del tutto facoltativa. Tuttavia essa costituisce una importante tutela per te che intendi acquistare l'immobile, sebbene comporti un ulteriore esborso economico: imposta fissa di trascrizione (168 euro), diritti fissi di trascrizione (35 euro) e parcella relativa al professionista che si fa carico dell'operazione. Va vediamo di capire perché è importante per l'acquirente.
Il compromesso è vincolante per le parti, nel senso che con la sua sottoscrizione acquirente e venditore si obbligano alla stipula dell'atto definitivo. Tuttavia tale obbligo ha effetto solo tra le parti. Ciò significa che il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto), oppure iscrivere ipoteche. Se questo accadesse, l’acquirente non potrebbe chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma potrebbe solo chiedere il risarcimento dei danni.
Con la trascrizione del contratto, invece, l'acquirente viene garantito da possibili atti pregiudizievoli compiuti dal venditore ai propri danni. In pratica è come se l'atto definitivo fosse stato trascritto alla data in cui è stato trascritto il compromesso, cosicché un'eventuale vendita dello stesso immobile o la costituzione di un usufrutto su di esso non avrebbero praticamente effetto.
Perché tutto questo si verifichi è necessario che il rogito venga stipulato e trascritto entro un anno dalla data stabilita dalle parti per la sua conclusione, in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare di vendita o compromesso.
Tra l'altro la trascrizione del compromesso tutela ulteriormente l'acquirente, riconoscendo ai crediti di quest'ultimo, che sorgono per effetto del mancato adempimento del contratto (ad esempio per il rimborso degli acconti versati o per ottenere il doppio della caparra), privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In altri termini, nella ripartizione di quanto ricavato dall'eventuale vendita forzata dell'immobile, l'acquirente ha diritto di essere preferito a tutti gli altri creditori.
La trascrizione del compromesso garantisce l'acquirente anche nel caso in cui si verificasse il fallimento del venditore con conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.
Se si decide di procedere alla trascrizione, il compromesso deve essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Concludiamo ricordando che il preliminare di vendita o compromesso si distingue dalla proposta d'acquisto, che impegna solo la parte che l'ha firmata, ossia l'acquirente che dichiara appunto di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.
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