Quando e come ricorrere alla proposta irrevocabile di acquisto tra privati

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La proposta irrevocabile di acquisto è un atto formale con cui l'acquirente comunica al venditore, per iscritto, la sua intenzione di acquistare l'immobile ad un determinato prezzo. Si tratta di una proposta a cui si fa generalmente ricorso quando per la compravendita si sceglie il canale dell'agenzia immobiliare, mentre tra i privati si ricorre direttamente al compromesso. Ma vediamo più nel dettaglio che cos'è esattamente la proposta irrevocabile di acquisto, come va redatta e quali sono i rischi a cui si va incontro.

Proposta irrevocabile d'acquisto: cos'è

Dopo aver setacciato in lungo e in largo la città alla ricerca di una nuova casa ed aver coinvolto in questa operazione non poche agenzie immobiliari, finalmente trovi la casa dei tuoi sogni: è di recente costruzione, è vicina al tuo luogo di lavoro, ha un parco nelle vicinanze e soprattutto ha un prezzo in linea con le tue disponibilità. Vorresti fermarla, ma preferisci farla vedere prima al tuo partner, parlarne con il tuo commercialista e con il notaio di fiducia, capire se si può contrattare un po' sul prezzo. Al tempo stesso hai paura che l'immobile ti possa essere soffiato da qualcun'altro. Come regolarsi in questi casi?

Una soluzione è rappresentata appunto dalla proposta irrevocabile di acquisto immobile. Si tratta di una scrittura privata con cui una parte, che possiamo definire "aspirante acquirente", si impegna irrevocabilmente ad acquistare, per sé o per persona fisica o giuridica che si riserva di nominare al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita, entro un certo periodo (ad esempio 30 giorni) un determinato immobile ad un prezzo stabilito.

Come si è detto in premessa, si tratta di una formula a cui si ricorre spesso quando la trattativa è intermediata da un'agenzia immobiliare. In questi casi l'acquirente, per rafforzare il suo interesse all'abitazione e il desiderio di venirne in possesso, consegna all'agenzia un assegno non trasferibile intestato al venditore pari ad una certa percentuale (normalmente l'1%) del prezzo dell'immobile. Tale assegno viene consegnato a titolo di deposito cauzionale. Nel momento in cui il venditore accetta la proposta irrevocabile di acquisto, questa acquisterà il valore di preliminare di vendita e l'importo contenuto nell'assegno - che nel frattempo l'agenzia avrà provveduto a rimettere nelle mani del venditore - assumerà il valore di caparra confirmatoria.

Cosa significa tutto questo? E' molto semplice: se il venditore dopo aver accettato la proposta irrevocabile di acquisto dovesse ripensarci e tornare sui suoi passi, dovrà restituire all'acquirente il doppio della somma versata a titolo di caparra. Se invece fosse l'acquirente a tirarsi indietro, questi perderebbe non solo il valore dell'assegno (leggi "Acconto, caparra e penale: quali differenze?"), ma sarebbe costretto anche a pagare le provvigioni di mediazione all’agente immobiliare. 

Proposta irrevocabile di acquisto accettata dal venditore

Come si è appena detto affinché la proposta di acquisto immobiliare tra privati produca i suoi effetti è necessario che ci sia l'accettazione da parte del venditore. Solo in questo caso la scrittura privata assume il valore di un compromesso.

Invece nel caso in cui la proposta irrevocabile di acquisto non fosse accettata dal venditore, l'agenzia dovrebbe restituire l'assegno all'acquirente, il quale non potrebbe pretendere alcun interesse o risarcimento nei confronti del venditore. Dunque fino a che non c'è l'accettazione del venditore, la proposta irrevocabile di acquisto impegna una sola parte - l'acquirente appunto - per un certo periodo (ad esempio, un mese), nel corso del quale il proprietario potrà legittimamente vendere ad altri, donare la casa al figlio o semplicemente rinunciare alla vendita del proprio immobile. Decorso tale ultimo termine senza che la proposta di acquisto sia stata sottoscritta per accettazione dalla parte venditrice, essa si intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia.

Proposta irrevocabile di acquisto: a cosa prestare attenzione

Può capitare che la proposta irrevocabile di acquisto sia usata come uno strumento per concludere e a volte forzare la trattativa commerciale: così l'agenzia potrebbe avere l'interesse a ricorrere a questo strumento per palesare al venditore un interesse concreto da parte di una o più persone e in questo modo spingerlo ad abbassare le sue pretese con l'obiettivo di concludere l'affare. Dunque il nostro consiglio, quando si sottoscrive una proposta di questo tipo, è di prestare sempre molta attenzione perché si potrebbe finire per accettare inconsapevolmente condizioni più vincolanti del previsto. Queste dunque le nostre raccomandazioni in merito alla proposta irrevocabile di acquisto:

- il venditore deve dichiarare di avere la piena proprietà sull’unità immobiliare, che la stessa risulta regolarmente accatastata e in possesso del certificato di abitabilità oltre che libera da gravami, trascrizioni pregiudizievoli e ipoteche, che non sono stati commessi abusi edilizi, che non ci sono pendenze condominiali e via discorrendo. Per fugare ogni tipo di dubbio l'acquirente potrebbe richiedere al venditore (o all'agenzia) la copia dell'atto di provenienza di quell'immobile, il certificato catastale per accertarsi che corrisponda allo stato di fatto, l'atto di concessione edilizia (o altro titolo abilitativo), il certificato di agibilità (se rilasciato) e altri documenti utili;

- l'assegno rilasciato a titolo di deposito cauzionale deve essere sempre intestato al venditore e mai all'agenzia immobiliare. Riguardo all'importo è consigliabile accordarsi per una cifra non troppo elevata, a meno che come acquirenti non si sia convinti al 100% della bontà dell'operazione e non si intenda in alcun modo lasciarsi scappare l'affare;

- non inserire un termine troppo lungo per l'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto (una decina di giorni sono sufficienti), così da non rimanere vincolati troppo a lungo come acquirente e non offrire al venditore la possibilità di praticare un gioco al rialzo sul prezzo.

La proposta irrevocabile di acquisto deve contenere altresì una minuziosa descrizione dell'immobile, i riferimenti in merito alla data di stipula dell’atto notarile di vendita, il prezzo di vendita dell'immobile e le modalità di pagamento, la provvigione da corrispondere all'agenzia (questa parte va chiaramente omessa se si tratta di una proposta di acquisto fra privati), la ripartizione delle spese, imposte e tasse relative al contratto preliminare.

Se ti rivolgi all'agenzia immobiliare sarà direttamente quest'ultima a fornirti un fac simile proposta irrevocabile di acquisto; diversamente - ossia in caso di proposta di acquisto tra privati senza l'intervento di un mediatore - potrai prendere spunto da uno dei fac simile disponibili sempre in questa scheda: all'interno troverai consigli e indicazioni utili per redigere al meglio il modello proposta irrevocabile d'acquisto.

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50218 - Pardo
08/09/2017
Salve, mi trovo a fare una proposta irrevocabile d'acquisto e a dover quindi effettuare un deposito cauzionale tramite assegno bancario. L'agenzia che tratta l'immobile riferisce che è sua consuetudine intestare tale assegno alla stessa agenzia, anche perchè è stata emessa - a suo dire - una sentenza del Tar della Lombardia nel 2017 che lo prevede, in modo da poter tutelare maggiormente le agenzie immobiliari. Ora, nel vostro stesso sito, così ben fatto e a cui faccio tutti i miei complimenti, dissuadete dal farlo. Quindi mi chiedo: c'è sotto qualcosa? la casa mi interessa e vorrei capire. Perchè farlo? Perchè non farlo? Non sarebbe più una caparra confirmatoria? Guardandomi in giro sembra una richiesta singolare. A loro dire invece, si tutelano loro e basta, a me non cambia niente, ho le stesse tutele, tanto la somma ritornerebbe nelle mie tasche in caso di mancata accettazione, ed in ogni caso lei proprietaria potrebbe accettare altre proposte anche se intestassi l'assegno a lei stessa. Vi ringrazio in anticipo della risposta, ancora complimenti per il sito, PArdo

46313 - Maurizio Betti
27/07/2016
Per l'acquisto di un terreno parzialmente edificabile, la ditta mi chiede sei mesi per poter publicizzare e sondare il gradimento per l'eventuale immobile da costruire e successivamente decidere, o meno. E' una formalità usata? Che vincoli e garanzie devono previsti da parte di noi venditori?

42272 - Redazione
30/10/2015
Maurizio, nella proposta di acquisto andrebbe specificato se l'immobile è dotato di certificazione energetica oppure se il venditore si impegna a predisporlo prima del rogito in conformità alla vigente normativa.

42259 - maurizio
28/10/2015
Buongiorno, chiedo cortesemente se prima di accettare qualunque proposta di acquisto da parte dell'acquirente si renda obbligatorio fornire, oltre alle certificazioni degli impianti a norma, la certificazione energetica dell'immobile?

39717 - Redazione
09/06/2015
Luca, non è necessario in questa fase l'intervento di un notaio, mentre è un suo diritto acquisire informazioni sull'immobile già in questa fase, informazioni che chiaramente saranno poi oggetto di verifica anche da parte del notaio in sede di stipula dell'atto.

39706 - luca
08/06/2015
Salve, un paio di cose. Premetto intanto che dovrei fare una proposta d'acquisto con obbligo di caparra, chiedo se durante la proposta consigliate la presenza del mio notaio di fiducia. Chiedo inoltre se prima di fare la proposta irrevocabile è un mio diritto controllare la regolarità dell'immobile chiedendo all'agente le planimetrie, abitabilità, fogne, certificazioni dell impianto, permesso di costruire ecc..o pensiate sono cose che poi verranno controllate direttamente dal notaio al preliminare. C'è la possibilità di controllare la regolarità dell'immobile passando anche solo all ufficio tecnico comunale o al catasto? Grazie

27383 - andrea del punta
06/11/2013
Dovrei subentrare in una proposta di acquisto accettata per la compravendita di un terreno agricolo. Posso farlo o rischio eventuali problematiche??